-
Вопрос № 00230248
1. Суть
В 2014 году гражданин приобрёл комнату. В 2019 году дом признан аварийным. В 2020 году в связи со сложным материальным положением гражданин заключил с частным лицом договор купли-продажи, фактически оформив залог (обеспечительную сделку), а в 2021 году после погашения долга вернул имущество по обратному договору. Последнее право собственности в реестре (ЕГРН) было зарегистрировано в 2021 году.
Позже орган власти направил проект соглашения об изъятии с суммой 719 000 руб., а спустя 4 месяца, без его подписания, — дополнительное соглашение с односторонним изменением суммы на 270 000 руб. (со ссылкой на «техническую ошибку» и ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ). Гражданин ничего не подписывал.
После этого орган власти подал иск о признании пунктов соглашения недействительными и установлении возмещения 270 000 руб. вместо 719 000 руб. Основание — ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ: право в ЕГРН зарегистрировано в 2021 году, после признания дома аварийным (2019 год).
2. Позиция Ответчика
Право собственности первоначально возникло в 2014 году на основании договора купли-продажи, это единственное жилье и имущество. Сделки 2020 и 2021 гг. были обусловлены сложным материальным положением и фактически представляли собой залог (обеспечительную сделку между частными лицами), а не новое приобретение недвижимости. Гражданин непрерывно проживает в указанном жилом помещении и оплачивает коммунальные услуги с 2014 года, в том числе в период 2020–2021 гг. Ограничения, предусмотренные ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, не имеют обратной силы и не применяются к правам, возникшим до 28.12.2019 (Определение ВС РФ № 75-КГ21-5-К3, Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2024)). Кроме того, гражданин не был уведомлен об аварийности дома до совершения сделок 2020 и 2021 годов. Решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу гражданин увидел впервые только в рамках настоящего судебного дела. Доказательства направления ему этого документа отсутствуют. Также с иском орган власти не направил гражданину все 16 приложений, указанных в исковом заявлении, что нарушает ст. 57 ГПК РФ. Кроме того, с июля 2026 года гражданин признан банкротом, в отношении него введена процедура реализации имущества.
3. Что уже подано Ответчиком
Встречный иск (об определении размера возмещения по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ) — суд не принял и не отказал, прошло более 4 недель.
Ходатайство о принятии встречного иска, назначении судебной оценочной экспертизы, истребовании доказательств и освобождении от госпошлины — суд отказал в принятии, назвав бессмысленным.
4. Что произошло на заседании (запись не велась, нет такой опции в этом суде)
В суде было указано: «Есть п. 8.2 и договор 2021 года, остальное значения не имеет».
На довод о неполучении 16 приложений к иску в суде было отвечено: «Это ваши проблемы».
Судом было предоставлено 15 минут на ознакомление с 16 приложениями (сотни листов).
Суд отказал в принятии ходатайства об экспертизе, указав: «Эксперт за ваши 30 тыс. вернется с оценкой в 270 тыс.»
Про банкротство Ответчика суд не воспринял.
Заседание перенесено на 19 дней по просьбе ответчика.
Фактически Ответчику было предложено: либо найти «весомее аргументы», либо согласиться
5. Процессуальные нарушения
Встречный иск не принят и не отклонен в срок (ст. 138 ГПК РФ). Ходатайство об экспертизе отклонено без письменного определения (ст. 224 ГПК РФ). Не предоставлены 16 приложений к иску (ст. 57 ГПК РФ). Суд предрешает исход дела и отказывает в исследовании доказательств.
6. Вопросы к юристу
1) Стоит ли заявлять отвод суду (ст. 16 ГПК РФ)?
2) Какова стратегия: бороться в первой инстанции или готовиться к апелляции?
3) Сколько будет стоить консультация юриста/адвоката с составлением дорожной карты нужных действий (до суда осталось 12 дней)?
4) Нужно ли добиваться принятия встречного иска и ходатайства об экспертизе?
5) Как правильно зафиксировать процессуальные нарушения для апелляции?
Отвод заявлять можно, но только если есть обстоятельства, объективно вызывающие сомнение в беспристрастности; сами процессуальные нарушения основанием по ст. 16 ГПК РФ обычно не являются.
Основная стратегия — бороться в первой инстанции, одновременно формируя полноценную апелляционную базу. Встречный иск имеет смысл добиваться принять: ст. 138 ГПК РФ прямо предусматривает его принятие при взаимной связи требований.
Экспертизу также заявлять письменно повторно с конкретными вопросами эксперту и обоснованием необходимости; отказ должен быть процессуально оформлен по ст. 224 ГПК РФ. Непередача приложений существенна: копии доказательств должны предоставляться другой стороне (ст. 57, 149 ГПК РФ).
Все нарушения сейчас фиксируйте письменными заявлениями: требуйте приобщения к делу, вынесения определений, отражения возражений в протоколе; после заседания подавайте замечания на протокол.
По существу ключевой вопрос — применимость ч. 8.2 Ст. 32 ЖК РФ именно к праву, возникшему в 2014 году; приведенные вами позиции ВС РФ необходимо приложить с сопоставлением фактических обстоятельств. С учетом суммы спора и процессуальных нарушений 12 дней разумно потратить прежде всего на подготовку письменных возражений и фиксацию всех ходатайств. Стоимость консультации зависит от региона и объема материалов
Отвод суду маловероятен, но при сомнениях заявляйте письменно (ст. 16 ГПК РФ). Стратегия: бороться в первой инстанции, так как апелляция не примет новые доказательства без уважительных причин (ст. 327.1 ГПК РФ). Встречный иск и экспертизу добиваться письменно; отказ оформляйте замечаниями на протокол (ст. 231 ГПК РФ) и требуйте письменные определения (ст. 224 ГПК РФ). Нарушения: невыдача приложений (ст. 57), Отказ в экспертизе (ст. 79), Предрешение (ст. 12). Стоимость консультации не могу подтвердить, зависит от юриста. Для апелляции фиксируйте все отказы письменно, подавайте замечания на протокол, ссылайтесь на ч. 8.2 Ст. 32 ЖК РФ и обратную силу (Определение ВС РФ № 75-КГ21-5-К3).
Добрый день. Обратитесь напрямую к юристу на этом сайте с документами (оба иска, ваши ходатайства, определения суда, копии протоколов судебных заседаний). Говорить о "дорожной карте", основываясь на ваших словах, мягко скажем, преждевременно. Я бы лично начал с оценки перспективы дела.
