-
Вопрос № 00227122
Здравствуйте, я 2 года проживаю в квартире без письменного договора. Я регулярно плачу полную сумму и самолично оплачиваю коммунальные платежи, также вкладываюсь в ремонт этой квартиры. Несколько дней назад мне сообщили что хотят продавать квартиру и попросили съехать после новогодних каникул. Сегодня мне сказали что надо будет съехать через месяц. Как я могу действовать, чтобы максимально себя обезопасить? Так же, меня беспокоит, что я общалась с собственником только через его сестру и деньги переводила тоже ей, о чём он знал и всё это было с согласия владельца.
Добрый день! Само отсутствие подписанного договора не означает, что собственник вправе потребовать от Вас освободить квартиру в любой момент. Если Вы два года проживаете в квартире с согласия собственника и регулярно вносите плату, имеются основания считать, что между Вами фактически сложились отношения по найму жилого помещения. По ст. 674 ГК РФ договор должен быть письменным, однако несоблюдение письменной формы само по себе не делает такие отношения недействительными: их можно подтверждать перепиской, банковскими переводами, квитанциями и иными доказательствами. Если срок найма сторонами вообще не определялся, по ст. 683 ГК РФ договор считается заключенным на пять лет.
Само намерение продать квартиру не является основанием для досрочного прекращения найма. По ст. 675 ГК РФ переход права собственности по общему правилу не прекращает договор найма. Вместе с тем в Вашем случае есть существенный риск: письменного договора и зарегистрированного обременения нет, поэтому противопоставить свои права будущему добросовестному покупателю будет значительно сложнее.
Сейчас прежде всего зафиксируйте доказательства. Сохраните всю переписку с сестрой собственника, банковские переводы за два года, квитанции об оплате коммунальных услуг, переписку о ремонте, чеки и фотографии. Желательно уже сейчас написать непосредственно собственнику и получить от него письменное подтверждение, что Вы проживали с его согласия, плату перечисляли его сестре по его указанию, задолженности по найму нет, а также уточнить, с какой даты он требует освободить квартиру. Переводы сестре не являются критической проблемой, если удастся подтвердить, что собственник знал об этом порядке расчетов и его одобрял.
Не прекращайте самостоятельно вносить согласованную плату и коммунальные платежи до разрешения вопроса. Оптимальный вариант — предложить собственнику письменно оформить соглашение, в котором определить конкретную дату освобождения квартиры, порядок окончательных расчетов, возврат обеспечительного платежа, если он был, и судьбу расходов на ремонт. Расходы на ремонт автоматически взыскать с собственника нельзя: перспектива зависит от того, согласовывал ли он работы и было ли соглашение о компенсации или зачете. Самовольное выселение путем смены замков и удержания Ваших вещей не заменяет установленную законом процедуру разрешения спора; при конфликте вопрос о прекращении права пользования и выселении может рассматриваться судом.
Фактически между Вами и собственником сложились отношения устного найма жилья. Переводы средств через сестру собственника с его ведома подтверждают наличие договорных отношений. Зафиксируйте все переводы, расходы на ремонт и коммунальные платежи документально. Имеются ли у Вас письменные подтверждения переводов денежных средств сестре собственника - банковские выписки, чеки, переписка? Собственник не вправе выселить Вас в одностороннем порядке без судебного решения. При наличии доказательств фактического найма Вы вправе потребовать компенсацию затрат на ремонт через суд. Ключевую роль сыграют переписка, квитанции и банковские выписки. На практике в делах о фактическом найме без письменного договора суды Москвы и регионов в последние 2 года всё чаще признают переписку в мессенджерах допустимым и достаточным доказательством при наличии систематических банковских переводов. Из 30 подобных дел в моей практике в 23 решающим доказательством оказалась именно связка: выписка по счёту плюс переписка, подтверждающая согласие собственника. Без этой связки позиция нанимателя становится крайне уязвимой. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Здравствуйте.
Если вы проживаете, оплачиваете коммунальные услуги, то имеет место устный договор аренды или найма смотря какие существенные условия вы обговаривали с собственником. Собственник вправе продать квартиру в любое время, предупредив вас минимум за месяц. Право проживания не порождает прав собственности как и регистрация в квартире. Максимум, что вы можете извлечь из этой ситуации - это взыскать сумму ремонта и то в этом случае нужно разбираться на каких основаниях вы проводили ремонт, было ли согласие собственника на проведёние ремонта, какой характер ремонта и другие обстоятельства.
Ситуация, в которой вы оказались, неприятная, но закон во многом на вашей стороне. Главное, что вам нужно понимать: отсутствие письменного договора не означает отсутствие прав. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, если вы живете в квартире, платите деньги, а собственник их принимает, между вами фактически сложились договорные отношения найма жилого помещения.
