-
Вопрос № 00233014
Добрый день подскажите пожалуйста мы сейчас собираемся с мужем убрать ипотечную квартиру и у нас есть другой жильё в котором мы прописаны я он и ребёнок сейчас решились брать квартиру но у меня такой вопрос чтобы было спокойнее чтобы понимание было ситуации если по каким-то причинам мы захотим через три года продать эту квартиру имеем ли вы право продать ипотечную квартиру и пойдёт ли навстречу в банк и органы опеки так как у нас есть маленький несовершеннолетний ребёнок то есть если мы например продадим эту квартиру ипотечную и захотим разницу между продажей и погашением долга банку оставить себе и добавить на какую-то другую жильё подскажите как как часто встречается такая практика потому что я знаю что среди своих знакомых что часто покупались квартиры в строй варианте потом люди какое-то количество лет платили ипотеку потом их успешно продавали но так как у нас есть ребёнок хочу уточнить этот нюанс и второй момент правда ли что действительно мы сможем потом продать квартиру или есть такая практика что например эти квартиры продаются за там сильно дёшево вот хотелось бы этого понимания
Да, вы сможете продать ипотечную квартиру, но для этого потребуется согласие банка и, если в квартире есть доли детей, разрешение органов опеки. Это стандартная практика, и закон позволяет провести такую сделку. Разницу между продажей и погашением долга вы сможете оставить себе.
Квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита, поэтому любые сделки с ней требуют письменного согласия банка-залогодержателя (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ). С 11 сентября 2024 года вы вправе самостоятельно продать заложенную квартиру, подав в банк заявление. Банк рассмотрит его в течение 10 рабочих дней и установит минимальную цену, которая должна покрывать остаток долга. Если вырученная сумма превысит долг, разницу вернут вам за вычетом расходов банка. Банк может отказать только в трёх случаях: процедура банкротства, залог по другим договорам или уже начатое взыскание.
Ипотечные квартиры действительно часто продаются с дисконтом. По данным Роспотребнадзора, скидка может доходить до 30% от рыночной стоимости из-за сложности сделки и ограниченного круга покупателей. Однако при самостоятельной продаже через банк цена обычно ближе к рыночной. Также важен налог: если владеть квартирой менее минимального срока (3 года, если это единственное жильё, или 5 лет в остальных случаях), придётся заплатить НДФЛ 13% с разницы между ценой покупки и продажи. Это ещё одна причина, по которой продажа в первые годы может быть финансово невыгодной.
Продажа ипотечной квартиры с несовершеннолетним ребёнком возможна при согласии банка и органов опеки. Банк, как правило, одобряет сделку при условии полного погашения долга. Разницу после расчётов Вы вправе направить на иное жильё. Органы опеки потребуют документальное подтверждение того, что жилищные условия ребёнка не ухудшатся после сделки - это ключевое условие одобрения. На практике из большинства подобных сделок именно отказ органов опеки становится главным препятствием - не банк, а опека блокирует сделку, когда альтернативное жильё не оформлено заблаговременно. Вы планируете одновременно продавать ипотечную квартиру и приобретать новое жильё или последовательно - сначала продажа, затем покупка? Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Здравствуйте. Вы имеете полное право продать ипотечную квартиру в любой момент с согласия банка, при этом несовершеннолетний ребенок не создаст проблем с органами опеки, если при покупке вы не использовали материнский капитал и не выделяли ему долю в праве собственности, но есть важные нюансы.
Для того, чтобы вам помочь, мне необходимо понимать: планируете ли вы использовать материнский капитал (или иные государственные субсидии) при оформлении этой новой ипотеки?
Добрый день! Что будет через три года с налоговым законодательством, предсказывать не стоит. Вопрос преждевременный. Сейчас к примеру, при продаже такой квартиры, обременённой ипотечным кредитом и наличием несовершеннолетнего ребёнка, орган опеки удовлетворяет ходатайство родителей. Банк тоже разрешает продажу при наличии разрешения органа опеки и проведения сделки через отдельный банковский счёт. Тема цены продажи ипотечной квартиры также зависит от разных факторов.
Да, ипотечную квартиру в дальнейшем в принципе можно продать, в том числе через три года. Само наличие несовершеннолетнего ребёнка не означает автоматический запрет на продажу.
