Добрый день. Ваша ситуация действительно сложная из-за взаимного недоверия, но она имеет юридическое решение. Главное — разделить два процесса: приватизацию и дальнейшие договоренности о судьбе квартиры и деньгах. Предложенный братом план (выписка людей, а затем договор о дарении) нереалистичен и юридически уязвим. Выписать совершеннолетних лиц без их согласия и предоставления другого жилья практически невозможно через суд. А договор, обязывающий кого-то подарить долю в будущем, — ничтожен. Суд не заставит его исполнить. Вот практичный и законный путь, который даст гарантии всем сторонам: 1. Что нужно сделать в первую очередь (базовые шаги) • Переоформить договор социального найма. После смерти бабушки (нанимателя) договор должен быть переоформлен на одного из постоянно проживающих совершеннолетних членов семьи по их соглашению. Это необходимо для начала приватизации. Логично переоформить на дочь. • Приватизировать квартиру. Приватизировать могут только те, кто не использовал свое право ранее и подаст заявление. В вашем случае это дочь и внучка бабушки. Они станут собственниками. Сын бабушки и гражданский муж дочери будут обязаны подписать отказ от участия в приватизации (по сути, они в ней и не могут участвовать). Главный страх брата: после этого он останется просто прописанным в квартире, которой владеют другие. Теоретически, его можно будет через суд снять с регистрации, если докажут, что он не является членом семьи собственников или имеет другое жилье. Его страх обоснован, но его можно снять. 2. Ключевой документ: Соглашение о порядке пользования и отчуждения До или непосредственно в момент приватизации нужно заключить многостороннее письменное соглашение у нотариуса или с участием юриста. Это и есть те "гарантии на бумаге", которые вы ищете. Участники соглашения: • Будущие собственники: дочь и внучка. • Заинтересованные лица с правом пользования: сын бабушки и гражданский муж. Что обязательно прописать в соглашении: 1. Констатация фактов: Кто, где прописан, кто является нанимателем, кто и в каких долях будет приватизировать. 2. Гарантии права пользования: Дочь и внучка гарантируют сыну и гражданскому мужу, что не будут инициировать их выписку до момента продажи квартиры. Они обязуются не препятствовать их проживанию. 3. Цель и порядок будущей продажи: – Все стороны договариваются, что единственной целью является совместная продажа всей квартиры на рынке недвижимости. – Устанавливается, что решение о продаже принимается единогласно всеми подписавшими соглашение. – Четко фиксируется распределение денег от продажи: Например, "100% вырученных средств от продажи квартиры после уплаты всех налогов и расходов распределяются следующим образом: 50% — сыну бабушки, 50% — дочери бабушки (которая затем делит свою часть с дочерью по их усмотрению)". Это главная гарантия для брата. 4. Обязанности по содержанию: Прописать, что все текущие расходы (коммунальные услуги, капитальный ремонт) до продажи несут собственники (дочь и внучка). Налог на имущество (на недвижимость) платят также только собственники. Это снимает вопрос брата об уплате налога — он не собственник, поэтому налог на него не возлагается. Этот пункт включается в соглашение. 5. Гарантии и ответственность: – Если дочь или внучка нарушат соглашение (попытаются продать долю третьему лицу, начнут процедуру выписки), они обязаны будут выплатить сыну бабушки крупную неустойку (например, сумму, равную его предполагаемой доле от продажи). – Если сын бабушки будет препятствовать продаже (не давать согласие на показ квартиры, откажется подписывать документы при продаже), он также несет финансовую ответственность. 6. Механизм продажи: Можно детализировать: как будет выбираться риелтор, как утверждается цена, кто подписывает договор купли-продажи. ▎3. Преимущества этого пути для всех • Для брата (сына бабушки): Он получает железобетонную гарантию в виде договора, где прописана его доля денег (50%), и гарантию, что его не выпишут до продажи. Он не платит налог на имущество.
Показать полностью...
