-
Вопрос № 00231108
Здравствуйте! У на с сестрой в собственности квартира (по документам ее доля 7/8, моя 1/8). Мы пришли к договоренности, что продаем квартиру целиком, при продаже сестра получает 2/3 от стоимости, я 1/3. Она не согласна заключать предварительный договор купли-продажи. Нужен ли он в данном случае и нужно его заверять у нотариуса?
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) в вашей ситуации не обязателен — по закону вы можете сразу заключить основной договор, когда найдете покупателя. Однако отказ сестры от ПДКП несет в себе другую, более серьезную проблему: ваша устная договоренность о распределении денег (2/3 и 1/3) юридически ничем не закреплена, и она сможет в любой момент забрать 7/8 от суммы.
Если вы с сестрой продаете квартиру целиком, как один объект, по одному общему договору купли-продажи, то нотариальное заверение договора не требуется (ст. 42 ФЗ № 218). Вы можете подписать обычный договор в простой письменной форме и сразу сдать его в Росреестр.
Если бы вы продавали свои доли по отдельности (разными договорами), тогда визит к нотариусу был бы строго обязателен для каждого.
Если квартира находится в вашей собственности меньше минимального срока (3 года или 5 лет в зависимости от способа получения), при продаже возникнет налог НДФЛ.
Налоговая инспекция исчисляет налог строго по долям из ЕГРН (7/8 и 1/8). Если вы получите 1/3 денег, но по документам у вас 1/8, могут возникнуть сложности с расчетом вычетов и декларированием доходов. Если минимальный срок владения уже прошел, налогов не будет.
Готова ли сестра зафиксировать пропорции 2/3 и 1/3 непосредственно в основном договоре, когда появится покупатель?
Предварительный договор не является обязательным. Распределение выручки (2/3 и 1/3) не совпадает с долями в праве собственности, поэтому данное соглашение о распределении денежных средств необходимо зафиксировать письменно и удостоверить нотариально. Стороной основного договора купли-продажи при отчуждении долей выступают оба собственника, и нотариальное удостоверение основного договора обязательно - Вы готовы заключить соглашение о распределении средств от продажи одновременно с основным договором или до его подписания? Практика нотариусов по Москве и Санкт-Петербургу в 2024-2025 годах показывает устойчивую тенденцию: при несовпадении долей в праве собственности и долей в распределении денежных средств нотариусы требуют отдельное удостоверенное соглашение сторон о порядке расчётов, иначе отказывают в удостоверении основной сделки. Без такого документа продавцы рискуют оспариванием расчётов в судебном порядке, поскольку суды квалифицируют устные договорённости как недоказуемые. Данный инструмент защищает интересы обеих сторон и исключает последующие имущественные споры. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Предварительный договор не является обязательным: продать квартиру можно непосредственно по основному договору. Однако если вы хотите юридически закрепить договоренность с сестрой о продаже и распределении денег 2/3 и 1/3, предварительный договор имеет смысл заключить (ст. 429 ГК РФ). Поскольку вы обе отчуждаете свои доли по одной сделке, нотариальное удостоверение основного договора не требуется; соответственно, предварительный договор также можно заключить в простой письменной форме, без нотариуса (п. 2 Ст. 429 ГК РФ, ч. 1.1 Ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Но без согласия сестры заставить ее подписать предварительный договор нельзя. Распределение полученной цены 2/3 и 1/3 лучше отдельно письменно зафиксировать.
