Право собственности?

Вы становитесь собственником квартиры сразу при регистрации права, а не после выплаты кредита. Ипотека, это не отсрочка права собственности, а обременение, залог уже вашей квартиры в пользу банка, ст. 1, 77 Закона №102-ФЗ. С момента регистрации вы уже полноценный собственник с обременением до полного погашения.

Но заложенное имущество нельзя просто подарить или продать без согласия банка, ст. 37 Закона №102-ФЗ. На практике банки такое согласие на дарение почти никогда не дают. Без согласия сделку могут признать недействительной либо потребовать досрочного погашения всей суммы кредита, ст. 39 Закона №102-ФЗ, ст. 351 ГК РФ. И даже если сделка пройдёт, залог всё равно следует за квартирой, ст. 353 ГК РФ, а личный долг перед банком остаётся на вас.

Теперь по главному вопросу, что достанется жене при разводе. У вас квартира куплена и оформлена 8 июля 2007, а женитьба 12 августа 2007, то есть квартира куплена до брака. Это личное имущество, ст. 36 СК РФ, при разводе не делится, независимо ни от какой дарственной после свадьбы.

Дарственная после свадьбы, не требует согласия жены, поскольку квартира и так личная, добрачная собственность, правило об обязательном согласии супруга, ст. 35 СК РФ, касается только совместно нажитого имущества.

Схема с поздней женитьбой ради защиты квартиры не нужна, раз квартира куплена до брака, она в любом случае остаётся личной, даже без дарственных.

Единственное, на что жена реально может претендовать, это компенсация той части ипотечных платежей, которые вносились уже в браке из общих средств, если докажет это, ст. 34, 39 СК РФ. Это отдельное денежное требование, а не доля в квартире.

Нет, оформить дарственную на квартиру, пока она находится в ипотеке, до полного погашения кредита невозможно без письменного согласия банка. Квартира находится в залоге у банка, и распоряжаться ею (дарить, продавать) без его разрешения запрещено ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке».

Поэтому в вашем случае, пока кредит не выплачен, дарственная не будет иметь юридической силы — Росреестр откажет в регистрации. Единственное, что можно сделать без согласия банка — завещать квартиру.

Что касается жены при разводе. Квартира приобретена до брака (12.08.2007) и является вашей личной собственностью (ст. 36 СК РФ). Она не считается совместно нажитым имуществом и не подлежит разделу. Даже если вы выплачиваете ипотеку в браке, это не меняет статуса квартиры как вашей личной собственности.

Важный нюанс: если в период брака за счёт общих доходов семьи (зарплата жены) будут производиться существенные вложения в квартиру, жена вправе требовать компенсации, но не доли в самой квартире.

Таким образом, в вашей ситуации дарственная до погашения ипотеки невозможна без согласия банка. А жениться можно и до оформления дарственной — квартира останется вашей личной собственностью, так как куплена до брака.

Ипотечная квартира куплена до брака, но деньги вносились в браке, поэтому жена имеет право на компенсацию половины выплаченных в период брака средств, а не доли в квартире. Дарственная или продажа брату до выплаты ипотеки юридически возможны, но требуют согласия банка по ст. 346 ГК РФ, так как объект в залоге. При наличии дарения до развода имущество выбывает из собственности, и жена не сможет претендовать на его раздел, однако суд может признать сделку притворной или оспорить её, если докажет ущемление интересов семьи. Норма закона: ст. 34 Семейного кодекса РФ о совместной собственности супругов.

В вашей ситуации вы не имеете права оформить дарственную или договор купли-продажи (ДКП) без согласия банка. До тех пор, пока ипотечный кредит полностью не погашен, квартира находится в залоге (обременении) у банка.

Спешить или не спешить со свадьбой — вопрос личный, но с юридической точки зрения вы и так максимально защищены, поскольку оформили кредит и купили квартиру до регистрации брака.

Готова ли ваша будущая супруга подписать брачный договор у нотариуса?

Здравствуйте. Квартира, приобретённая до брака, обычно остаётся вашей личной собственностью. Однако платежи по ипотеке после свадьбы производятся из общих доходов, поэтому жена может требовать компенсацию своей доли, но не половину квартиры. Подарить или продать ипотечную квартиру можно, как правило, только с письменного согласия банка. Сделка с родственником без согласия банка создаёт серьёзный риск спора и досрочного взыскания долга.

Надо разбираться предметно в Ваших задумках. Хотя с 2017 голда прошло уже 9 лет. С женитьюой лучше не спешить.