-
Вопрос № 00227282
Добрый день! Имею собственность,долю в 8ми комнатной квартире (бывшее общежитие).
Три комнаты принадлежат моей семье, две другой семье и три комнаты принадлежат администрации (комнаты соц. найма пустуют с момента, как ушли на баланс города) . В недавнем времени администрация заключила договор комерческого найма с Гужа и активно подселяют дворников( узбеки/таджики) в такие пустующие комнаты.
Подскажите пожалуйста, имеют ли право смешивать в одной квартире статусы и переводить соц.найм в ком.найм при наличии собственников приватизированного жилья?
А также, с учётом, что это долевая со собственность, обязана ли Гужа/ Администрация реагировать на наш отказ о сдачи в аренду без нашего согласия по ком.найму эти пустующие доли ?
P.S : У нас в квартире хороший ремонт, техника на общей кухне в открытом доступе (посудомойка, электропечь, холодильник, микроволновка и т.д...)
Подобные "соседи" имеют временную регистрацию, кто будет отвечать в случае пропажи?
А также после подселения дворников в другие квартиры, появились в доме тараканы, которых не было больше 20 лет.
Нас осталось две квартиры, кто оказывает сопротивление. Гужа грозится судом, что при наличии раздельных лицевых счетов они не обязаны спрашивать нашего согласия на аренду.
Так ли это? Как мы можем себя зашитить в этой ситуации?
Если у вас именно долевая собственность, ГУЖА и Администрация грубо нарушают закон. Согласно ст. 246 И 247 ГК РФ, распоряжение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются исключительно по соглашению всех ее участников. Верховный Суд РФ четко установил: сдавать выделенную комнату или долю в такой квартире без письменного согласия остальных сособственников категорически нельзя. Наличие раздельных лицевых счетов регулирует только порядок оплаты КУ, но не отменяет нормы ГК РФ о согласии сособственников.
Город (Администрация) является полноправным собственником этих трех комнат. Как собственник, в силу ст. 209 ГК РФ, государство имеет право распоряжаться своим имуществом любым не запрещенным законом способом. Если на комнаты нет очереди по социальному найму (или они не подходят под критерии соц. Найма), город имеет право включить их в фонд коммерческого использования и сдать, например, ЖКС (Жилищно-коммунальным службам) по договору коммерческого найма для заселения сотрудников.
Если из мест общего пользования (кухни) пропадет ваша техника или личные вещи, ответственность будут нести конкретные виновные лица (физические лица, совершившие кражу).
Ни ГУЖА, ни Администрация, ни ЖКС как юридические лица не несут материальной ответственности за уголовные или административные проступки своих нанимателей, если только вы не докажете их прямую вину (что маловероятно).
Что именно указано в вашем документе о собственности (выписке из ЕГРН): «доля в праве» или «комната»?
У всех доли, выделенных комнат в натуре нет ни у кого
Действия ГУЖА по сдаче пустующих комнат в коммерческий наем без вашего согласия, скорее всего, незаконны. В коммунальной квартире места общего пользования (кухня, коридор, санузел) принадлежат всем собственникам комнат на праве общей долевой собственности (ст. 41 ЖК РФ). Поэтому распоряжение общим имуществом (включая вселение новых жильцов, которые будут им пользоваться) требует согласия всех сособственников (ст. 247 ГК РФ).
Доводы ГУЖА о раздельных лицевых счетах несостоятельны. Наличие раздельных счетов регулирует оплату коммунальных услуг, но не отменяет режима общей долевой собственности на места общего пользования.
Ваши действия:
Подайте письменное возражение в ГУЖА и администрацию с требованием прекратить вселение без вашего согласия, ссылаясь на ст. 41 ЖК РФ и ст. 247 ГК РФ.
Обратитесь в прокуратуру с жалобой на незаконные действия администрации. Прокуратура может провести проверку и выдать предписание.
Подайте иск в суд о признании действий администрации незаконными и запрете сдачи комнат в наем без вашего согласия. Судебная практика по таким делам складывается в пользу собственников.
Зафиксируйте факт появления тараканов (акт с соседями, фото) и направьте претензию в ГУЖА с требованием провести дезинсекцию.
Ответственность за пропажу имущества лежит на виновном лице. При краже вы вправе обратиться в полицию, а также потребовать возмещения ущерба с ГУЖА, если будет доказано, что вселение этих граждан привело к ущербу.
Администрация вправе распоряжаться своими долями самостоятельно при наличии раздельных лицевых счетов. Однако перевод из социального в коммерческий найм без соблюдения установленного порядка оспорим. Ваше согласие на вселение конкретных лиц не требуется. Имеется ли у Вас на руках правоустанавливающий документ, подтверждающий выделение Вашей доли в натуре с указанием конкретных комнат, либо доля определена только в праве общей долевой собственности? Данная ситуация находится на стыке жилищного и гражданского права, где общие нормы о долевой собственности применяются иначе, чем в стандартных спорах. Ключевым становится вопрос о том, выделена ли доля в натуре: без этого любые возражения относительно пользования общим имуществом процессуально слабы. В практике судов общей юрисдикции по аналогичным спорам в 2024 году именно отсутствие соглашения о порядке пользования, надлежаще зафиксированного нотариально или судебным решением, становилось основанием отказа в защите интересов собственника. Без выстроенной связки - соглашение о порядке пользования, иск об определении порядка пользования, обеспечительные меры - формальная правота не даст фактического результата. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Рекомендую сохранить мои контакты! При возникновении необходимости - буду рад Вам помочь!
Общая долевая собственность у всех
Здравствуйте. Сначала проверьте выписки ЕГРН: принадлежат ли администрации отдельные комнаты или доли во всей квартире. При отдельных комнатах согласие собственников обычно не требуется, но порядок пользования кухней и санузлом должен быть согласован либо установлен судом. При долевой собственности распоряжение без общего согласия недопустимо. Зафиксируйте нарушения и подайте иск об устранении препятствий по ст. 304 ГК РФ.
Здравствуйте, долевая собственность у всех
Ситуация, с которой вы столкнулись, действительно тяжелая и юридически запутанная, но закон и актуальная судебная практика во многом на вашей стороне. ГУЖА и Администрация пользуются юридической неосведомленностью граждан, однако их угрозы судом можно и нужно использовать против них.
