На что обратить внимание при покупке недвижимости?

Купить такую квартиру можно. Ипотека, ребенок у продавца и приобретение квартиры после развода сами по себе не препятствуют сделке. Главные вопросы для вас: нет ли у бывшей супруги или ребенка прав на квартиру и как безопасно погасить ипотеку, чтобы получить квартиру без залога банка.

1. Покупка после развода: что проверить

По общему правилу квартира, приобретенная после расторжения брака, не является совместным имуществом бывших супругов. Согласие бывшей супруги только по причине того, что ранее они состояли в браке, не требуется. Применимы статьи 34–36 СК РФ.

Однако важна не только дата регистрации собственности. Например, право собственности могло быть оформлено после развода, но договор участия в долевом строительстве заключен и оплачен еще в браке. Тогда у бывшей супруги могут быть основания для имущественных требований.

Попросите продавца предоставить:

- документ, на основании которого приобретена квартира: договор купли-продажи, ДДУ, уступку и т. п.;
- документы об оплате квартиры, особенно первоначального взноса;
- документы о расторжении брака;
- при наличии — соглашение или решение суда о разделе имущества, брачный договор.

Уточните также, не вступил ли продавец в новый брак к моменту покупки квартиры. Если квартира приобретена в новом браке за общие средства, регистрация только на мужчину не исключает прав его нынешней супруги. В таком случае обычно требуется ее нотариальное согласие на продажу — статья 35 СК РФ.

То, что квартира приобретена 2,5 года назад, само по себе не создает запрета на продажу. Но и истечение трех лет после развода не гарантирует отсутствия требований бывшей супруги: срок по спорам о разделе имущества считается не автоматически от даты развода.

2. Ребенок: ключевой вопрос — материнский капитал

Наличие ребенка не означает, что ему принадлежит доля в квартире. Но необходимо выяснить:

- есть ли у ребенка доля;
- использовался ли материнский капитал при покупке, внесении первоначального взноса или погашении ипотеки;
- зарегистрирован ли ребенок в квартире и где он будет проживать после продажи.

Если материнский капитал использовался, жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей по правилам статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ. Даже если сейчас в ЕГРН указан только мужчина, неисполненная обязанность выделить доли детям может создать риск оспаривания сделки.

Проверяйте не только заверение продавца, но и документы: кредитное дело и историю погашения, платежные документы, сведения СФР об использовании маткапитала, полученные соответствующим владельцем сертификата. Одной выписки ЕГРН для этого недостаточно.

Если ребенок — собственник доли, для ее продажи необходимо предварительное разрешение органа опеки; такая сделка, как правило, удостоверяется нотариально. Применяются статья 37 ГК РФ, статья 60 СК РФ и статья 54 Федерального закона № 218-ФЗ.

Если ребенок только зарегистрирован в квартире, обычно разрешение опеки не требуется. Исключение — специальные ситуации, в частности предусмотренные пунктом 4 статьи 292 ГК РФ для определенных несовершеннолетних под опекой или оставшихся без родительского попечения.

3. Ипотека: не погашайте чужой долг без защищенной схемы

Сначала выясните, именно эта квартира находится в залоге или ипотека продавца относится к другому объекту.

Если продаваемая квартира заложена, сделку нужно организовать с учетом требований банка и ипотечного договора. По общему правилу отчуждение заложенного имущества требует согласия залогодержателя — статья 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке».

Небезопасный вариант: передать продавцу 3 млн рублей до сделки под расписку, чтобы он самостоятельно закрыл кредит. После погашения он может отказаться от продажи, а вам придется взыскивать деньги.

Предпочтительная схема — расчеты через банк с заранее согласованными условиями:

1. Банк подтверждает точную сумму полного погашения на предполагаемую дату расчетов. Устных слов продавца о долге в 3 млн рублей недостаточно.
2. В договоре закрепляется, какая часть цены направляется непосредственно банку в счет долга продавца, а какая причитается продавцу.
3. Деньги размещаются через согласованный банком механизм расчетов, например аккредитив.
4. Условия перечисления денег связываются с регистрацией вашего права и порядком погашения ипотеки. Конкретная последовательность зависит от схемы банка.
5. После расчетов проверяется выписка ЕГРН: вы собственник, залог прежнего банка погашен, иных неожиданных обременений нет.

Важно: согласие банка на продажу само по себе не снимает ипотеку. При обычном переходе права собственности залог может сохраниться — статья 353 ГК РФ. Если ваша покупка тоже ипотечная, схему необходимо согласовать с обоими банками.

4. Что еще проверить до аванса

По квартире:

- свежую выписку ЕГРН о правах и обременениях, сведения о переходах прав; необходимые выписки с персональными данными пусть предоставит продавец;
- отсутствие арестов, запретов регистрационных действий и судебных споров;
- кто зарегистрирован и кто фактически проживает;
- нет ли лиц с сохраняющимся правом пользования, например отказавшихся от приватизации;
- соответствие фактической планировки документам;
- задолженность по взносам на капремонт: в отличие от обычных коммунальных долгов, она по общему правилу переходит к новому собственнику — часть 3 статьи 158 ЖК РФ.

По продавцу:

- действительность паспорта;
- исполнительные производства, существенные судебные споры;
- сведения о банкротстве и намерениях обратиться с заявлением о банкротстве.

Наличие долга или исполнительного производства не всегда исключает покупку. Но если продавец неплатежеспособен, продает квартиру существенно ниже рынка либо расчеты непрозрачны, риск оспаривания сделки выше. Основания предусмотрены, в частности, статьями 61.2 и 61.3 Закона № 127-ФЗ о банкротстве.

Указывайте в договоре полную реальную цену. Занижение цены ради налоговой экономии продавца ухудшает вашу защиту при споре.

5. Как действовать вам

1. До внесения денег получите документы по приобретению квартиры, разводу, ипотеке и использованию маткапитала.
2. Проверьте юридическую историю квартиры, зарегистрированных жильцов и финансовые риски продавца.
3. Получите от банка письменный порядок проведения сделки и снятия залога.
4. Если вносите аванс, письменно предусмотрите его возврат при выявлении прав супруга или детей, неисполненных обязательств по маткапиталу, запретов, а также при невозможности согласовать безопасную схему с банком.
5. В договоре закрепите полную цену, порядок погашения кредита, условия расчетов, сроки освобождения квартиры и снятия жильцов с регистрационного учета, передачу ключей и ответственность за нарушение этих условий. Добавьте заверения продавца об отсутствии нераскрытых прав супругов, детей и третьих лиц. Такие заверения полезны, но не заменяют проверку.
6. Завершите сделку актом приема-передачи и контрольной выпиской ЕГРН.

Для вашей ситуации решающими будут четыре факта: когда заключен и оплачен договор приобретения относительно развода; был ли новый брак; использовался ли маткапитал; какую схему погашения ипотеки предлагает банк.

Для точной оценки документов и схемы расчетов стоит обратиться к юристу по недвижимости.