-
Вопрос № 00126475
Здравствуйте! Прошу помочь разобраться в ситуации с границами участка и регистрацией дома.
Московская область.
Кратко о ситуации:
* Мы купили участок с уже установленными межевыми знаками; продавец уверял, что границы правильные.
* Построили дом, администрация СНТ во время строительства претензий не предъявляла.
* После приезда кадастровых инженеров выяснилось, что дом чуть выходит за границы участка.
* Земля, на которую выходит дом, по документам значится как пожарная дорога, но фактически её нет.
* Ранее администрация СНТ говорила, что можно будет выкупить эту часть земли, но сейчас требует деньги без гарантий и говорит, что вероятность успешного выкупа «50/50».
* Дополнительно: после этой дороги по документам идёт зелёная зона, и СНТ заявляет, что должны согласовывать перенос дороги с администрацией округа.
Вопросы:
1. Насколько законны действия СНТ, если они требуют деньги без официальных гарантий возможности выкупа земли?
2. Можно ли рассматривать их бездействие как нарушение, учитывая, что они знали о строительстве и возражений не было?
3. Какие законные механизмы можно применить: выкуп, изменение границ, сервитут, оформление фактического пользования?
4. Какие документы и действия сейчас нужны: повторное межевание, заявление в администрацию округа, акт фактического пользования?
5. Что запросить у СНТ и администрации округа, чтобы получить официальные гарантии?
6. Какие шаги нужны для регистрации дома в такой ситуации?
7. Есть ли основания предъявить претензии продавцу участка за неправильные границы?
Прежде чем что-то выкупать нужно проверить не смещены ли границы земельного участка (возможно реестровая ошибка в координатах допущенная при межевании). Если границы смещены нужно исправлять, если нет, то это большая проблема.
Дом можно строить на расстоянии 3 метра от границы. Очевидно, что со стороны проезда должен быть забор и дом 3 метра от забора. Поэтому если дом вы построили рядом с границей это уже не хорошо. Дом вне границ не зарегистрируют. Выкупить земли общего пользования СНТ вообще проблематично, т.к. Требуется решение общего собрания.
Официальные гарантии вам никто не даст. Это невозможно. Вы нарушили земельное законодательство возведя дом вне границ участка. Иногда вместо гарантий вы можете получить иск в суд или предписание освободить чужой земельный участок.
Претензию продавцу вы можете предъявить, но подписывая акт приема передачи вы приняли участок в координатах из ЕГРН. Формально вы должны были убедиться что координаты и межевые знаки соответствуют друг другу.
Актов фактического пользования не существует в природе. Фактическое пользование фиксируется кадастровым инженером при проведении кадастровых работ и это указывается в акте обследования земельного участка. По законодательству учитывается пользование сложившееся 15 лет назад. Плюс три года итого 18 лет назад. Если вы забор поставили в недавно, то никто не будет его учитывать.
В зависимости от ситуации могут потребовать освободить захваченную землю или к примеру выкупить. Но в вашем случае это земли общего пользования СНТ, т.е. Это не земли администрации.
Думаю нужно начинать с проверки нет ли реестровой ошибки в границах участка. Иногда можно даже по публичной карте понять если есть кадастровый номер участка.
Чтобы понять нужно анализировать весь массив участков в СНТ. Если конечно у вас по документам 6 соток, а по факту 10 соток, то тогда особый анализ не нужен - ясно что 4 сотки лишние.
Закажите повторное межевание участка у кадастрового инженера — это позволит точно установить границы и зафиксировать факт выхода дома за пределы участка. Получите в администрации округа официальные разъяснения о статусе спорной земли (пожарная дорога/зелёная зона) и возможных вариантах её использования или выкупа.Направьте в СНТ письменный запрос о порядке и условиях выкупа спорного участка с требованием предоставить проект договора и перечень необходимых документов. Подготовьте технический план дома у кадастрового инженера — он понадобится для регистрации объекта после урегулирования вопросов с границами.После устранения нарушений (выкуп, перераспределение, сервитут) подайте документы в Росреестр для постановки дома на кадастровый учёт и регистрации права собственности.
Рассмотрите возможность выкупа, изменения границ, оформления сервитута или фактического пользования. Для этого вам понадобятся повторное межевание, заявление в администрацию округа и акт фактического пользования.
