Рынок недвижимости в России может ожидать очередное серьезное изменение. В Государственную Думу внесен законопроект, который предлагает вернуть обязательное нотариальное удостоверение большинства сделок с недвижимостью между гражданами.
Если инициатива будет принята, привычная схема оформления договоров купли-продажи квартир, домов и другой недвижимости изменится. Покупателям и продавцам придется обращаться к нотариусу даже в тех случаях, когда сегодня закон этого не требует.
Разберем, что именно предлагается изменить и как это может повлиять на участников рынка.
Почему возникла такая инициатива
Несмотря на развитие электронных сервисов Росреестра и упрощение процедуры государственной регистрации прав, количество судебных споров, связанных с недвижимостью, остается высоким.
Основания для признания сделок недействительными могут быть самыми разными:
- продавец подписал договор под влиянием обмана или давления;
- собственник не понимал значения своих действий;
- были представлены недостоверные документы;
- нарушены права третьих лиц;
- возникли наследственные споры.
Авторы законопроекта считают, что обязательное участие нотариуса позволит значительно снизить количество подобных случаев и повысить уровень правовой защиты участников сделок.
Что предлагает законопроект
Поправки предусматривают внесение изменений в Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Основы законодательства Российской Федерации о нотариате.
Предлагается установить обязательную нотариальную форму для большинства договоров купли-продажи и мены недвижимости между гражданами.
Это означает, что без нотариального удостоверения такие сделки не смогут быть зарегистрированы в Росреестре.
Пока речь идет только о законопроекте. До его окончательного принятия действуют прежние правила оформления недвижимости.
Какие преимущества видят разработчики
Основная задача инициативы — усиление защиты граждан.
Нотариус обязан:
- установить личность участников сделки;
- проверить их дееспособность;
- разъяснить правовые последствия подписания договора;
- убедиться, что стороны действуют добровольно;
- проверить законность нотариального действия.
Все это должно снизить риск мошенничества и уменьшить количество судебных споров.
Кроме того, нотариус несет профессиональную ответственность за совершаемые нотариальные действия, что также рассматривается как дополнительная гарантия безопасности.
Что изменится для покупателей
Для покупателей главным плюсом может стать более тщательная проверка самой процедуры заключения сделки.
Однако полностью исключить риски нотариальное удостоверение не сможет.
Нотариус удостоверяет договор и проверяет предусмотренные законом обстоятельства, но не заменяет комплексную юридическую проверку объекта недвижимости.
Поэтому перед покупкой по-прежнему необходимо анализировать:
- историю переходов права собственности;
- наличие судебных споров;
- наследственные риски;
- возможные признаки банкротства продавца;
- семейное положение собственника;
- основания возникновения права собственности.
Именно эти обстоятельства нередко становятся причиной последующих судебных разбирательств.
Что изменится для продавцов
Для продавцов обязательное участие нотариуса также может стать дополнительной гарантией.
Если у нотариуса возникнут сомнения в добровольности сделки или способности гражданина понимать значение своих действий, нотариальное действие может быть отложено до выяснения всех обстоятельств.
Это позволит снизить количество споров, когда уже после регистрации права продавец пытается признать договор недействительным.
Вместе с тем оформление сделки потребует дополнительных расходов на нотариальные тарифы и увеличит общее время подготовки документов.
Почему юридическая проверка остается необходимой
За годы практики я неоднократно сталкивалась с ситуациями, когда внешне безупречная сделка впоследствии становилась предметом длительных судебных разбирательств.
Даже нотариальное удостоверение договора не исключает необходимости проверки истории объекта, анализа документов продавца и оценки возможных правовых рисков.
Особенно это актуально сегодня, когда Верховный Суд РФ регулярно формирует новые подходы к разрешению споров о недвижимости, а судебная практика продолжает развиваться.
Именно поэтому сопровождение сделки опытным юристом остается одним из самых эффективных способов защитить интересы покупателя или продавца.
Практический вывод
На сегодняшний день законопроект еще не принят, поэтому действующий порядок оформления сделок сохраняется.
Однако сама инициатива показывает стремление законодателя повысить безопасность оборота недвижимости и усилить защиту граждан.
Если изменения вступят в силу, нотариальное удостоверение станет обязательным этапом оформления большинства сделок между физическими лицами.
Но независимо от того, будут ли новые правила приняты, качественная юридическая проверка недвижимости по-прежнему останется важнейшим элементом безопасной сделки.
Именно она помогает выявить риски, которые невозможно обнаружить только при изучении выписки из ЕГРН или нотариальном удостоверении договора.
Покупка недвижимости — одно из самых серьезных финансовых решений. Поэтому экономить стоит не на юридической проверке, а на возможных судебных спорах, которые гораздо дороже и сложнее предотвратить уже после регистрации права собственности.
