Ответ нейросети:
Сдать квартиру гражданину Нигерии можно. Российское гражданство для заключения договора найма не требуется, а учёт в Иркутске этому не препятствует. Главное — оформить договор и учёт иностранца по адресу, где он действительно будет жить. После получения ВНЖ порядок оформления зависит от того, станет ли ваша квартира его местом жительства или местом временного пребывания.
1. Какие документы проверить
Попросите нанимателя предъявить:
- паспорт; если сведения в нём только на иностранном языке — перевод на русский;
- действующий документ о миграционном учёте в Иркутске;
-
ВНЖ после его фактического получения.
Если он заселяется
до получения ВНЖ, дополнительно проверьте миграционную карту, визу и сроки разрешённого пребывания. Обещание получить ВНЖ в понедельник не заменяет уже выданный документ.
ВНЖ позволяет иностранцу постоянно проживать в России. В отличие от разрешения на временное проживание, он по общему правилу не привязывает проживание к определённому региону — можно переехать из Иркутска в другой субъект РФ.
2. Как оформить договор
С гражданином, снимающим квартиру для проживания, заключается
письменный договор найма жилого помещения — статьи 671 и 674 ГК РФ. Нотариальное удостоверение не требуется.
В договоре укажите:
- собственника, нанимателя, паспортные данные и адрес квартиры;
- срок найма;
- плату, сроки и способ оплаты, распределение коммунальных платежей;
- обеспечительный платёж: когда из него можно удержать деньги и когда он возвращается;
- всех лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем;
- порядок досрочного прекращения договора и возврата квартиры;
- обязанность нанимателя своевременно оформлять миграционные документы, сообщать об их изменении и о выезде.
Отдельно подпишите
акт приёма-передачи: состояние квартиры, имущество, показания счётчиков, количество ключей. Желательно приложить фотографии.
Если квартира в долевой собственности, предоставление её в пользование нужно согласовать со всеми собственниками — статья 247 ГК РФ.
При сроке найма от одного года возникающее обременение подлежит государственной регистрации в Росреестре — пункт 2 статьи 674 ГК РФ. При договоре на 11 месяцев такой регистрации не требуется. Однако короткий срок договора
не освобождает от миграционного оформления.
3. Как оформить иностранца по вашему адресу
Здесь возможны два сценария.
Сценарий А: ваша квартира становится его местом жительства после получения ВНЖ.
Иностранец оформляет
регистрацию по месту жительства. Заявление подаёт сам наниматель в подразделение по вопросам миграции МВД по адресу квартиры. Нужны паспорт, ВНЖ и документ, подтверждающий право пользоваться жильём; таким документом может быть договор найма.
По статье 16 Федерального закона № 109-ФЗ заявление подаётся
в течение семи рабочих дней с даты получения ВНЖ либо с даты прибытия к месту нахождения выбранного жилого помещения, в зависимости от ситуации. Участие собственника и способ подачи лучше заранее уточнить в соответствующем подразделении МВД или МФЦ.
Сценарий Б: его место жительства остаётся в Иркутске, а у вас он живёт временно.
Тогда оформляется
учёт по месту пребывания. Вы, как правило, выступаете принимающей стороной и подаёте уведомление о прибытии иностранного гражданина. Для обычного проживания в квартире общий срок —
семь рабочих дней со дня прибытия. Подать уведомление можно через МВД, МФЦ, почту либо электронно через Госуслуги — при соблюдении требований выбранного способа.
Старая регистрация или миграционный учёт в Иркутске не заменяют оформление по фактическому новому адресу. Предварительно ехать в Иркутск и самостоятельно «выписываться» обычно не требуется: сведения обновляются в рамках предусмотренных законом процедур.
Правила установлены Федеральным законом от 18.07.2006 № 109-ФЗ, прежде всего статьями 14–22. Два вида оформления не нужно делать одновременно «на всякий случай»: если он зарегистрирован по месту жительства в вашей квартире и там живёт, дополнительный учёт по месту пребывания по тому же адресу не нужен.
4. Оплата, налоги и важные риски
-
Оплату лучше принимать переводом на ваш банковский счёт, с назначением платежа: «Плата за наём квартиры за … по договору от …». До получения ВНЖ иностранный гражданин обычно является валютным нерезидентом: расчёты с ним подпадают под Федеральный закон № 173-ФЗ, и наличная оплата найма создаёт риск нарушения валютных правил. После получения ВНЖ он становится валютным резидентом РФ — это не то же самое, что налоговое резидентство.
- Доход от сдачи квартиры нужно учитывать для налогообложения. Если вы вправе применять налог на профессиональный доход и зарегистрированы как самозанятый, сдача жилой квартиры физическому лицу облагается
по ставке 4%, независимо от гражданства нанимателя. В остальных случаях применяется соответствующий порядок уплаты НДФЛ.
- Регистрация иностранца
не даёт ему долю в квартире или право собственности, но пользование жильём и прекращение найма регулируются договором и законом.
- Оформляйте учёт только при реальном проживании. Неисполнение обязанностей принимающей стороны может повлечь административную ответственность; фиктивная регистрация или постановка на учёт — уголовную.
Что сделать сейчас
1. Уточнить точную дату заселения, будет ли он жить один и что именно оформлено в Иркутске: учёт по месту пребывания или регистрация по месту жительства.
2. После понедельника проверить фактически выданный ВНЖ.
3. Согласовать, будет ваша квартира его местом жительства или временного пребывания.
4. Подписать договор и акт, затем
не пропустить семидневный рабочий срок нужного миграционного оформления.
5. Сохранить договор, акт, подтверждение подачи документов и платежей.
Не откладывайте оформление, если он уже заселился: срок связан с фактическим прибытием и получением ВНЖ, а не только с датой подписания договора.
Для точной оценки документов и условий найма стоит обратиться к юристу.
