-
Вопрос № 00224419
Здравствуйте, хочу продать 3-х комнатную квартиру, есть несколько вопросов:
1. Делали самостоятельно перепланировку, нет понимания как узаконить сейчас это и можно ли вообще, где это узнать?
2. На квартире есть долги, можно ли продавать каартиру с долгами? Возможно получить задаток и выплатить всё, после этого оформлять или как-то иначе?
3. В квартире по завещанию 2 собственника, я и моя совершеннолетняя дочь, мы обе хотим продавать жильё, у нас 4 документа о праве собственности: у каждой по 2 части по 1/4 от бабушки и дедушки, так как они не смогли договорился кто кому оставляет и оставили свои половины пополам каждой, в итоге у меня 2 доли по 1/4 и дочери, по сути у каждой по 1/2 если складывать доли. Может ли это как-то помешать оформлению или возможно нужны какие-то доп манипуляции по переоформлению?
4. В квартире прописана я и моя мать пенсионерка, она не имеет отношения к собственности, она просто там прописана как год.
Подскажите пожалуйста куда обращаться по всем этим вопросам, чтобы самостоятельно организовать продажу и подготовку документов, чтобы не переплачивать риелторам.
Узаконить самовольную перепланировку можно в судебном или административном порядке. Для начала необходимо обратиться в орган местного самоуправления (администрацию) или в МФЦ с заявлением о согласовании перепланировки. К заявлению прилагаются: правоустанавливающие документы на квартиру, подготовленный проект перепланировки, а также нотариально заверенные копии документов. Срок принятия решения — до 45 дней. Если в согласовании откажут, можно обжаловать отказ в суде. Если перепланировка признается самовольной, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском о приведении помещения в первоначальное состояние.
Продать квартиру с долгами по коммунальным платежам можно. Долг не является препятствием для регистрации перехода права собственности. Однако продавец может погасить задолженность за счет полученного от покупателя задатка. Задаток выполняет как платежную, так и обеспечительную функцию. Рекомендуется в предварительном договоре или соглашении о задатке прямо указать, что задаток направляется на погашение долгов продавца. После получения задатка вы можете оплатить долги, а затем заключить основной договор купли-продажи.
Наличие у каждой из вас по два свидетельства о праве на 1/4 доли (в сумме по 1/2) не препятствует продаже. Для продажи квартиры необходимо, чтобы каждый собственник (вы и ваша дочь) дал свое согласие на продажу и подписал договор купли-продажи. Объединение долей в один документ (консолидация) не является обязательным условием для продажи. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению. Вы можете продать квартиру как единый объект, заключив один договор купли-продажи, где обе стороны (вы и дочь) будут продавцами.
Наличие зарегистрированной матери, не являющейся собственником, не лишает вас права продать квартиру. Однако по закону (п. 1 Ст. 558 ГК РФ) в договоре купли-продажи жилого помещения в качестве существенного условия должен быть указан перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи. Если мать не будет снята с регистрационного учета до сделки, покупатель получит квартиру с обременением в виде зарегистрированного лица. Рекомендуется заранее договориться с матерью о добровольном снятии с регистрационного учета. В договоре купли-продажи необходимо зафиксировать факт наличия зарегистрированных лиц и порядок их снятия с учета.
Продать квартиру в вашей ситуации можно, но до сделки или в процессе её оформления нужно решить вопросы с перепланировкой, долгами и выпиской родственника. То, что у вас с дочерью по две доли по 1/4 (в сумме по 1/2), не мешает продаже и не требует предварительного объединения долей.
Продавать квартиру с долгами можно. Долги за коммунальные услуги (свет, вода, отопление) закреплены за гражданином, а не за квартирой (ст. 153 ЖК РФ). Исключение — долг за капитальный ремонт, он автоматически переходит на нового собственника, поэтому его придется погасить в первую очередь.
Покупатель передает вам задаток (оформляется предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке). Вы официально гасите все долги, берете справку об отсутствии задолженности и выходите на основную сделку.
Нет, это никак не мешает сделке и объединять доли в одну 1/2 не нужно. Вы с дочерью выступаете как два продавца. В договоре купли-продажи (ДКП) просто будет детально расписано: «Продавец 1 продает долю 1/4 на основании документа А и долю 1/4 на основании документа Б...».
Так как продаются доли (пусть даже квартира продается целиком как один объект всеми собственниками), согласно ст. 42 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Напрямую к любому нотариусу в вашем регионе. Нотариус сам составит правильный договор, проверит ваши документы и самостоятельно отправит сделку на регистрацию в Росреестр. Это существенно снижает риск ошибок.
По закону, переход права собственности — это основание для прекращения права пользования жильем членами семьи прежнего собственника (ст. 292 Гражданского кодекса РФ). Покупатели будут требовать, чтобы в квартире никто не был прописан к моменту сделки.
- Согласна ли ваша мать выписаться добровольно и есть ли ей куда прописаться?
- Готовы ли вы делать скидку покупателю, если оставите перепланировку «как есть» (без судов)?
Здравствуйте, Жанетта.
Отвечаю на Ваш вопрос как эксперт по Жилищному и семейному праву и специалист имеющий богатый практический опыт по выселениям из жилья (снятию с регистрационного учета).
На основании пункта 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ
4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры.
Потребуется экспертное заключение о том, что помещение в перепланированном виде не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Могу заняться Вашим делом
По всем 4 вопросам ситуация требует последовательного урегулирования: перепланировка узаконивается через жилищную инспекцию, долги гасятся из задатка, доли оформляются единым договором, мать выписывается до сделки. Перепланировка в Вашей квартире затрагивает несущие конструкции или только ненесущие элементы? В подобных сделках с долевой собственностью и обременениями нотариусы Московского региона всё чаще требуют предоставить актуальную выписку из домовой книги с указанием всех зарегистрированных лиц непосредственно в день подписания договора, а не заблаговременно - этот момент большинство продавцов упускает, что влечёт приостановление регистрации на срок до 3 месяцев. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Узаконить уже готовую перепланировку можно, но только если она не нарушает строительные и санитарные нормы. Что делать категорически нельзя (это не узаконят): сносить несущие стены, объединять газифицированную кухню с жилой комнатой без плотной двери, переносить санузел или кухню так, чтобы они оказались над жилыми комнатами соседей снизу, срезать общедомовую вентиляцию. Куда обращаться: в местную Администрацию (отдел архитектуры и градостроительства) или Жилищную инспекцию (в Москве — Мосжилинспекция). В большинстве регионов подать документы можно через МФЦ или Госуслуги
Перепланировку желательно узаконить, но это очень сложная, длительная и затратная процедура. Но если покупатель берет не в ипотеку, то может согласиться приобрести квартиру и без узаконивания. Долги можно погасить за счет покупателя у приставов в качестве предоплаты.
Обращаться надо к юристу, не к риэлтору, он Вам все раскажет, как что, и как тут Вас ситуация не кретическая, но время займет.
