Покупка квартиры?

В вашей ситуации важно учитывать два ключевых момента: статус зарегистрированных лиц (жены и несовершеннолетнего ребенка) и оформление задатка.

1. Суть ситуации и правовая оценка
Продавец требует задаток, но в квартире зарегистрированы (прописаны) его жена и несовершеннолетний ребенок. Это потенциально рискованно: если после сделки эти лица не будут сняты с регистрационного учета, вы получите квартиру с зарегистрированными в ней людьми, и выписать их может быть сложно, особенно несовершеннолетнего.

2. Применимые нормы права
- Статья 558 Гражданского кодекса РФ: при продаже жилого помещения в договоре должны быть указаны лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности.
- Статья 292 ГК РФ: при отчуждении жилого помещения, в котором проживают члены семьи собственника, их право пользования сохраняется, если они не отказались от этого права.
- Статья 54 ЖК РФ: снятие несовершеннолетнего с регистрации возможно только с согласия органов опеки или по решению суда.

3. Риски и нюансы
- Если после покупки жена и ребенок останутся зарегистрированными, снять их с учета можно только через суд.
- Органы опеки могут не одобрить снятие несовершеннолетнего, если не будет предоставлено иное жилье, соответствующее нормам.
- Если задаток внесен, а сделка не состоится по вине продавца (например, из-за невозможности снять с регистрации), задаток возвращается в двойном размере (ст. 381 ГК РФ). Если по вашей вине — не возвращается.

4. Что делать пошагово
а) До внесения задатка:
- Проверьте, кто зарегистрирован в квартире (справка формы № 9 или выписка из домовой книги).
- Получите письменное обязательство продавца о снятии всех зарегистрированных лиц с учета до сделки или включите это условие в договор задатка.
- В идеале — дождитесь, пока продавец снимет жену и ребенка с регистрации, и только после этого вносите задаток.

б) Если вносите задаток:
- Обязательно оформляйте письменный договор задатка, где указано, что задаток возвращается в двойном размере, если продавец не выполнит условия (в т.ч. не снимет с регистрации всех лиц).
- Пропишите отдельным пунктом обязанность продавца снять всех зарегистрированных лиц до сделки купли-продажи.

5. Что нужно уточнить
- На каком основании жена и ребенок зарегистрированы (имеют ли долю в собственности, есть ли брачный договор, соглашения и т.д.).
- Почему они еще не сняты с регистрации и готов ли продавец это сделать до сделки.

Рекомендую проконсультироваться с юристом по недвижимости для анализа документов и сопровождения сделки — это поможет избежать рисков и защитить ваши интересы.