-
Вопрос № 00110519
По ДДУ куплен паркинг в 2014 г. за 500 тыс., в собственность оформлен в 2023 г., и продан в 2024 г. за 500 тыс., (во владении более 5 лет). ФНС считает доход от кадастровой стоимости в 750 тыс. и выставляет налог
Действительно, налоговые органы иногда используют кадастровую стоимость имущества для целей налогообложения, но в вашем конкретном случае это незаконно.
Основания для оспаривания налога:
1. Освобождение от уплаты налога при владении имуществом более пяти лет:
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, если недвижимое имущество находилось в собственности налогоплательщика пять лет и более, полученный доход освобождается от налогообложения.
Ваша ситуация: Паркинг зарегистрирован в собственности в 2023 году, продан в 2024 году. Формально владение составило менее пяти лет, но учтите следующий нюанс:
2. Учёт периода владения по ДДУ:
Верховный суд РФ указал, что срок владения недвижимостью исчисляется с момента подписания акта приёма-передачи или передачи помещения дольщику (определение ВС РФ №307-КГ17-14948 от 19.07.2017).
Ваша ситуация: Парковка приобреталась по ДДУ в 2014 году, соответственно, фактически вы владели ею более пяти лет, и налог платить не должны.
3. Использование цены сделки, а не кадастровой стоимости:
Согласно п. 5 ст. 217.1 НК РФ, если цена реализации равна или выше 70 % от кадастровой стоимости, налог уплачивается с разницы между продажной ценой и расходами на приобретение.
Ваша ситуация: Цена продажи совпадает с ценой приобретения (500 тыс. руб.), и превышает 70% от кадастровой стоимости (750 тыс. × 70%=525 тыс. руб.), следовательно, налог взиматься не должен.
Алгоритм действий:
1. Собрать пакет документов:
Документы, подтверждающие покупку по ДДУ в 2014 году (акт приема-передачи, платежные поручения, договор ДДУ); документы о продаже в 2024 году.
2. Написать письменную жалобу в налоговый орган:
В жалобе укажите, что срок владения объектом исчислялся с момента передачи по ДДУ, и что продажа произошла по цене равной покупке, превышающей 70% кадастровой стоимости.
Сошлитесь на указанные выше нормы закона и практику Верховного суда.
Образец жалобы в ФНС:
Жалоба на неверное начисление налога на продажу недвижимого имущества
Я, ФИО, ИНН ХХХХХХХХХХ, считаю незаконным начисление налога на продажу паркинга, расположенного по адресу:...
Объясняю: объект приобретён по ДДУ в 2014 году, передан по акту в 2014 году, реализован в 2024 году. Фактически срок владения составил более 5 лет, что освобождает меня от налога (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Продажа состоялась по цене приобретения (500 тыс. руб.), что превышает 70% кадастровой стоимости (750 тыс. х 70% = 525 тыс. руб.), следовательно, налог не подлежит уплате (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Просьба пересмотреть начисление налога и снять задолженность.
Приложения: копия ДДУ, акт приёмки-передачи, платёжные документы, договор купли-продажи.
Если налоговая откажется удовлетворить жалобу, обжалуйте решение в Управление ФНС по региону.
Евгения, здравствуйте
В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по ДДУ, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Соответственно, в отношении парковочного места - право на имущество возникает и прекращается с момента внесения соответствующей записи в Росреестр, а не при оплате в 2014 году. В таком случае ошибочно полагать, что право собственности возникло более 5 лет назад.
При этом поскольку цена продажи в 500 тыс. руб. ниже 70 процентов от установленной кадастровой стоимости – налог рассчитывается именно от нее, а не от цены продажи. При этом к вашей сделке вы вправе заявить вычет в сумме 500 тыс. руб. (понесенные подтвержденные документально расходы) – однако такую продажу следовало самостоятельно декларировать. В таком случае сумма налога составила бы с 25 тыс. руб. только.
Рада ответить на Ваш вопрос!
С уважением, Екатерина
Добрый день. Подать возражения на уведомление ФНС (в личном кабинете или письменно) — указать, что срок владения более 5 лет, т.к. по п. 17.1 ст. 217 НК РФ срок отсчитывается с даты полной оплаты по ДДУ, а не регистрации.
Приложить копии ДДУ и платежных документов (квитанций, выписок).
В вашем случае, парковочное место было куплено по ДДУ в 2014 году, оформлено в собственность в 2023 году и продано в 2024 году. Поскольку срок владения объектом (с 2014 года до момента продажи в 2024 году) превышает 5 лет, доход от его продажи подлежит освобождению от НДФЛ.
Правило, согласно которому налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 214.10 НК РФ), применяется в случаях, когда срок владения объектом не превышает минимальный предельный срок. Поскольку в вашей ситуации срок владения более 5 лет, данное правило не подлежит применению.
