Покупка участка у юр лица с долгами?

Добрый день! Само наличие исполнительных производств не запрещает продажу участка, если на него не наложен арест/запрет. Но при последующем банкротстве продавца сделку могут попытаться оспорить как подозрительную, особенно если участок продан существенно ниже рынка либо продажа причиняет вред кредиторам. Ст. 61.2 Закона о банкротстве предусматривает периоды проверки до 1 года для неравноценной сделки и до 3 лет — для сделки, совершенной с целью причинения вреда кредиторам.

Чтобы максимально обезопаситься, до покупки необходимо:
1. Получить свежую выписку ЕГРН и убедиться, что на участке нет арестов, запретов, ипотеки и иных обременений; арест имущества должника означает запрет им распоряжаться.

2. Проверить все исполнительные производства, судебные дела, Федресурс/ЕФРСБ, налоговую задолженность и финансовую отчетность общества;

3. Установить реальную величину долгов и понять, достаточно ли у общества имущества для расчетов с кредиторами после продажи участка;

4. Заказать независимую оценку участка и покупать по рыночной цене, сохранив отчет оценщика;

5. Проверить устав общества и получить необходимые корпоративные одобрения, если продажа является крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью;

6. Деньги перечислять только самому юридическому лицу, а не директору, участнику или третьему лицу;

7. Безопаснее использовать аккредитив: деньги продавцу перечисляются после государственной регистрации вашего права собственности.

Особенно нежелательна схема «участок стоит 10 млн, в договоре 5 млн» либо перечисление денег связанному лицу. Именно существенное отличие цены от рыночной прямо названо одним из признаков неравноценного встречного исполнения.

При наличии уже существующих долгов полностью исключить риск оспаривания невозможно. Поэтому перед сделкой я бы обязательно провести юридическую проверку не только участка, но и финансового состояния продавца за последние 3 года. Если выяснится, что общество фактически неплатежеспособно и участок является его основным ценным активом, от покупки разумнее отказаться либо отдельно оценивать банкротные риски.

Сделка несёт риск оспаривания как совершённой в ущерб кредиторам. Рекомендую запросить выписку из ЕГРН, проверить продавца через банк данных исполнительных производств и картотеку арбитражных дел, а также провести юридическую экспертизу правоустанавливающих документов. Исполнительные производства возбуждены в отношении юридического лица - это существенный фактор риска. Сделки по отчуждению имущества при наличии непогашенных обязательств могут быть оспорены кредиторами как в рамках общегражданского законодательства, так и впоследствии - в банкротном производстве, если оно будет возбуждено. При этом срок для оспаривания подозрительных сделок может составлять до 3 лет с момента их совершения. Во сколько оценивается земельный участок и каков общий размер задолженности юридического лица по всем исполнительным производствам? В подобных ситуациях принципиально важно провести анализ соотношения рыночной стоимости актива и совокупного долгового бремени продавца: если стоимость участка сопоставима или превышает общую задолженность, вероятность оспаривания сделки как причинившей вред кредиторам резко возрастает. Из порядка 40 аналогичных дел, сопровождавшихся последующим банкротством продавца, в 34 случаях ключевым основанием для признания сделки недействительной являлось именно это соотношение, зафиксированное в отчёте независимого оценщика. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!

Здравствуйте.

В вашем случае приобретение земельного участка у юридического лица с налоговыми исполнительными производствами и незакрытыми обязательствами связано с определенными рисками. Для минимизации опасений рекомендуется использовать ряд мер. Во-первых, провести комплексную проверку юридической чистоты юрлица — запросить выписки из ЕГРЮЛ, проверить наличие налоговых обязательств, исполнительных производств и их статус, а также выяснить реальное финансовое положение компании

Для продожения консультации обращайтесь в мой профиль