Добрый день!
Договор купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала должен быть заключен в письменной форме и подписан всеми сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 549, ст. 550 ГК РФ).
Обязательного нотариального удостоверения такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;
сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость (за исключением, в частности, сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).
2. При покупке жилья с использованием средств материнского капитала полная оплата цены договора происходит не сразу, а через определенное время. В связи с этим жилье признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (залог (ипотека) в силу закона). Стороны могут заключить письменное соглашение, регулирующее их отношения применительно к залогу, а также предусмотреть в договоре купли-продажи, что такого залога не возникает, однако для защиты интересов продавца возникновение залога рекомендовано (п. 5 ст. 488 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Примечание. Если договор заключается с привлечением заемных средств, то залог регистрируется также в пользу банка (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).
3. СФР перечисляет денежные средства только в безналичной форме. В связи с этим в договоре купли-продажи необходимо отметить безналичную форму расчета в части материнского капитала и указать реквизиты банковского счета продавца, на который будет осуществлен платеж (п. 16 Правил N 862).
Если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого. Исключение составляет, в частности, ситуация, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя объекта недвижимости представителем по доверенности (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
Если вы возражаете против представления документов нотариусом, если в ЕГРН имеется указанная выше отметка, а также в иных случаях вы можете представить документы на регистрацию самостоятельно.
Государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления и необходимых документов, поступивших в орган регистрации прав (ч. 1, 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Если договор удостоверен нотариально, то с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).
Справка. Размер госпошлины
За регистрацию права собственности на жилое помещение госпошлина уплачивается в следующих размерах (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
4 000 руб., если кадастровая стоимость жилья не определена или не превышает 20 млн руб.;
0, 02% кадастровой стоимости жилья на дату обращения за регистрацией, если кадастровая стоимость жилья превышает 20 млн руб., но не менее 0, 02% цены сделки в отношении жилого помещения и не более 500 000 руб. В данном случае сумма госпошлины округляется до полных 100 руб. в меньшую сторону.
Если регистрационное действие включено в перечень видов регистрационных действий, размещенный органом регистрации прав на официальном сайте, то при определенных условиях госпошлина может уплачиваться в двойном размере, при этом срок регистрационных действий сокращается до одного рабочего дня (п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ; п. 15 ч. 1, ч. 1.1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).
Если жилое помещение приобретается в долевую собственность, то госпошлину уплачивает каждый сособственник в зависимости от его доли в праве собственности (п. 2 ст. 333.18 НК РФ; Письмо Минфина России от 16.08.2016 N 03-05-05-03/47976).
За государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона, госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ; п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Шаг 3. Подготовьте заявление о распоряжении средствами материнского капитала и необходимые документы
В заявлении следует указать (ст. 10 Закона N 256-ФЗ; п. п. 5, 8 Правил N 862):
вид расходов, на которые направляются средства материнского капитала, а также размер направляемых средств. Если стороной сделки по приобретению жилья является супруг владельца сертификата, об этом также указывается в заявлении;
сведения из договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
сведения о зарегистрированном в ЕГРН праве на жилое помещение владельца сертификата и (или) его супруга;
сведения из заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания (если приобретается жилой дом или часть жилого дома). Указанное заключение должно быть оформлено не ранее чем за год до дня подачи заявления.
При личном обращении в СФР с заявлением следует предъявить следующие документы (п. п. 6, 13(1) Правил N 862; п. 8 Правил, утв. Приказом Минтруда России от 24.03.2020 N 149н; п. 3 Перечня документов, утв. Приказом Минтруда России от 24.03.2020 N 149н):
1) документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) владельца сертификата;
2) документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) представителя, и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, - если заявление подается через представителя;
3) документ, удостоверяющий личность и место жительства (пребывания) супруга владельца сертификата, - если он является стороной сделки либо обязательств по приобретению;
Если жилье приобретается с использованием кредитных (заемных) средств и материнский капитал направляется на уплату первоначального взноса по такому кредиту (займу), также потребуется представить (ч. 8 ст. 10 Закона N 256-ФЗ; п. 12 Правил N 862):
сведения из соответствующего кредитного договора (либо копию договора займа);
сведения из договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию (если кредитным договором (договором займа) предусмотрено его заключение);
документ, подтверждающий получение денежных средств по договору займа, заключенному в соответствии с установленными требованиями, путем их безналичного перечисления на счет владельца сертификата или его супруга в кредитной организации.
Шаг 4. Обратитесь в СФР, дождитесь его решения и перечисления денежных средств
Заявление о распоряжении средствами материнского капитала и необходимые документы (сведения из документов) можно представить (направить) в любой территориальный орган СФР по выбору гражданина (ч. 20 ст. 18 Закона от 14.07.2022 N 236-ФЗ; п. п. 2, 6, 7, 11 - 14 Правил N 149н; п. п. 45, 49.1, 54, 58, 59, 60, 66 Административного регламента, утв. Постановлением Правления ПФР от 24.06.2019 N 364п):
лично (в том числе при выездном приеме) или через представителя, в том числе по предварительной записи, которая может быть произведена при личном обращении, по телефону, а также через Интернет, в частности посредством Единого портала госуслуг и сайта фонда;
по почте или через любой МФЦ;
в кредитную организацию или единый институт развития в жилищной сфере (в случае направления средств материнского капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение жилого помещения);
в форме электронного документа через Единый портал госуслуг или информационную систему "Личный кабинет застрахованного лица" на сайте фонда.
В случае представления заявления через Единый портал госуслуг заявление может быть подписано простой электронной подписью. Представление документов, удостоверяющих личность, в этом случае не требуется (п. 6(1) Правил N 862; п. 8 Правил N 149н).
Заявители, выехавшие на постоянное место жительства за пределы РФ и не имеющие регистрации по месту жительства (пребывания) в РФ, подают заявление непосредственно в СФР вместе с заявлением о месте своего фактического проживания на территории РФ (п. 7 Правил N 149н).
Решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления выносится СФР (территориальным органом СФР) в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления и необходимых документов (за исключением случаев приостановления срока вынесения решения). Не позднее чем через один рабочий день с даты вынесения решения заявителю направляется соответствующее уведомление. В случае обращения через МФЦ уведомление в указанный срок направляется в МФЦ (ч. 1, 1.4, 3 ст. 8 Закона N 256-ФЗ).
В случае удовлетворения заявления СФР (территориальный орган СФР) перечисляет средства (часть средств) материнского капитала в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления (абз. 2 п. 17 Правил N 862).
Шаг 5. Обратитесь в Росреестр для снятия обременения с жилого помещения
С выплатой продавцу жилого помещения денежных средств в полном объеме залог в пользу продавца прекращается (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Для погашения регистрационной записи об ипотеке в Росреестр по общему правилу необходимо, в частности, представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя (продавца и покупателя жилого помещения) либо только заявление залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней, после чего не позднее следующего рабочего дня Росреестр направит залогодателю и залогодержателю соответствующее уведомление. Госпошлина за это не уплачивается (п. 2 ст. 352 ГК РФ; п. 1 ст. 25 Закона N 102-ФЗ; пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
