-
Вопрос № 00206112
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста!
Между супругами зарегистрирован брак.
В период до заключения брака супругом (мужем) был приобретен в личную собственность земельный участок. Право собственности зарегистрировано единолично на имя мужа.
В период после заключения брака на данном земельном участке был построен жилой дом. Жилой дом в силу норм Семейного кодекса РФ является совместной собственностью супругов, но на данный момент зарегистрирован в ЕГРН единолично на имя мужа.
При строительстве (реконструкции) жилого дома были использованы средства материнского (семейного) капитала. .
В семье воспитываются двое детей: один совершеннолетний и один несовершеннолетний в возрасте 14 лет (имеет паспорт гражданина РФ).
2. Суть планируемой сделки:
Согласно данному Соглашению, доли в Жилом доме и в Земельном участке распределяются зеркально и строго одинаково:
Старшему (совершеннолетнему) ребенку выделяется 1/5 доля в праве на дом и 1/5 доля в праве на землю.
Младшему (14-летнему) ребенку выделяется 1/5 доля в праве на дом и 1/5 доля в праве на землю (действует сам с согласия родителей).
Оставшиеся 3/5 долей в праве на дом и 3/5 долей в праве на землю переходят в общую совместную собственность супругов (мужа и жены) без раздела имущества между ними.
3. Правовая коллизия:
С одной стороны, согласно сложившейся практике Росреестра, соглашение о выделении долей по материнскому капиталу может быть заключено в простой письменной форме, если остаток долей сохраняется в совместной собственности супругов (так как не происходит раздела общего имущества).
С другой стороны, земельный участок является личной (добрачной) собственностью мужа (ст. 36 СК РФ). При выделении долей в праве на землю детям и жене происходит отчуждение (переход) долей из личной собственности одного супруга в пользу третьих лиц (детей) и второго супруга.
В связи с изложенным, возникают вопросы:
Возможна ли государственная регистрация права общей долевой собственности на Жилой дом и Земельный участок на основании вышеуказанного Соглашения, составленного в простой письменной форме (без нотариального удостоверения)?
Требуется ли обязательное нотариальное удостоверение данного Соглашения в силу того, что земельный участок под домом был приобретен мужем до брака и является его личным имуществом, доли в котором переходят к детям и супруге?
Будет ли являться основанием для приостановления/отказа в государственной регистрации отнесение остатка долей (3/5) родителей на земельный участок в их общую совместную собственность, учитывая, что изначально участок принадлежал только мужу?
Государственная регистрация на основании предложенного Соглашения в простой письменной форме (ППФ) невозможна, так как данная сделка требует обязательного нотариального удостоверения.
Ваша правовая коллизия разрешается через анализ природы прав на каждый объект недвижимости в отдельности. Ошибка заключается в попытке применить правила упрощенного выделения долей (в ППФ) к объекту, который изначально не являлся общей совместной собственностью супругов.
Поскольку дом построен в браке, он признается совместно нажитым имуществом (ст. 34 СК РФ). Если бы вы выделяли доли детям только в доме, а остаток оставляли в совместной собственности супругов, ППФ была бы допустима.
Участок — личная (добрачная) собственность мужа (ст. 36 СК РФ). На него режим совместной собственности супругов не распространяется.
Передавая доли в земельном участке детям и супруге, муж совершает отчуждение (дарение) долей из личного имущества. Согласно изменениям в законодательстве, вступившим в силу с 13 января 2025 года, все договоры дарения недвижимости между физическими лицами подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Соглашение, объединяющее выделение долей по маткапиталу в доме и дарение долей в личном участке, является смешанным договором (ст. 421 ГК РФ). В силу ст. 163 ГК РФ, если хотя бы одна из частей смешанного договора требует нотариальной формы, все соглашение в целом должно быть заверено нотариусом.
Самостоятельно в простой письменной форме эту сделку зарегистрировать нельзя. Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению из-за необходимости отчуждения долей из добрачной собственности мужа.
Регистрация по простому письменному соглашению невозможна, так как земля – личная собственность мужа, а сделка по передаче долей требует нотариального удостоверения.
Нотариус обязателен, поскольку происходит отчуждение долей из личной собственности мужа (ст. 36 СК), что подпадает под требования о нотариальной форме сделок с долями.
Переход 3/5 долей в общую совместную собственность супругов вызовет отказ Росреестра, т.к. Это меняет режим личного имущества мужа на совместное, что не допускается. Для регистрации нужно четко определить доли каждого супруга и оформить сделку нотариально.
Здравствуйте, по дому простая письменная форма обычно допустима, но по участку риск высокий: это личное имущество мужа, и передача долей жене и детям фактически является отчуждением. В такой ситуации Росреестр может потребовать нотариальную форму и при ее отсутствии приостановить регистрацию. Дополнительно спорен и остаток 3/5 в совместной собственности супругов, поскольку это меняет режим личного имущества мужа.
