Росреестр отказал во внесении в ЕГРН?

Добрый вечер!!! Ситуация, когда первичный правоустанавливающий документ (в вашем случае — регистрационное удостоверение БТИ) утерян, а архив его не сохранил, является распространенной проблемой для прав, возникших до введения Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав...» в 1998 году.
Росреестр правомерно отказывает во внесении записи в ЕГРН на основании одной лишь справки о наличии права, так как справка подтверждает только *факт* выдачи документа в прошлом, но не заменяет собой сам документ-основание возникновения права.

Поскольку административный путь через выдачу дубликата закрыт, вам необходимо устанавливать юридический факт владения и пользования имуществом или признавать право собственности в судебном порядке. Вот пошаговый алгоритм действий:
Шаг 1. Сбор альтернативных доказательств
Вам нужно доказать суду два обстоятельства: что договор купли-продажи действительно существовал и был исполнен (оплачен), и что вы фактически владеете этим машиноместом. Справка из БТИ будет одним из ключевых документов. Соберите также:

Договор купли-продажи. Если оригинал договора тоже утерян, запросите заверенную копию у второй стороны сделки (продавца). Если продавец — юридическое лицо, которое ликвидировано, ищите документы в налоговой инспекции по месту его прежней регистрации.
Финансовые документы: выписки с банковского счета, квитанции об оплате, расписка продавца в получении денег.
Документы ТСН: протокол общего собрания членов товарищества о выделении вам этого места, членская книжка с отметками об уплате взносов за содержание именно этого машиноместа, акты осмотра, переписка с правлением.
Косвенные доказательства: свидетельские показания соседей по паркингу, фотографии въезда/разметки, чеки на покупку ворот или замка для этого места.
Техническая документация: технический план машиноместа (его готовит кадастровый инженер). Без постановки объекта на кадастровый учет регистрация невозможна.

Шаг 2. Досудебная претензия в Росреестр (необязательно, но желательно)
Подайте заявление в апелляционную комиссию при управлении Росреестра вашего региона. В заявлении укажите, что утрата документа произошла не по вашей вине, приложите справку БТИ и собранные альтернативные доказательства. Сформулируйте просьбу произвести регистрацию на основании п. 2 Ст. 69 ФЗ-218 («Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу...»). Скорее всего, комиссия откажет, сославшись на отсутствие прямого правоустанавливающего документа, но этот шаг зафиксирует вашу попытку досудебного урегулирования и покажет суду добросовестность ваших действий.
Шаг 3. Обращение в суд
У вас есть два варианта судебного процесса. Выбор зависит от того, признает ли ТСН ваше право и нет ли спора с соседями о границах места.

Вариант А (предпочтительный): Иск о признании права собственности.*
Это основной способ защиты. Вы просите суд признать, что на основании договора купли-продажи вы являетесь собственником конкретного машиноместа.
Ответчики: Обычно это местная администрация (как орган, распоряжающийся неразграниченной землей под зданием) или территориальное управление Росреестра. Третьими лицами обязательно привлекается ТСН.

Предмет доказывания: наличие заключенного договора, его полная оплата и фактическое владение объектом.
Обоснование: Согласно ст. 8.1 И ст. 218 ГК РФ, право собственности может быть признано судом, если оно возникло до вступления в силу закона о госрегистрации и подтверждается представленными доказательствами.
*Вариант Б: Заявление в порядке особого производства об установлении факта, имеющего юридическое значение.
Этот вариант подходит, если спора о праве нет (никто не претендует на место), но вам нужно подтверждение для Росреестра. Вы просите суд установить факт владения и пользования недвижимым имуществом на праве собственности (ст. 264 ГПК РФ).
Риск: Росреестр иногда трактует такие решения не как основание для регистрации права, а лишь как подтверждение уже существующих отношений, поэтому иск о признании права (вариант А) надежнее.

Шаг 4. Судебный процесс и экспертиза
В суде ходатайствуйте о приобщении всех собранных на Шаге 1 документов. Ключевым моментом станет идентификация объекта. Поскольку речь идет о конкретном машиноместе, суду потребуется технический план с указанием его координат и площади. Кадастровый номер участку или всему зданию паркинга должен быть присвоен; если нет — придется ставить на учет весь объект капитального строительства силами ТСН или группы собственников.

Шаг 5. Получение решения суда и регистрация
После вступления решения суда в законную силу (через месяц после вынесения, если не было апелляции), получите в канцелярии суда копию с синей печатью о вступлении в силу. Это решение является самостоятельным основанием для внесения записи в ЕГРН (п. 5 Ч. 2 Ст. 14 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).
* Оплатите госпошлину за регистрацию права (для физических лиц — 2000 рублей).

Подайте в МФЦ само решение суда, паспорт и квитанцию об оплате пошлины. Предоставлять какие-либо другие документы из БТИ больше не потребуется. Росреестр обязан зарегистрировать право на основании судебного акта.

Краткий чек-лист:
1. Заказать технический план у кадастрового инженера.
2. Запросить копию договора у продавца и собрать все платежки.
3. Подготовить справку БТИ, справку от ТСН об отсутствии задолженности и выписку из протокола о закреплении места.
4. Подать жалобу в апелляционную комиссию Росреестра (получить отказ).
5. Подать в районный суд исковое заявление о признании права собственности.
6. После победы в суде подать решение напрямую в Росреестр через МФЦ.

Получите официальный письменный отказ Росреестра с детальным обоснованием причин и ссылками на нормы закона.

Истребуйте архивную справку БТИ с официальным ответом об отсутствии первичного документа и уничтожении/утрате учетного дела, так как справка о праве собственности подтверждает регистрацию, но ведомство требует правоустанавливающий документ.

Запросите архив Росреестра (или БТИ/Земельного комитета) через МФЦ для поднятия регистрационного дела по сделке купли-продажи, так как второй экземпляр договора и первичного документа часто хранится в архиве регистрирующего органа.

Обратитесь в архивы городской или районной администрации (комитет по управлению имуществом), так как до создания учреждении юстиции в 1998 году права регистрировались именно там.

Подайте исковое заявление в районный суд об установлении факта владения и пользования объектом недвижимости на праве собственности или о признании права собственности на машино-место в порядке наследования/приватизации/сделки в зависимости от истории приобретения.

Используйте справку БТИ и договор купли-продажи в качестве ключевых доказательств в суде вместе с квитанциями об оплате эксплуатационных расходов в ТСН.

Внесите решение суда в ЕГРН — вступивший в законную силу судебный акт является безусловным основанием для государственного кадастрового учета и регистрации прав без первичного документа БТИ.

Рекомендую обратиться в суд с иском о признании права собственности на машиноместо, приложив договор купли-продажи и справку БТИ как доказательную базу. Решение суда станет самостоятельным основанием для регистрации в ЕГРН. Правоустанавливающий договор купли-продажи был удостоверен нотариально или составлен в простой письменной форме? На практике именно в делах о признании права собственности через суд при утрате архивных документов БТИ исход спора определяется совокупностью косвенных доказательств: оплатой по договору, фактическим пользованием объектом, показаниями свидетелей и справочными сведениями из иных архивов. Из числа подобных дел, когда БТИ не восстанавливает записи, суды в подавляющем большинстве случаев признают право при наличии хотя бы 3 взаимосвязанных доказательств владения. Без выстроенной доказательной цепочки суд откажет, и повторная подача будет существенно осложнена уже состоявшимся судебным актом. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Ситуация, когда Росреестр отказывает в регистрации ранее возникшего права (до 31.01.1998 года) из-за утери регистрационного удостоверения БТИ, встречается довольно часто. Позиция ведомства формальна, но закон на вашей стороне: договор купли-продажи и справка БТИ являются законными правоустанавливающими и правоподтверждающими документами.

Поскольку БТИ не может выдать дубликат, а Росреестр уже вынес официальный отказ, у вас есть два основных пути решения проблемы.

Какого года ваш договор купли-продажи?