-
Вопрос № 00221796
Ситуация такая:
Планируем купить квартиру в ипотеку на меня, я мать, дочь хотим сделать созаемщицей, но она в браке.
1-й вопрос: нужно ли будет разрешение супруга на то, чтоб дочь стала созаемщицей?
2-й вопрос: может ли муж дочери претендовать на эту квартиру, своей тещи выходит?
Как сделать так, чтоб я не переживала, что ее муж или его дети (не дай бог, он умрет) не могли претендовать на мою квартиру?
Если квартира будет оформлена в собственность только на мать и оплачена её личными средствами, муж дочери не получит права на эту квартиру. Само участие дочери как созаёмщика не делает её собственником и не превращает жильё матери в совместно нажитое имущество супругов. Однако участие дочери в выплате первоначального взноса или ипотечных платежей создаёт риск будущих требований о компенсации либо спора о доле — это лучше исключить документально.
Нужно ли согласие мужа
Для того чтобы дочь стала только созаёмщиком, а собственником квартиры не была, нотариальное согласие её супруга по закону обычно не требуется: дочь не распоряжается общим недвижимым имуществом, а принимает кредитное обязательство. Но банк вправе по своим внутренним правилам запросить согласие супруга, брачный договор или иные документы. Закон не устанавливает обязательного согласия супруга именно для получения кредита.
Если же дочь будет указана в договоре купли-продажи или ЕГРН как собственник либо созаёмщик-собственник, ситуация меняется: её доля, приобретённая в браке за общие деньги, презюмируется совместной собственностью супругов. Не имеет значения, что в ЕГРН будет указан только один из супругов.
Как оформить безопаснее
Лучший вариант для матери:
В кредитном договоре мать — заёмщик и собственник, дочь — только созаёмщик без приобретения доли.
В договоре купли-продажи и в ЕГРН собственником указана исключительно мать.
Первоначальный взнос и все платежи по ипотеке перечисляет мать со своего счёта.
Сохраняются выписки по счёту, чеки, документы о происхождении денег и кредитный договор.
Дочь не вносит деньги на первоначальный взнос и не оплачивает кредит со своего счёта.
В договоре с банком и документах сделки должно быть ясно, что созаёмщик не приобретает право собственности.
Особенно важно: банк может предъявить требование к дочери как к солидарному должнику, если мать перестанет платить. Это риск дочери перед банком, но не основание для возникновения у неё права собственности на квартиру.
Может ли претендовать муж или дети
При указанной схеме муж дочери не сможет при разводе требовать раздела квартиры матери, поскольку она принадлежит матери и не является имуществом супругов.
Если муж дочери умрёт, его дети также не наследуют квартиру матери. Наследование возможно только после смерти собственника. Пока собственник — мать, ни зять, ни его дети прав на эту недвижимость не имеют.
Риск появляется только если дочь станет собственником доли, получит её в дар или мать оставит дочери квартиру по наследству. Тогда эта доля будет входить в имущество дочери: при разводе супруг может заявить требования, а после смерти дочери её наследниками могут быть супруг и дети.
Дополнительная защита
Если мать хочет, чтобы в будущем квартира досталась именно дочери, но при этом не перешла зятю, следует заранее продумать наследственное оформление:
Завещание позволяет назначить наследником дочь, но после получения наследства квартира станет личной собственностью дочери и обычно не делится при разводе. Однако после смерти дочери в её наследственную массу могут войти супруг и дети.
Дарение дочери также обычно образует её личную собственность, не являющуюся совместно нажитой. Но после смерти дочери её супруг и дети могут наследовать эту квартиру.
Для защиты на случай смерти дочери можно составить завещание с подназначением наследника: например, назначить дочери наследником, а на случай, если она умрёт раньше матери или не примет наследство, указать другого наследника. Это не исключает наследование её супругом и детьми, если дочь сначала получит квартиру, а затем умрёт.
Брачный договор дочери и её мужа может закрепить, что любое имущество дочери, включая приобретённое в период брака, остаётся её личной собственностью. Но он не лишает детей права наследовать имущество матери после её смерти.
Здравствуйте. Согласие мужа дочери по закону не требуется, если дочь будет только созаёмщиком, а не покупателем, собственником доли или залогодателем. Однако банк вправе запросить такое согласие по своим внутренним правилам. Само по себе участие дочери в кредите не даёт ей права собственности на квартиру. Соответственно, её муж и его дети также не смогут претендовать на квартиру. Определяющее значение имеют договор купли-продажи и запись в ЕГРН, а не статус созаёмщика. Чтобы исключить спор:
единственным покупателем и собственником квартиры должны быть указаны вы;
дочь должна фигурировать только в кредитном договоре как созаёмщик, без передачи ей доли;
первоначальный взнос и ипотечные платежи лучше производить с вашего счёта и сохранять документы об источнике денег;
до подписания документов получите от банка подтверждение, что дочь не становится собственником или залогодателем.
Если банк потребует оформить долю на дочь, эта доля, приобретённая ею в браке, может считаться совместным имуществом супругов по ст. 34 СК РФ. Тогда возможны требования мужа, а после его смерти — наследственные притязания его наследников. В этом случае потребуется брачный договор либо следует выбрать другую схему или банк. Учтите обратную сторону: созаёмщик обычно отвечает перед банком за весь долг. Если вы перестанете платить, банк сможет потребовать выплату с дочери полностью в соответствии со ст. 323 ГК РФ. Если вы сами состоите в браке, отдельно нужно решить вопрос с вашим супругом: квартира, купленная вами в браке, может стать совместным имуществом, даже если в ЕГРН собственником будете указаны только вы.
По общему правилу, закон не требует согласия супруга для того, чтобы он выступил созаемщиком по кредиту, если этот кредит не направлен на нужды семьи. Однако банк вправе запросить такое согласие для снижения своих рисков. Кроме того, на практике при оформлении ипотечных кредитов многие банки требуют обязательного привлечения супруга в качестве созаемщика.
Может ли муж дочери претендовать на квартиру?
Нет, не может. Квартира, приобретаемая вами, является вашей личной собственностью (ст. 213 ГК РФ). Муж дочери не имеет и не будет иметь на неё прав, так как она приобретена не за счёт общих доходов супругов (ст. 34, 36 СК РФ; ст. 256 ГК РФ).
Даже если дочь будет созаемщиком и будет участвовать в погашении кредита из своего заработка, это не создаст у её мужа прав на квартиру, поскольку его доходы не направлялись на её покупку.
Для полной защиты от любых будущих притязаний (включая гипотетические случаи наследования) рекомендую:
Заключить брачный договор между дочерью и её мужем, установив режим раздельной собственности на всё имущество, приобретаемое каждым из супругов.
Либо оформить покупку квартиры в вашу единоличную собственность с выделением дочери права на налоговый вычет, что также исключит возникновение у её мужа прав на недвижимость.
Таким образом, при правильном оформлении сделки муж дочери не сможет претендовать на квартиру, а его возможные наследники (дети) — тем более.
Если ваша дочь становится созаемщиком по ипотеке, её супруг автоматически становится участником сделки или должен дать нотариальное согласие, а в будущем он сможет претендовать на долю в этой квартире, так как любые доходы и имущество в браке считаются совместными.
По закону РФ (Семейный кодекс), всё имущество и долги, нажитые в браке, являются совместными. Банки оценивают риски и предлагают два варианта оформления:
- Муж становится созаемщиком. Банк потребует включить его в кредитный договор, чтобы учитывать его доход и возложить на него солидарную ответственность за возврат долга.
- Нотариальное согласие или Брачный договор. Если банк согласен не включать зятя в созаемщики (например, у него плохая кредитная история или не хватает дохода), то муж обязательное должен подписать у нотариуса нотариальное согласие на покупку квартиры и оформление кредита его женой либо пара должна заключить брачный договор.
Какую долю в квартире вы планировали выделить дочери? Согласен ли её супруг подписать брачный договор или нотариальный отказ?
Я не планирую выделять долю дочери. Можно ведь чтоб она была только созаемщиком без наделения ее долей, чтоб она была собственником?
Вопрос 1: Нужно ли разрешение супруга дочери, чтобы она стала созаемщиком? Да, нужно. Даже если дочь не становится собственником квартиры, она берет на себя финансовое обязательство. Банк потребует нотариальное согласие её мужа, так как выплаты по кредиту будут идти из семейного бюджета, что затрагивает интересы супруга.
Вопрос 2: Может ли муж дочери претендовать на квартиру? Если вы единственный собственник (вы записаны в ЕГРН как владелец), то ни муж дочери, ни его дети не могут претендовать на квартиру. Она не является общим имуществом супругов.
Нет, муж дочери не сможет претендовать на вашу квартиру, если она будет оформлена в вашу собственность, а дочь будет привлечена банком лишь как «созаемщик-доход» без выделения ей доли.
