-
Вопрос № 00127758
В 2025 году получил новую квартиру по программе реновации в г. Севастополе. По соглашению с Департаментом капитального строительства об изъятии старой квартиры указана стоимость новой квартиры в размере 6 млн.рублей на основании отчёта об оценке.
Я планирую продать новую квартиру за 6,5 млн.рублей.
Как будет рассчитываться налог с продажи, если минимальный срок владения не превышает 3 года?
Если вы получили новую квартиру по программе реновации в 2025 году и планируете продать её раньше, чем через 3 года, налог с продажи будет рассчитываться в зависимости от срока владения и условий освобождения от НДФЛ. Вот как это работает в вашем случае:
При продаже квартиры, полученной по программе реновации, дата приобретения учитывается с момента получения старой квартиры, а не новой. Это означает, что если вы владели старой квартирой достаточно долго (например, более 3 или 5 лет — в зависимости от условий), то новая квартира может считаться находящейся в собственности с той же даты.
🔹 Если старая квартира была в вашей собственности более 3 лет, и она была вашим единственным жильём, то при продаже новой квартиры НДФЛ не возникает, даже если вы продадите её в 2025 году.
🔹 Если старая квартира была в собственности менее 3 лет, или не была единственным жильём, то минимальный срок владения для новой квартиры — 5 лет, и при продаже до этого срока налог будет начисляться.
2. Расчёт налога при продаже новой квартиры за 6, 5 млн рублей
Предположим, что вы не имеете права на освобождение от налога (например, срок владения старой квартирой был короче 3 лет). Тогда:
Цена продажи: 6, 5 млн руб.
Кадастровая стоимость: не указана, но в договоре реновации указана стоимость 6 млн руб. — Вероятно, это близко к кадастровой.
Минимальная цена для расчёта налога — 70% от кадастровой стоимости.
Если кадастровая стоимость ≈ 6 млн руб., то 70% — это 4, 2 млн руб., а ваша цена продажи (6, 5 млн) выше — значит, всё в порядке.
Вариант 1: Используете вычет «доходы минус расходы»
Если вы можете подтвердить расходы на приобретение (в данном случае — стоимость старой квартиры или её рыночную оценку), налог считается с прибыли:
Налоговая база=6, 5млн−6млн=0, 5млнруб.
НДФЛ=500000×13%=65000руб.
💡 Подтверждающими документами могут быть: отчёт об оценке, соглашение с Департаментом, акт передачи и т.д.
Вариант 2: Используете стандартный вычет в 1 млн рублей
Если нет возможности подтвердить расходы, применяется стандартный имущественный вычет:
Налоговая база=6, 5млн−1млн=5, 5млнруб.
НДФЛ=5, 5млн×13%=715000руб.
❗ Ставка 15% не применяется, так как прибыль (даже при вычете 1 млн) не превышает 2, 4 млн руб. — Это важно.
3. Когда налога не будет вообще?
Вы можете не платить налог, если:
Старая квартира была в собственности более 3 лет и была единственным жильём — тогда и новая считается находящейся в собственности более 3 лет.
Или вы — многодетная семья (2 и более детей), и соблюдаете условия:
Покупаете новое жильё до 30 апреля следующего года,
Площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного,
Проданная квартира стоит менее 50 млн руб. (У вас — 6 млн — подходит),
Нет другого жилья, большего по размеру.
Итог:
Если не подпадаете под льготу — выгоднее использовать вычет по расходам (налог — 65 000 руб.), а не стандартный (715 000 руб.).
Если старая квартира была в собственности более 3 лет — налога нет.
В любом случае — подавайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года, а налог — при наличии — до 15 июля 2026 года.
Если хотите, могу помочь составить черновик декларации или подсказать, какие документы собрать.
При продаже квартиры, полученной по программе реновации, налог рассчитывается, если срок владения ею менее 3 лет.
Налоговая база — разница между ценой продажи (6, 5 млн руб.) и документально подтверждёнными расходами (6 млн руб. По соглашению).
Сумма, с которой платится налог, составит: 6, 5 млн руб.−6 млн руб.=0, 5 млн руб.
Ставка НДФЛ для резидентов РФ — 13 % (при прибыли до 2, 4 млн руб.).
Размер налога: 0, 5 млн руб.×13%=65 тыс. Руб.
Если 70 % кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи превысят 6, 5 млн руб., налоговая база будет рассчитана от этой суммы.
Для нерезидентов РФ ставка налога составляет 30 %.
Декларацию 3 НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Уплатить налог необходимо до 15 июля того же года.
Сохраните соглашение об изъятии старой квартиры и отчёт об оценке — они подтверждают ваши расходы и нужны для расчёта налога.
На данный вопрос уже был написан ответ и разъяснено, что оплата налога будет в размере 13% с суммы продажи.
