Покупка квартиры на вторичном рынке всегда связана с определёнными юридическими рисками. Даже после государственной регистрации права собственности нельзя полностью исключить вероятность судебного спора.
Причина в том, что Росреестр регистрирует переход права собственности, но не проверяет все обстоятельства, которые впоследствии могут стать основанием для признания сделки недействительной.
Разберём три наиболее распространённых риска, которые стоит учитывать каждому покупателю.
1. Продавец действует под влиянием третьих лиц
В последние годы увеличилось количество случаев, когда собственники недвижимости становятся жертвами мошенников.
Под воздействием психологического давления, обмана или угроз человек добровольно подписывает договор купли-продажи, однако позднее обращается в суд с требованием признать сделку недействительной.
Основания для подобных требований предусмотрены статьями 177–179 Гражданского кодекса РФ.
Суд оценивает все обстоятельства дела: понимал ли продавец значение своих действий, действовал ли он свободно, не находился ли под влиянием обмана или насилия.
Единой судебной практики по подобным спорам не существует, поэтому заранее предсказать исход процесса практически невозможно.
Как снизить риск
Перед заключением сделки рекомендуется обратить внимание не только на документы, но и на обстоятельства продажи.
Полезно выяснить:
- знает ли семья продавца о продаже квартиры;
- имеется ли у него другое жильё;
- куда он планирует переехать;
- соответствуют ли условия сделки его жизненной ситуации.
При наличии сомнений лучше отказаться от сделки или отложить её до выяснения всех обстоятельств.
2. Риск банкротства продавца
Ещё одна серьёзная проблема связана с законодательством о банкротстве.
Если продавец впоследствии будет признан банкротом, финансовый управляющий вправе проверить сделки, совершённые до начала процедуры.
В соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» отдельные сделки могут быть признаны недействительными, если они нарушают права кредиторов.
При этом внимание следует уделять не только нынешнему продавцу.
В некоторых случаях банкротом может оказаться один из предыдущих собственников квартиры, если спорная сделка входит в цепочку переходов права собственности.
Именно поэтому при юридической проверке недвижимости рекомендуется анализировать историю объекта как минимум за последние несколько лет.
3. Проблемы в истории квартиры
Особое внимание необходимо уделять юридической чистоте объекта.
После покупки может выясниться, что один из предыдущих владельцев не имел законных оснований распоряжаться квартирой.
Причинами могут быть:
- недействительная доверенность;
- поддельные документы;
- отмена одной из предыдущих сделок;
- признание регистрации права собственности незаконной;
- ошибки при оформлении наследства.
Подобные обстоятельства способны повлиять на всю цепочку переходов права собственности.
Повышенного внимания требуют квартиры, недавно полученные по наследству, договору дарения или в результате судебного спора.
Не стоит забывать о правах супруга
Отдельного внимания заслуживают сделки с недвижимостью, приобретённой в браке.
Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретённое супругами во время брака, как правило, является их совместной собственностью.
Даже если в Едином государственном реестре недвижимости указан только один собственник, в ряде случаев для продажи требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Отсутствие такого согласия может стать основанием для судебного спора.
Что рекомендуется проверить перед покупкой квартиры
Для снижения рисков желательно:
- изучить историю переходов права собственности;
- проверить продавца на наличие признаков банкротства;
- проанализировать сведения о предыдущих собственниках;
- убедиться в отсутствии судебных споров;
- проверить семейное положение продавца;
- убедиться в наличии необходимых нотариальных согласий;
- провести комплексную юридическую проверку документов.
Вывод
Покупка квартиры на вторичном рынке требует внимательного отношения не только к состоянию объекта, но и к его юридической истории.
Даже если право собственности зарегистрировано в установленном порядке, это не исключает возможности последующего судебного оспаривания сделки.
Именно поэтому перед подписанием договора рекомендуется провести комплексную юридическую проверку объекта недвижимости и продавца.
Такой подход позволяет существенно снизить риски и обеспечить максимальную защиту интересов покупателя.
