Состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме определен пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), пунктами 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила № 491).Содержащиеся в части 1 статьи 36 ЖК РФ и в пунктах 2 – 9 Правил № 491 перечни общего имущества в многоквартирном доме являются достаточно четкими и содержат упоминание наиболее распространенных элементов общего имущества в многоквартирном доме. Эти перечни являются открытыми. С использованием содержащихся в вышеупомянутых нормативных правовых актах признаков общего имущества в многоквартирном доме можно правильно отнести к общему имуществу элементы конструкций и оборудования многоквартирного дома, которые прямо не указаны в вышеуказанных нормах.Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются также в технической документации на многоквартирный дом.Согласно пунктам 3, 4 Правил № 491 при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.Согласно части 2.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), пункту 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила № 491), управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, и договором.Объем, качество, периодичность работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома должны отвечать требованиям к минимальному перечню работ и услуг, указанных в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее – Минимальный перечень).Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила № 170) и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.Исходя из системного толкования совокупности приведенных положений, уровень состояния многоквартирного дома, которого необходимо поддерживать за счет средств собственников помещений в данном доме силами управляющих организаций, установлен законодательно. Поэтому все работы, предусмотренные Правилами № 491, и Правилами № 170, в части не противоречащей действующему законодательству, должны выполняться управляющей организацией в обязательном порядке.На основании вышеизложенного, кабели электроснабжения, расположенные вне пределов жилых помещений многоквартирного дома, не относятся к общедомовому имуществу, поскольку такие кабели не предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме. Соответственно, обслуживание и ремонт таких систем не относится к обязанностям управляющей организации.
