Разъяснение абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ
о сроке владения жильём, приобретённым в ЖНК?

Суть ситуации и правовая оценка
Вы приобрели квартиру через жилищно-накопительный кооператив (ЖНК), полностью выплатили пай, и теперь планируете продажу. Важно понять, с какого момента для целей освобождения от НДФЛ (налога на доходы физических лиц) при продаже жилья начинается срок владения: с момента полной выплаты пая или с момента регистрации права собственности. В ст. 217.1 НК РФ прямо указано на ЖСК, но ЖНК не упомянут.

Применимые нормы
Абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ устанавливает, что для членов ЖСК и иных специализированных потребительских кооперативов минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ исчисляется с даты полной выплаты паевого взноса. ЖНК — разновидность потребительского кооператива, созданного для удовлетворения жилищных потребностей, с аналогичным механизмом формирования права собственности (после полной выплаты пая).

В ст. 34.2 НК РФ закреплен общий принцип толкования налогового законодательства: неустранимые сомнения толкуются в пользу налогоплательщика.

Риски, сроки, нюансы
— Закон не содержит прямого указания на ЖНК, но по своей правовой природе ЖНК аналогичен ЖСК и специализированным жилищным кооперативам.
— Налоговые органы могут занять формальный подход и отказать в применении правила, ссылаясь на отсутствие прямого упоминания ЖНК в ст. 217.1 НК РФ.
— Однако есть арбитражная практика, где суды признают аналогичность ЖНК и ЖСК для целей применения налоговых льгот, если ЖНК создан для приобретения/строительства жилья и передачи в собственность после выплаты пая (например, Постановление АС Московского округа от 21.11.2022 № Ф05-25384/2022).

Пошаговые действия
1. Соберите документы, подтверждающие выплату пая и членство в ЖНК, а также устав кооператива с описанием его целей.
2. При продаже квартиры укажите в декларации, что срок владения исчисляется с даты полной выплаты пая, приложив подтверждающие документы.
3. Будьте готовы к возможным вопросам со стороны налоговой — заранее подготовьте правовую позицию, ссылаясь на аналогию с ЖСК и судебную практику.
4. В случае спора — подайте возражения и при необходимости обжалуйте решение налогового органа в суде, ссылаясь на ст. 34.2 НК РФ и судебную практику по аналогичным спорам.

Что нужно уточнить
Для окончательного вывода важно удостовериться, что:
— Устав ЖНК прямо предусматривает передачу жилья в собственность после полной выплаты пая (вы это указали — это плюс);
— ЖНК зарегистрирован как специализированный потребительский кооператив, цель — обеспечение жильём;
— Есть документы, подтверждающие дату полной выплаты пая.

Вывод
С высокой вероятностью правило абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ можно применить к ЖНК по аналогии с ЖСК, но возможны вопросы со стороны налоговых органов. Рекомендуется собрать все подтверждающие документы и быть готовым отстаивать свою позицию.

Для точной оценки вашей ситуации и выработки правовой позиции рекомендую обратиться к юристу с документами ЖНК и подтверждением оплаты пая.