-
Вопрос № 00226209
Здравствуйте. Я проживаю и являюсь одним из собственников в многоквартирном жилом доме. На первом этаже нашего дома- нежилое помещение, садовый магазин. Около трех месяцев назад собственник магазина сдал в аренду свое помещение сетевому продуктовому магазину (Монетка), которые в свою очередь провели масштабную реконструкцию здания: поставили огромные вентиляторы на общей парковке, построили несколько входных групп, выломав ограждение лоджий. Одна из таких входных групп располагается прямо на газоне придомовой территории.
Согласования и собрания жильцов не было, также при обращении в ГЖИ выяснилось что нет ни одного разрешения - реконструкция является самовольной.
Управа нашего района сначала вынесла предупреждение о приведении помещения в исходное состояние, а затем подала в суд, на продажу этого помещения с торгов.
Я, как председатель совета дома, привлечена к судебному разбирательству как третье лицо. Будет суд первой инстанции (районный)
Вопрос следующий: как мне подготовится к заседанию? Может нужно составить какие-то письменные возражения или оформить показания? Очень волнуюсь, по сути буду представлять интересы всех наших жителей. Спасибо заранее
Как третьему лицу вам стоит подать в суд письменные объяснения в поддержку требований управы, приложить документы о правах собственников на общее имущество и заявить ходатайства об истребовании недостающих доказательств. Показания «от имени всех жильцов» не требуются: вы сообщаете суду известные обстоятельства и позицию совета дома, а суд оценит их наряду с другими доказательствами.
Ваша процессуальная роль
Проверьте в определении суда, на чьей стороне вы привлечены: истца — управы, либо ответчика — собственника нежилого помещения. Как правило, при описанных обстоятельствах собственники помещений участвуют на стороне органа власти, требующего устранить самовольную реконструкцию.
Председатель совета МКД не становится автоматически представителем всех собственников. Совет дома — выборный орган собственников, однако для выступления именно от имени всех жильцов желательно иметь решение общего собрания собственников либо доверенности. Без таких документов вы всё равно вправе лично участвовать как собственник и третье лицо, представлять письменную позицию, давать объяснения, знакомиться с делом, заявлять ходатайства, задавать вопросы и обжаловать судебный акт в части, затрагивающей ваши права.
Что подготовить письменно
Подайте через канцелярию суда или электронно, с копиями для участников, документ под названием:
«Письменные объяснения третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора».
В объяснениях укажите:
номер дела, суд, стороны и свой процессуальный статус;
что вы являетесь собственником квартиры в доме и председателем совета МКД;
какие работы фактически выполнены: вентоборудование на парковке, новые входные группы, демонтаж ограждений лоджий, занятие газона;
когда работы начались и как они влияют на жителей: шум, вибрация, ухудшение доступа, занятие парковки/газона, нарушение внешнего облика и безопасности;
что общего собрания собственников по вопросу использования придомовой территории, размещения оборудования или изменения общего имущества не проводилось либо такого решения не принималось;
что по сведениям ГЖИ необходимые согласования отсутствуют;
просьбу поддержать заявленные требования управы.
Если реконструкция уменьшила или изменила общее имущество — ограждающие конструкции, фасад, придомовой земельный участок, парковку, инженерные системы, — требуется согласие всех собственников при уменьшении общего имущества путём реконструкции. Использование общего имущества относится к компетенции общего собрания; отсутствие решения собственников — одно из существенных обстоятельств по делу.
Какие доказательства приложить
Подготовьте копии, а оригиналы возьмите на заседание:
выписку ЕГРН на вашу квартиру;
протокол общего собрания, которым вы избраны председателем совета дома, если он есть;
справку управляющей организации о составе общего имущества и придомовой территории;
кадастровый план участка, схему двора, фотографии до и после работ;
фотографии вентиляторов, входных групп, разрушенных ограждений, газона и парковки — с датой, временем и краткими пояснениями;
ответы ГЖИ, управы, администрации, управляющей организации и иных органов;
обращения жителей, коллективные заявления, акт осмотра, если составлялся;
документы, подтверждающие отсутствие решения общего собрания: справка УК, копии протоколов собраний, уведомления;
заключения либо жалобы о шуме, вибрации, нарушении санитарных или противопожарных требований — при наличии.
К фотографиям сделайте отдельную опись: «Фото № 1 — дата, место, что изображено». Если обстоятельства могут измениться, заявите суду ходатайство об осмотре доказательств на месте либо о назначении строительно-технической экспертизы.
Ходатайства в суд
Если в деле нет документов, попросите суд истребовать:
проект реконструкции, техническое заключение, разрешительную документацию;
сведения из ГЖИ о согласовании переустройства, перепланировки и реконструкции;
сведения администрации о разрешении на строительство/реконструкцию, если оно требовалось;
протоколы общих собраний собственников и сведения УК об их отсутствии;
документы о принадлежности парковки, газона и фасада к общему имуществу;
документы арендатора и собственника о размещении вентиляционного оборудования;
документы о соблюдении пожарных, санитарных и шумовых требований.
Также можно просить приобщить ваши письменные объяснения и фотографии, вызвать представителя УК или ГЖИ, а при необходимости — назначить экспертизу. Третье лицо вправе давать объяснения об обстоятельствах дела, но каждое утверждение лучше подкрепить документом, фото, актом или ответом органа.
О чём просить суд
Не обязательно настаивать именно на продаже помещения с торгов: это крайняя мера, применяемая, когда собственник не исполняет предписание о приведении помещения в первоначальное состояние. По ст. 29 ЖК РФ самовольно переустроенное или перепланированное помещение должно быть приведено в прежнее состояние в установленный срок; если предписание не исполнено, орган согласования вправе требовать продажи помещения с публичных торгов, а на нового собственника возлагается обязанность устранить нарушения.
Ваша позиция может быть сформулирована так:
«Поддерживаю исковые требования в части устранения самовольных работ и приведения общего имущества и нежилого помещения в состояние, существовавшее до реконструкции. Общего собрания собственников, которым было бы одобрено уменьшение или использование общего имущества, не проводилось. Работы затрагивают фасад, придомовую территорию, парковку и условия проживания собственников. Прошу приобщить письменные объяснения и приложенные документы, истребовать разрешительную документацию и принять решение с учётом прав собственников помещений дома».
На первое заседание возьмите паспорт, документ о праве на квартиру, определение суда о привлечении, копии объяснений по числу участников дела и их электронные оригиналы на телефоне/флешке. Перед заседанием обязательно ознакомьтесь с материалами дела: тогда станет видно, что именно заявила управа, какие документы предоставил собственник магазина и каких доказательств не хватает.
Добрый день! К заседанию лучше подготовить именно письменные объяснения третьего лица. «Показания» оформлять не нужно: как третье лицо вы являетесь лицом, участвующим в деле, поэтому вправе давать суду письменные и устные объяснения, представлять доказательства и заявлять ходатайства. Это прямо следует из ст. 35 И 43 ГПК РФ.
В письменных объяснениях я бы рекомендовала изложить: что вы являетесь собственником помещения в доме и председателем совета МКД; какие именно работы произведены; какое общее имущество затронуто — фасад, ограждающие конструкции, земельный участок, газон; что общее собрание собственников согласия не давало; какие нарушения зафиксировали ГЖИ и управа; почему сохранение выполненной реконструкции нарушает права собственников. В конце указать, что исковые требования управы вы поддерживаете и просите их удовлетворить.
Это важно, поскольку стены и ряд конструктивных элементов дома относятся к общему имуществу. Если реконструкция связана с уменьшением общего имущества или присоединением его части к нежилому помещению, требуется согласие всех собственников. Использование земельного участка и общего имущества также относится к компетенции общего собрания.
К объяснениям желательно приложить фотографии «до/после», ответ ГЖИ, документы управы о выявленных нарушениях, обращения жителей, документы о вашем праве собственности и избрании председателем совета дома. Если в материалах дела отсутствует техническая документация на помещение до реконструкции, сведения о согласовании работ или документы о границах придомового земельного участка, можно заявить ходатайство об их истребовании.
Отдельно обратите внимание: сам статус председателя совета МКД не означает автоматически, что вы процессуально представляете всех собственников. Для представительства собственников в суде соответствующее полномочие должно быть предоставлено решением общего собрания либо доверенностями в предусмотренных законом случаях. Но поскольку суд уже привлек вас третьим лицом, вы в любом случае вправе самостоятельно отстаивать свою позицию как участник дела.
Основание для требования управы достаточно серьезное: если собственник самовольно переустроенного или перепланированного помещения не выполнил требование привести его в прежнее состояние, ч. 5 Ст. 29 ЖК РФ прямо предусматривает возможность продажи помещения с публичных торгов по решению суда. Поэтому в заседании особенно важно подтвердить не просто формальное отсутствие согласования, а то, что фактически затронуто общее имущество и права жильцов.
Если у вас есть иск управы, определение суда о привлечении вас третьим лицом, ответ ГЖИ и фотографии реконструкции, по ним можно подготовить полноценные письменные объяснения третьего лица непосредственно под это судебное заседание. Эти обстоятельства могут существенно влиять на правовую оценку. Чтобы не давать вам фрагментарные ответы без изучения всей ситуации, лучше разобрать их комплексно в рамках консультации.
Здравствуйте. Вам следует подать не «возражения», а письменные объяснения третьего лица, поскольку Вы поддерживаете требования управы. Такое право предусмотрено статьями 35, 43 и 68 ГПК РФ. В объяснениях кратко укажите, что Вы являетесь собственником квартиры и председателем совета дома, какие именно работы произведены: новые входы, повреждение ограждений, размещение оборудования и занятие газона;
что фасад, ограждающие конструкции и сформированный придомовой участок относятся к общему имуществу, что общее собрание не проводилось и собственники согласия не давали, чем нарушены права жильцов: шум, вибрация, занятие территории, изменение внешнего облика и возможная угроза безопасности, что Вы поддерживаете иск и просите его удовлетворить. Приложите фотографии если есть до и после работ, ответы ГЖИ и управы, обращения жильцов, протокол об избрании Вас председателем, документы на квартиру. При необходимости заявите ходатайство об истребовании проекта, технического заключения, разрешительной документации и материалов проведённых проверок. Статус председателя сам по себе не всегда позволяет представлять в суде всех жильцов, такое полномочие должно быть закреплено решением общего собрания либо доверенностями. Но как привлечённое судом третье лицо Вы вправе самостоятельно давать объяснения и представлять доказательства.
Благодарю за обратную связь! Буду признателен за отзыв на сайте! Спасибо.
Здравствуйте!
В рамках подготовки к судебному заседанию в качестве третьего лица целесообразно:
подтвердить полномочия на представление интересов собственников (протокол ОСС либо доверенности);
представить письменные пояснения третьего лица с изложением фактов самовольной реконструкции и указанием на нарушение ст. 36, 40, 161.1 ЖК РФ, ст. 222 ГК РФ, норм ГрК РФ;
приложить доказательства, заявить ходатайство о назначении строительно‑технической экспертизы для установления характера работ и угрозы безопасности МКД;
при необходимости ходатайство о вызове свидетелей.
Для формирования позиции, подготовки процессуальных документов предлагаю удалённое юридическое сопровождение: анализ материалов дела, составление пояснений/ходатайств, выработка стратегии защиты прав собственников.
С уважением, Александр.
Вам нужно составить документ, который называется «Письменные объяснения третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора» (ст. 35, 40 ГПК РФ).
Скорее всего, первое заседание будет предварительным (беседой). Судья проверит явку сторон, примет ваши документы, спросит ответчика, готов ли он добровольно все снести. Из-за масштаба дела суд, скорее всего, назначит строительно-техническую экспертизу (чтобы подтвердить, что это именно реконструкция, а не ремонт, и она угрожает/не угрожает конструкции дома). Процесс займет несколько месяцев, так что запаситесь терпением.
У вас есть выписка из протокола ОСС (общего собрания), подтверждающая ваши полномочия как председателя?
Благодарю. Да протокол ООС о положительном решении по вопросу назначения меня председателем совета дома у меня на руках, я же являлась председателем собрания и инициатором собрания. Доверенности от собственников жилья на представление их интересов у меня нет.
У тех, кто провел этот масштабный ремонт нет разрешений, нет письменного согласия собственников, не проводили и собрание по этому поводу. ГЖИ вышло на штраф, но он смехотворный. Единственное что хотят собственники - приведение внешнего вида здания в исходное состояние, но собственник магазина все игноирует и считает что сможет это все узаконить без согласия жильцов...
Добрый день, Екатерина. В гражданском судопроизводстве третьи лицам имеют значительный объем прав. Они могут выразить свое отношение к предъявленному иску в отзыве на иск. Вы можете поддержать исковые требования и дать дополнительные пояснения. Их можно изложить в отзыве на иск, готовить отдельные письменные пояснения не обязательно. Важно определиться, какую позицию вы займете. Желательно ознакомиться с иском и выразить мнение по всем заявленным требованиям.
У вас очень сильная позиция в этом споре, так как закон полностью на стороне собственников жилья. Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 36 И 44), любые изменения, затрагивающие общее имущество дома (стены, парковку, газон), требуют согласия 100% собственников. Раз ГЖИ и Управа уже признали реконструкцию незаконной, ваша главная задача на суде — подтвердить и усилить позицию истца (Управы) фактами от лица жителей.
Здравствуйте! Ваша задача — показать суду, что действия арендатора нарушают права других собственников, а бездействие собственника помещения (владельца нежилого помещения) привело к спору для этого Вы можете подготовить и приобщить в суде свои письменные пояснениях (их часто называют «возражениями третьего лица»), в которых стоит отразить факт отсутствия согласия собственников, конкретные нарушения и тп.
