Ответ нейросети:
Добрый день!
Ваша ситуация:
- В 2025 году получили новую квартиру по программе реновации в г. Севастополе.
- Срок владения новой квартирой менее 3 лет.
- Жильё единственное.
- Планируете продать за 5 млн руб.
- Кадастровая стоимость — 2,2 млн руб.
- В соглашении указаны: старая квартира — 1,8 млн руб., новая квартира — 6,2 млн руб.
Рассмотрим, как рассчитывается налог с продажи.
---
## 1.
Основание возникновения права собственности
В случае получения жилья по реновации считается, что вы приобрели в собственность новую квартиру на основании договора мены (обмена), а не купли-продажи или дарения. Срок владения новой квартирой отсчитывается с момента государственной регистрации права собственности на неё.
---
## 2.
Налог при продаже квартиры
Срок владения менее 3 лет
С 2020 года минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ — 3 года только если квартира получена по наследству, дарению от близких родственников, приватизации или по договору ренты, либо если это единственное жильё, и оно приобретено после 1 января 2020 года.
Однако в случае с программой реновации (договор мены) этот пункт не применяется: для освобождения от НДФЛ по единственному жилью требуется, чтобы оно было приобретено *путём купли-продажи* либо *долевого участия*, а не обмена.
Вывод:
Так как квартира получена в результате обмена по программе реновации, при продаже менее чем через 3 года с момента регистрации права собственности обязанность уплатить НДФЛ возникает, несмотря на то, что это единственное жильё.
---
## 3.
Налоговая база
Как определяется доход при продаже?
- Доход — это сумма, за которую вы продаёте квартиру (5 млн руб.).
- Но не менее 70% от кадастровой стоимости на дату регистрации перехода права собственности (ст. 214.10 НК РФ).
Ваша продажная цена (5 млн) больше 70% от кадастровой (70% × 2,2 млн = 1,54 млн), значит, доход берём исходя из фактической цены — 5 млн руб.
---
## 4.
Вычет из дохода
У вас есть право уменьшить доход на:
-
Сумму, уплаченную при приобретении квартиры (расходы на покупку — в вашем случае это стоимость старой квартиры, по оценке 1,8 млн руб., так как фактически вы обменяли старую на новую).
-
Либо стандартный имущественный вычет — 1 млн руб. (ст. 220 НК РФ).
В вашем случае:
Вы вправе уменьшить доход на стоимость старой квартиры (1,8 млн руб.), которая указана в договоре обмена, поскольку это ваши документально подтверждённые расходы на приобретение новой квартиры.
---
## 5.
Расчёт налога
Доход: 5 000 000 руб.
Расходы: 1 800 000 руб. (стоимость старой квартиры по соглашению)
Налогооблагаемая база: 5 000 000 – 1 800 000 = 3 200 000 руб.
Ставка НДФЛ: 13% (если вы налоговый резидент РФ)
Сумма налога: 3 200 000 × 13% =
416 000 рублей
---
## 6.
Обязательства по декларированию
Вы обязаны:
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры (если продадите в 2025, то до 30.04.2026).
- Уплатить налог до 15 июля того же года.
---
## 7.
Важные замечания
- Если у вас есть подтверждающие документы на расходы, связанные с приобретением новой квартиры (например, если вы что-то доплачивали), их тоже можно учесть.
- Если квартира была единственным жильём, и вы её приобрели после 2020 года в результате купли-продажи или ДДУ, срок владения для освобождения от налога — 3 года. В вашем случае, при реновации, эта льгота не применяется.
---
Итого:
При продаже новой квартиры за 5 млн руб. менее чем через 3 года после получения по программе реновации, вы должны будете заплатить НДФЛ с разницы между ценой продажи и стоимостью старой квартиры (по договору обмена), по ставке 13%. Сумма налога — 416 000 руб.
---
Если потребуется помощь с заполнением декларации или разъяснения по документам — обращайтесь!
