Как выселить арендатора?

Ситуация и правовая оценка
Вы сдаёте квартиру без письменного договора, при этом срок найма устно не определён. Квартирант уведомлён о продаже квартиры и смене собственника, однако не желает съезжать. Новый собственник не намерен продолжать отношения с этим арендатором. Вопрос — как освободить квартиру к моменту продажи.

Применимые нормы
Ваша ситуация регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), в частности, главой 35 (наём жилого помещения) и статьями 209, 288, 450, 452.
- По ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения должен быть заключён в письменной форме, но если он фактически исполняется (квартирант проживает, платит), то считается заключённым на условиях, согласованных устно.
- Если срок найма не определён, по ст. 683 ГК РФ договор считается заключённым на неопределённый срок и может быть расторгнут любой стороной с предупреждением за три месяца (если иное не установлено соглашением сторон).

Риски, сроки, нюансы
- Квартирант вправе проживать в квартире до истечения трёх месяцев с момента получения письменного уведомления о расторжении договора найма (ст. 687 ГК РФ).
- Новый собственник квартиры по общему правилу становится стороной договора найма (ст. 617 ГК РФ), но если он не согласен с условиями, также обязан уведомить нанимателя о расторжении за три месяца.
- Выселение возможно только по решению суда, если квартирант добровольно не освобождает жильё.
- Устная форма и отсутствие срока не лишают квартиранта прав на проживание, если он добросовестно исполняет обязательства.

Пошаговые действия
1. Направьте квартиранту письменное уведомление о расторжении договора найма за три месяца до предполагаемой даты освобождения квартиры. Уведомление желательно вручить под подпись или отправить заказным письмом с уведомлением о вручении.
2. Новый собственник после регистрации права собственности также может направить аналогичное уведомление, если квартира не будет освобождена заранее.
3. Если квартирант не съезжает после истечения трёхмесячного срока, обращайтесь в суд с иском о выселении.
4. До сделки купли-продажи сообщите покупателю о ситуации, чтобы он осознавал возможные риски и сроки выселения.

Что уточнить
Для точного прогноза важно знать: когда квартирант вселился, есть ли подтверждения оплаты, был ли ранее письменный договор, как именно вы уведомили квартиранта о продаже и о необходимости выезда. Это повлияет на доказательства в случае спора.

Для оценки всех нюансов вашей ситуации и подготовки документов рекомендую обратиться к юристу.