Налог с дохода от продажи квартиры?

Здравствуйте! Ваш вопрос действительно актуален в связи с последними изменениями в налоговом законодательстве.

1. Суть изменений:
С 2024 года в пункт 2 статьи 217.1 НК РФ внесены изменения: при продаже недвижимости, приобретённой с использованием средств материнского (семейного) капитала, освобождаются от уплаты НДФЛ все члены семьи, которым были выделены доли за счет маткапитала, при продаже этой недвижимости.

2. Позиция налоговой:
На практике налоговые органы часто продолжают требовать уплату налога с супругов, если квартира приобретена по ДДУ до брака, либо если доли получены по соглашению после первоначального оформления права собственности на мужа. Они ссылаются на то, что право собственности у супруги и детей возникло позднее, и срок владения долей для них идет с момента регистрации их прав, а не с момента приобретения квартиры мужем.

3. Ваш случай:
- Квартира приобреталась по ДДУ до брака, но ипотека гасилась совместно, в том числе за счет средств маткапитала (обязательное выделение долей).
- Доли выделены в 2023 году.
- Продаете в 2025 году (владение долями менее 3/5 лет).
- Формально у вас и детей срок владения долями — с 2023 года.

4. Основания для освобождения от НДФЛ:
Согласно новой редакции п.2 ст.217.1 НК РФ (действует с 2024 года):
> *"Если доля в праве собственности на объект была приобретена с использованием средств материнского (семейного) капитала, освобождаются от налога все лица, которым выделены такие доли, независимо от срока владения."*

5. Ваша позиция — как обосновать освобождение:
- Ваша доля и доли детей были выделены в исполнение обязательства по маткапиталу (то есть приобретены с использованием маткапитала).
- Основание возникновения доли — именно использование маткапитала, что подтверждается распоряжением ПФР и договором об ипотеке с маткапиталом.
- В Письме Минфина России от 11.01.2024 N 03-04-05/1154 разъяснено: если доли выделены в силу обязательства, связанного с маткапиталом, к ним применяется льгота по НДФЛ.

6. Как действовать:
- В декларации 3-НДФЛ укажите, что доля получена в результате исполнения обязательства по маткапиталу, приложите:
- Копию договора долевого участия/ипотечного договора.
- Копию свидетельства о браке.
- Документы о погашении ипотеки, в том числе за счет маткапитала.
- Копию распоряжения ПФР о направлении маткапитала.
- Выписку ЕГРН с датами возникновения прав.
- Справку или соглашение о выделении долей.
- В пояснениях подчеркните, что требование о выделении долей установлено законом и исполнено по факту использования маткапитала, поэтому вы и дети освобождаетесь от уплаты НДФЛ вне зависимости от срока владения долей (ссылка на новую редакцию п.2 ст.217.1 НК РФ).

7. Если налоговая откажет:
- Получите письменный отказ/требование.
- Подайте возражение с приложением вышеуказанных документов и разъяснений Минфина.
- В случае дальнейшего отказа — обжалуйте в Управление ФНС вашего региона или в суд.
- Судебная практика по новым изменениям только начинает складываться, но позиция Минфина и текст закона — на вашей стороне.

8. Итог:
У вас есть все основания для освобождения от НДФЛ при продаже долей, полученных вами и детьми за счет маткапитала.
Главное — четко обосновывать связь получения доли с использованием маткапитала и ссылаться на новую редакцию закона и разъяснения Минфина.

Если потребуется шаблон пояснения или ссылки на нормативные акты — дайте знать, я помогу!

---
*Это консультация на основании действующего законодательства и разъяснений Минфина РФ на июнь 2024 года.*