Безопасно ли продавать квартиру, если покупатель будет использовать жилищный сертификат?

Добрый день! Да, такую сделку провести можно, но соглашаться на неё только со слов покупателя не стоит. Сам по себе государственный жилищный сертификат не делает сделку опасной: средства по нему являются социальной выплатой, и закон допускает одновременно использовать сертификат и ипотечный кредит. Если речь именно о государственном жилищном сертификате по Постановлению Правительства РФ № 153, такое сочетание прямо предусмотрено правилами.

Особенность в том, что деньги по сертификату действительно перечисляются уже после регистрации права собственности покупателя. Покупатель представляет в банк зарегистрированный договор купли-продажи и выписку ЕГРН. Банк проверяет документы в течение 3 рабочих дней, затем направляет заявку на выплату; далее предусмотрена проверка в течение 5 рабочих дней и перечисление через Казначейство.

Но 50 дней ожидания ипотечных денег — это уже существенный риск для продавца. В Постановлении № 153 такого общего срока нет. Поэтому до сделки можно потребовать непосредственно от банка, а не от покупателя, письменную схему расчетов: какая сумма идет по сертификату, какая по ипотеке, когда именно банк перечисляет каждую часть и какие условия должны быть выполнены.

В договоре обязательно следует подробно указать:
1. Полную цену квартиры и отдельно каждую часть платежа;
2. Реквизиты сертификата и банковского счета — для ГЖС это прямо предусмотрено правилами;
3. Конкретный срок перечисления каждой суммы;
4. Что обязательство покупателя по оплате считается исполненным только после поступления денег продавцу;
5. Последствия неполучения средств.

Также не стоит передавать квартиру по акту и ключи до получения всей суммы либо до наступления заранее согласованного защищенного условия.

Если квартира переходит покупателю до полной оплаты, по общему правилу ст. 488 ГК РФ неоплаченная недвижимость может находиться в залоге у продавца до расчета. Однако при ипотечной сделке это необходимо заранее согласовать с банком, поскольку одновременно возникает ипотека в пользу банка, и его требования к обременениям могут не позволить сохранить залог продавца.

Поэтому я бы не считала предложенную схему безопасной, пока банк официально не подтвердит, почему ипотечная часть поступит именно через 50 дней и чем гарантируется ее перечисление. Сам сертификат — нормальный способ оплаты; основная проблема здесь именно длительная отсрочка получения оставшейся цены квартиры.

Если сможете прислать название сертификата/программы или его обезличенное фото и схему расчетов от банка, можно точно проверить порядок выплаты и риски именно по этой сделке.

Продавать можно, но нужно подстраховаться. Основной риск деньги приходят не сразу: сертификат проверяют, ипотека идёт до 50 дней. Чтобы не потерять квартиру или деньги, сделайте так:

1. Проверьте сертификат запросите копию и уточните срок действия.

2. В договоре пропишите, что переход права собственности регистрируется только после полной оплаты (или используйте счёт эскроу/аккредитив).

3. Не выписывайтесь и не передавайте ключи, пока не получите все деньги.

4. Укажите неустойку за просрочку оплаты.

Продажа квартиры с использованием жилищного сертификата Минстроя сопряжена с рисками, но при правильной организации сделки они управляемы.

Срок в 50 дней для ипотечных средств является серьезным сигналом. Без прописанного в договоре условия о переходе права только после полной оплаты я бы рекомендовал воздержаться от этой сделки.

Здравствуйте. Такая сделка возможна, но деньги выдаются не сразу. Защитите себя: в договоре укажите срок и порядок оплаты, залог квартиры до полной оплаты по ст. 488 ГК РФ, право расторжения при неоплате по ст. 450 ГК РФ. Подписывайте только после одобрения банка и сертификата.