-
Вопрос № 00228123
Смотрите я продаю квартиру, ранее мы вставляли ее за 3.500 млн, потом снизились до 2.750 млн, и пришла женщина без первоначального взноса которая будет брать в ипотеку, и риелтор поставил цену для ипотеки за 3.600.000, а мне сказал что чистыми выйдет 2.750.000, что то не так тут???
Здравствуйте. В описанной вами ситуации действительно есть признаки обмана, и я не рекомендую соглашаться на такие условия.
Суть схемы, которую вам предлагают, скорее всего, заключается в искусственном завышении стоимости квартиры в договоре купли-продажи для банка: вместо реальных 2 750 000 рублей указывается 3 600 000 рублей. Покупатель без первоначального взноса получает кредит на большую сумму, а разница (около 850 000 рублей) фактически уходит не вам, а риелтору или покупателю. Вы при этом получаете свои 2 750 000 рублей.
Это действие незаконно. Предоставление банку заведомо ложных сведений о стоимости недвижимости с целью получения кредита образует признаки мошенничества (статья 159 Уголовного кодекса РФ). Даже если вы не участвуете в присвоении разницы, вы как продавец подписываете договор с завышенной ценой, что делает вас соучастником. Кроме того, после такой сделки вы можете столкнуться с налоговыми претензиями, поскольку в налоговой будет отражена сумма 3 600 000 рублей, а не фактически полученные вами 2 750 000 рублей.
Также есть риск, что банк выявит завышение и откажет в выдаче кредита уже после подписания договора, либо сделку признают недействительной как совершённую с целью, заведомо противной основам правопорядка (статья 169 Гражданского кодекса РФ). В этом случае вы можете потерять и деньги, и квартиру.
Вам нужно настаивать на указании в договоре реальной цены — 2 750 000 рублей. Любые предложения «поднять цену для банка» — это прямое приглашение к участию в мошеннической схеме. Риелтор, который такое предлагает, действует не в ваших интересах.
Если покупателю нужен первоначальный взнос, это её вопрос: она может использовать материнский капитал, потребительский кредит или иные законные способы. Вас это не должно касаться, и тем более не должно заставлять вас завышать цену.
Рекомендую отказаться от этой схемы и, если риелтор настаивает, рассмотреть возможность расторгнуть с ним отношения. При необходимости можно проконсультироваться с независимым юристом по недвижимости, который проверит чистоту сделки и защитит ваши интересы. Если потребуется помощь в подготовке документов или анализе договора, вы можете обратиться ко мне.
Здравствуйте. Да, здесь есть повод насторожиться. По описанию риелтор, вероятно, хочет провести квартиру по документам за 3 600 000 руб., хотя фактически Вы готовы продать ее за 2 750 000 руб., чтобы покупатель без собственных денег смог получить ипотеку с формальным «первоначальным взносом». Банк России прямо относит схемы с завышением стоимости жилья и отсутствием реального первоначального взноса к рискованным практикам.
Для Вас главный вопрос, что именно будет написано в договоре купли-продажи и какие деньги реально поступят Вам. Если в договоре указано 3 600 000 руб., а фактически Вы получите только 2 750 000 руб. И разницу должны будете кому-то вернуть либо оформить распиской как якобы полученный первоначальный взнос, я бы в такую схему не входила. В документах получится, что Вы получили больше денег, чем получили на самом деле, а при споре это может создать серьезные проблемы.
Попросите риелтора до сделки письменно расписать всю схему движения 3 600 000 руб.: сколько перечисляет банк, откуда берется первоначальный взнос, сколько получаете именно Вы и кому предназначены оставшиеся 850 000 руб. Пока этого нет, документы подписывать не советую.
Покупатель хочет взять ипотеку, но у него нет денег на первоначальный взнос (обычно 20% от стоимости). Чтобы обойти это требование банка, стороны договариваются указать в договоре купли-продажи завышенную цену (в вашем случае 3, 6 млн рублей вместо реальных 2, 75 млн). Разницу в 850 тысяч рублей оформляют фиктивной распиской, якобы покупатель уже передал вам эти деньги в качестве первоначального взноса. Банк, видя в договоре цену 3, 6 млн и расписку о получении вами первого взноса, одобряет ипотеку на оставшуюся сумму. В результате ипотека покрывает 100% реальной стоимости квартиры.
Категорически откажитесь от участия в этой схеме. Настаивайте на том, чтобы в договоре была указана реальная цена продажи — 2 750 000 рублей. Любые расписки о получении денег, которые вы на самом деле не получали, подписывать нельзя. Работайте только с добросовестными покупателями, у которых есть собственные средства на первоначальный взнос.
Ваш риелтор использует классическую, но нелегальную схему завышения стоимости объекта (серую ипотеку), чтобы банк одобрил кредит заемщику без первоначального взноса.
Для налоговой (ФНС) вы продаете квартиру за 3 600 000 рублей. Если недвижимость находится в вашей собственности меньше минимального срока (3 или 5 лет), вам нарахуют налог 13% с разницы между ценой продажи и ценой покупки. По документам вы получили 3, 6 млн, а на руки — 2, 75 млн. Налог придется платить с виртуальных денег, которых вы даже не видели.
Если покупательница не сможет платить по кредиту и обанкротится (что часто бывает с людьми без первоначального взноса) или если сделку оспорят в суде, суд обяжет вернуть покупателю стоимость квартиры по договору — то есть 3 600 000 рублей, хотя на руках у вас было только 2 750 000.
Ситуация выглядит как классическая схема с завышением стоимости, когда у покупателя нет или недостаточно средства для первоначального взноса.
Риски:
1. Если покупательница решит оспорить сделку, суд будет расторгать договор по той цене, которая написана в договоре.
2. Если риелтор попросит Вас написать фиктивную расписку в получении аванса (первоначального взноса), то предоставление банку заведомо ложных сведений квалифицируется как мошенничество в сфере кредитования.
Варианты:
1. Отказаться от предложенного риелтором варианта
2. Разницу оформить как оплату неотделимых улучшений отдельным соглашением, которое не идет в банк.
Конечно обманывает.
