1. Да, если вы приобрели квартиру по договору купли-продажи (ДКП) в уже готовом доме, вы не являетесь дольщиком по смыслу 214-ФЗ. Этот закон регулирует отношения по договорам долевого участия (ДДУ). Однако на вас распространяются общие положения Гражданского кодекса РФ и Закона «О защите прав потребителей» (ЗоПП), которые также защищают ваши права как покупателя.
2. Мораторий, введённый в последние годы, касался в первую очередь договоров долевого участия (ДДУ) и не распространялся на ДКП готового жилья. Поэтому вы вправе требовать неустойку за просрочку устранения недостатков, даже если бы мораторий действовал. С 1 января 2026 года мораторий отменён, и стандартные меры ответственности застройщика восстановлены
3. По ДКП (как по ЗоПП) неустойка за просрочку устранения недостатков составляет 3% от стоимости работ по устранению дефекта за каждый день просрочки, но не более общей стоимости работ. Если речь о неустойке по 214-ФЗ (для дольщиков), то это 1/300 ставки ЦБ РФ от цены договора за каждый день. В вашем случае — расчёт ведётся от стоимости устранения дефекта, а не от всей стоимости квартиры
4. Срок исковой давности по ЗоПП составляет 3 года. Он исчисляется с момента каждого нарушения, то есть с каждой новой просрочки устранения дефекта. Если вы подаёте иск по последнему случаю (январь 2025 года), то срок считается с этой даты. По предыдущим случаям срок уже истёк, если не было перерыва или приостановки
5. Суды в большинстве случаев встают на сторону потребителя, особенно если дефект подтверждён, а застройщик не устранил его в разумный срок. Неустойка может быть снижена судом, но полностью отказать во взыскании редко. Важно правильно оформить претензию и приложить все доказательства (акты, переписку, фото дефекта)
В иске требуйте неустойку за каждый случай просрочки отдельно.
Приложите все документы: ДКП, акты о дефекте, переписку, претензии.
Укажите, что мораторий на вас не распространяется.
Срок давности — 3 года с момента каждого нарушения.