Доли в имуществе,развод?

Здравствуйте. Мы с бывшим супругом собираемся заключить договор о разделе имущества, определить доли в праве собственности на имущество, которое находится у нас в совместной собственности - две квартиры, в ипотеке ПАО Сбербанк. Для удостоверения этого соглашения нотариусы требуют согласие от банка, это может быть справка в свободной форме.
ПАО Сбербанк отказывает, мотивируя это тем, что это изменение кредитного договора (что не правда) и нам нужно заказать их платную услугу по изменению кредитного договора.
"Любое изменение кредитного договора это фактически переоформление ипотеки. Банку надо вновь выполнить все проверки и оценить риски новых условий. Это индивидуальный процесс, и финальное решение в любом случае остается за банком" - подмена понятий, так как мы не запрашиваем об изменении кредитного договора. Изменение кредитного договора - это изменение состава созаёмщиков. ПАО Сбербанк подменяют понятие "собственники" "режим собственности" и "доли в имуществе", которые не являются предметом кредитного договора, понятием "созаёмщики", и злоупотребляют своими полномочиями, пытаясь распоряжаться тем, что их не касается и на что не распространяются договорные отношения. А также понятие "Созаёмщики" не равно понятию "собственники", созаёмщики по ипотеке и собственники объекта могут быть разными людьми. Стороны кредитного договора - это "банк" и "созаёмщики" и никто иной.
"Изменение состава собственников залогового имущества не предусмотрено условиями кредитного договора" - это и не может быть предусмотрено, потому что состав собственников и соотношение их долей в залоговом имуществе - это не предмет и не стороны кредитного договора и кредитный договор никак не касаются.
Также Пао Сбербанк отвечает: "Стоимость услуги «Выделение долей собственности» согласно составляет 15 000р за каждый кредитный договор" - нам не нужна банковская услуга по выделению долей в нашей собственности. Банк не имеет отношения к долям в нашей собственности. Выделяем доли как собственники имущества мы сами по соглашению между нами с заверением у нотариуса, реализуя наши законные права. Банк не собственник имущества, он не может выделять доли в нашем имуществе. На каком вообще основании банк собирается выделять доли в нашей квартире? Это вообще нонсенс.
То есть банк пытается навязать нам свои сомнительные платные услуги по выделению долей, по изменению кредитного договора или составу созаёмщиков, когда мы просим не об этом, а нужна просто обычная справка в свободной форме о том, что мы добросовестные заёмщики, что мы вовремя платим, что у нас нет просрочек, что залоговое имущество не выставлено на торги и т.д., и у банка нет никаких претензий к нам и оснований на запрет заключения соглашения о разделе имущества.
Норму о том, что согласие залогодержателя нужно для любого распоряжения залоговым имуществом, исключили из закона ещё в 2014 году. Сейчас, согласно действующему законодательству, а именно ст 349 ГК РФ, согласие залогодержателя требуется только при отчуждении залогового имущества. Определение долей в праве общей собственности не является отчуждением имущества, имущество останется в собственности тех же собственников. То есть требование нотариусами согласия от банка, если нет отчуждения залогового имущества, уже давно не правомерно.
В дополнение к этому, Согласно п.41. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" Определение долей в праве общей собственности (например, при разделе общего имущества супругов или при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала) не требует согласия залогодержателя. При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями (пункт 4 статьи 335, абзац первый пункта 2 статьи 346, пункт 2 статьи 353 ГК РФ).

Ватолин Александр Иванович

Вы правы. По закону (ст. 346 ГК РФ) и позиции ВС РФ (п. 41 Постановления № 23), определение долей — не отчуждение, согласие банка не требуется. Банк навязывает услугу незаконно. Проблема в нотариусе, так как они требуют согласие «по привычке», опасаясь блокировок со стороны Росреестра. Потребуйте от нотариуса письменное постановление об отказе в совершении нотариального действия со ссылкой на п. 41 Постановления Пленума ВС РФ № 23. Обычно после такого требования нотариусы соглашаются на сделку. Напишите в Центробанк и ФАС на навязывание платных услуг и злоупотребление положением. Найдите более юридически грамотного нотариуса, который знаком с актуальной практикой ВС РФ и зарегистрирует соглашение без справки от Сбера. Вы можете заключить соглашение в простой письменной форме и утвердить его через суд (раздел имущества). Решение суда Росреестр обязан исполнить без согласия банка.

Здравствуйте!
Мне принадлежит квартира, в которой выделена 1/6 доля родственнице, сейчас они собрались эту долю продавать, для этого обратились за оценкой в БТИ. И настоятельно порекомендовал с этой оценкой согласиться и не завышать и не снижать…
Но вопрос вот в чем, в нашей местности (небольшой город) доли в имуществе не продают вообще, только целиком… Как определить рыночную стоимость доли, ведь правильно ли я понимаю, что при определении стоимости доли нельзя просто стоимость квартиры разделить на 6? На что опираться и как аргументировать свою позицию, если вдруг окажется, что БТИ просто разделили рыночную стоимость на 6? А так же вопрос, может ли суд признать данную долю незначительной поскольку у собственника доли есть другое имущество, он здесь не прописан, не оплачивает коммунальные платежи и не был в этой квартире больше 10 лет.

Арзуманян Раксана Владимировна

Вы абсолютно правы в своих рассуждениях. Оценка доли в праве собственности подчиняется строгим экономическим и юридическим правилам, и просто делить рыночную стоимость всей квартиры на 6 категорически нельзя.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Стоимость доли, значительно ниже, чем просто поделить рыночную/кадастровую стоимость на 6.

Доброго времени суток! Хотел задать вопрос про НДФЛ при покупке жилья для нерезидентов. При продаже недвижимости в России для нерезидентов НДФЛ составляет 30 процентов, распространяется ли такая ставка и на покупку недвижимости для иностранцев, или же она составляет стандартные 13%? В разных источниках информация различается. (Жилье покупается в Зеленограде резидентами Киргизии)

Ким Галина Владимировна

Вы не платите при покупке недвижимости никакого НДФЛ, а вот запросить происхождение д/с органы вправе, также как использовать иные проверочные механизмы, поэтому эти тонкости не плохо бы отразить в ПДКП, ДКП.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

При покупке недвижимости не важно кто резидент, нерезидент налог не платится вовсе, только при продаже.

Я являюсь сиротой мне 20 лет, у меня есть квартира полученная от государства, она находится сейчас в соц. найме. Я выхожу замуж и мы с будущем мужем думаем о покупке жилья. Можно ли мне покупать дом в ипотеку или земельный участок, при этом что бы квартира, которая в соц.найме осталась или же ее отберут.
Если можно приобрести жилье в ипотеку или участок не потеряв квартиру от государства, на кого лучше оформить новое жилье или участок на меня или на мужа?

Семенов Антон Константинович

Здравствуйте, составьте соглашение о приобретенном имуществе и заверьте у нотариуса, чтобы в случаи развода, вы могли поделить имущество, а квартиру приватизируйте.

Как можно разменять квартиру на две квартиры меньшей площадью, если есть ипотека и при покупке жилья были использованы средства из материнского капитала? Мы с мужем разводимся и встает вопрос проживания. Совместно мы проживать не желаем.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Все разделы после погашения ипотеки. Или с разрешения залогодержателя- банка.

Буланкина Светлана Николаевна

1. К обмену применяются правила купли-продажи.
2. В квартире доли детей, раз там маткапитал - нужно согласие органа опеки.
3. При ипотеке - согласие банка.

Добрый день! Помогите разобраться с возвратом налога 13% при покупке жилья. Квартира куплена в 2023 по стоимости 6 млн. Это значит, что положено 260 тысяч к возврату. В прошлом году я подавала декларацию на возврат, но доход небольшой, поэтому вернула только 60 тысяч. Я могу в этом году опять подать декларацию? И могу ли я каждый год это делать, пока не исчерпаю остаток в 200 тысяч? На следующие покупки жилья я уже не имею право претендовать на этот вычет, верно? А на этот объект и недвижимости могу добирать оставшуюся сумму?

Ватолин Александр Иванович

Да, вы можете подавать декларацию ежегодно, пока не вернете всю оставшуюся сумму (200 000 ₽). Вычет предоставляется только на этот объект. Право на новый вычет при покупке другого жилья у вас исчерпано.

Колоколов Евгений Константинович

Здравствуйте. По имущественному вычету установлен лимит 2 млн руб. (13 % = 260 000). Вы уже получили 60 000, остаток 200 000 сохраняется. Подавайте 3-НДФЛ (или заявление через работодателя) каждый год, пока не выберете всю сумму: перенос не ограничен по времени. После исчерпания лимита имущественный вычет на новые квартиры уже не предоставят; право погашения сохраняется лишь по процентам по ипотеке (до 390 000), если она есть и вы этот лимит ещё не использовали.

Как правильно оформить жилье при покупке, чтобы на него не могли претендовать дети мужа от предыдущего брака. планируем покупку квартиры в ипотеку с материнским капиталом. Поможет ли при этом брачный контракт.

Дмитриев Дмитрий Николаевич

Брачный контракт поможет. Плюс завещание от мужа

Литвинская Елизавета Алексеевна

Здравствуйте. Брачный договор на вас, что это является вашей индивидуальной собственностью

Можно ли при покупке жилья договориться с продавцом о возврате части денег наличными. Если по сертификату денег больше чем стоит недвижимость но по документам будет указана сумма по сертификату?

Муратова Эллина Артемовна

Письменная консультация

В вашем вопросе рассматривается возможность договориться с продавцом о возврате части стоимости недвижимости наличными, а также вопрос оформления этой сделки с учетом стоимости по сертификату и фактических наличных выплат.

Основные моменты:

Можно ли договориться о возврате части денег наличными
В рамках гражданского гражданско-правового договора купли-продажи недвижимости стороны могут договориться о различных условиях расчета.

Однако, важно помнить, что любые суммы, полученные наличными вне официальных документов, могут вызвать вопросы со стороны налоговых и контролирующих органов, а также могут стать основанием для подозрений в уклонении от налогов или в мошенничестве.
Оформление суммы по сертификату и наличных
В договоре купли-продажи обычно указывается цена недвижимости, которая должна соответствовать реальной стоимости и быть зафиксирована в договоре.
Если по сертификату сумма больше, чем стоимость по документам, это может вызвать вопросы у налоговых органов, особенно если есть разница, которая не объясняется документально.

Риски и юридические аспекты
Оформление сделки с указанием меньшей стоимости в документах при реальной оплате наличными может считаться нарушением законодательства (например, налогового или закона о борьбе с отмыванием денег).
Это может привести к штрафам, блокировкам, а также к признанию сделки недействительной полностью или частично.

Рекомендации
Лучше всего оформить сделку по реальной стоимости недвижимости, указанной в договоре.
Если есть необходимость вернуть часть денег наличными, это лучше делать через официальные расчеты (банковские переводы, нотариальные действия), что обеспечит законность и прозрачность сделки.
В случае наличных расчетов важно иметь подтверждающие документы, договоры и расписку, чтобы избежать возможных юридических проблем в будущем.

Общий вывод:
Хотя технически можно договориться о возврате части денег наличными, подобные действия связаны с рисками и возможными нарушениями законодательства. Для минимизации рисков рекомендуется оформлять сделку с соблюдением всех требований закона и документировать все платежи.

Гузей Дмитрий Александрович

Да, такое часто практикуется, но вы должны понимать, что это противозаконно.

Приобретается жилье, которое продавцу досталось в наследство. Продавец 1946 года рождения, проживает в другом регионе страны. У продавца есть доверенное лицо- сын, который будет представлять ее при продаже. Насколько высоки риски такой покупки? Документы по наследству, а также доверенность были продавцом предоставлены. По самостоятельной проверке по доступным сайтам, документы действительны.
Также по причине отсутствия у продавца современного телефона, к сожалению видеозвонок для подтверждения действий невозможно . Связаться с ней тоже не предоставляется возможным. Как обезопасить себя в этом случае? Видела, что доверенность можно в любой момент отозвать, без уведомления.

Колоколов Евгений Константинович

Приобретается жилье, которое продавцу досталось в наследство. Продавец 1946 года рождения, проживает в другом регионе страны. У продавца есть доверенное лицо- сын, который будет представлять ее при продаже. Насколько высоки риски такой покупки? Документы по наследству, а также доверенность были продавцом предоставлены. По самостоятельной проверке по доступным сайтам, документы действительны.
Также по причине отсутствия у продавца современного телефона, к сожалению видеозвонок для подтверждения действий невозможно. Связаться с ней тоже не предоставляется возможным. Как обезопасить себя в этом случае? Видела, что доверенность можно в любой момент отозвать, без уведомления.

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, могут ли органы опеки отказать в покупке жилья ребёнку в другой области, не по прописке? У ребёнка деньги на сберегательном счету, прописка в одной области, а проживаем в другой. Органы опеки не разрешают покупку, сказали что можно только купить в любом месте но в регионе, где прописан ребёнок. Так ли это?

Грачёв Георгий Владимирович

Позиция органов опеки не соответствует законодательству. Разрешение на сделку с имуществом ребёнка не ограничено регионом его регистрации. Опека вправе отказать лишь при ухудшении имущественных прав ребёнка.

Но необходимо учитывать некоторые нюансы! А в постановке вопроса отсутствуют ключевые детали!

Мингазов Юрий Саитгареевич

Это опека ответила не правильно, они ориентируются на свои полномочия в пределах области.

Как выделить детям долю при покупке жилья с помощью маткапитал, если у родителей общая совместная собственность. Ипотека погашена.

Аушева Эвелина Валеровна

Заключить соглашение о выделении долей и подать в Мфц

Здравствуйте!
Прошу дать разъяснения опытных юристов.
Хочу купить квартиру у собственника- семья из 5 человек, граждане РФ - супруги и трое несовершеннолетних ребенка. Продавец уверяет, что материнский капитал не использовался при покупке жилья в ДДУ (собственник первый и единственный владелец) , при этом дети в квартире только прописаны ( без долей). В этом случае продавец обязан получать разрешение опеки или ему достаточно будет выписаться всей в другое жилье( в идеале мама и все дети)? Имею ли я право требовать от собственника выписать всех членов семьи до сделки и предоставить мне выписку из поквартирной карты, что дети прописаны на конкретных метрах по конкретному адресу? Как проверить, что материнский капитал действительно не использовался при покупке и права детей не были нарушены( оспаривание сделки в дальнейшем = риски для меня). Могу я дополнительно запросить у супруги собственника расширенную выписку с госуслуг о сумме материнского капитала на сегодня и движении средств за весь период с даты получения сертификата? Подскажите, мои действия верны или есть еще важные моменты, на которые нужно обратить внимание в такой сделке?
Заранее благодарю за ответ.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Разрешение органов опеки на снятие детей с регистрации-прописки.

Арзуманян Раксана Владимировна

Сделки с недвижимостью, где фигурируют несовершеннолетние дети, всегда требуют повышенной юридической бдительности. Ваши опасения абсолютно оправданы, а ход мыслей во многом верен.

Как мне расторгнуть предварительный договор купли-продажи?

В 2006 году собственник дачного участка отказался от него, но юридически не оформил, я стала членом СНТ будучи замужем, сделали с мужем улучшения на участке, надстроили мансарду и увеличили площадь дома, проживали с детьми круглогодично. В 2012 году расстались с мужем, стали проживать отдельно. В 2015 году оформила развод. С 2013 года стала проживать гражданским браком с другим мужчиной. В 2019 году брак зарегистрирован. В 2018 году эту дачу сдали в аренду с последующим выкупом, в договоре написали сумму аренды и по желанию эту сумму могут вкладывать в ремонт дома, также отметили, что по соглашению сторон могут делать улучшения и подтверждать это финансовыми документами. Так как на тот момент я не была собственником этого участка, срок аренды написали на 6 лет, арендатор никакой ремонт с нами не согласовывал. Я заключила договор с инженером Росреестра по межеванию земли, на что арендатор сказала, вернее мы переписывались, мы не собственники и никакого права не имеем делать межевание, муж минут 30 стоял на морозе, но на дачу не пустила, конечно был скандал, я по телефону наговорила грубостей. Она договаривается с дочерью наследника, на тот момент бывший собственник умер, составляется иск в суд о признании её собственником, так как угроза с нашей стороны о выселении, а адвокат - дочь бывшего собственника этой дачи. На заседании выясняется, что адвокат умер, другого они не нашли. Суд отложен, с просьбой, уговорами ко мне - давайте заключим предварительный договор купли-продажи, я согласилась. Договор составляется, муж не присутствовал. Затем она на участок пускает инженера по межеванию. Передаем заявление на оформление в собственность в Администрацию, ответ отрицательный, есть собственник, согласуйте с ним. Мы нанимаем юриста, обращаемся в суд и суд на основании долгого пользования участком выносит решение в мою пользу. Затем я опять пытаюсь попасть на дачу, меня опять не пускают. Обращаюсь в Энергосбыт оформить лицевой счёт, на что сотрудник говорит, что он оформлен и выясняется на моего арендатора, она предоставила поддельное Свидетельство о регистрации права от 2015 года и Выписку ЕГРН где стоит основание купля-продажа. У неё долги по свету 50000 рублей, подан иск в суд на неё и вынесены приказы. Отключать они её не могут, нужно лично в руки выдать предупреждение. Но не в этом суть. Основной договор купли-продажи должен был заключён 01.09.2022 года. Никаких извещений, звонков не было. Я спокойна, автоматом предварительный договор анулирован. Подала в суд иск на расторжение договора аренды, не платит за аренду, за свет. На процессе они предоставляют, чек с трек-номером, где нет адреса только моя фамилия инициалы и от кого инициалы Ш. К. и бумагу где ручкой написано ФИО суть, что связь со мной утеряна и просят где могут встретиться обсудить заключение договора. Описи нет, конверта с адресом нет. По трек-номеру в истории проследила путь, адреса также нет Фамилия инициалы, от кого ШК и 16.08.22 неудачная попытка вручения, затем письмо лежит до 16.09.22 отправлено назад. Обратилась на почту написала заявление, были ли письма за период по моему адресу. Вопрос -

1.Если нет адреса, по которому пришло письмо, могу ли как доказательство неполучение этого письма.

2.Если мы с супругом проживаем с 2013 года, можно предоставить фото или другую инфу, будет ли этот участок считаться совместно нажитым имуществом и согласие от него на продажу другой стороной, не было получено.

3.На момент составления предварительного договора купли-продажи я не была собственником.

4. Вынуждена была составить, не пускали на дачу для межевания. После составления - пустили.

Спасибо.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. Соглашусь со всеми коллегами. Надо изучать все документы. Собстенно, не обязательно, чтобы юрист был местный, главное опыт и возможность решить грамотно задачу, что можно сделать удалённо. Если нужна будет помощь, обращайтесь.

Ким Галина Владимировна

Консультации по таким делам даются не только по описанию, но, в первую очередь, после ознакомления со всеми документами. Понадобится работа по вашему делу, звоните, будем разбираться.

Снимали квартиру, в дальнейшем купили ее с использованием материнского капитала. Договор купли продажи оформлен 17.12, право собственности оформлено 20.12, часть денежных средств были перечислены в день сделки ( часть первоначального взноса - наличными) и 22.12 часть по ипотечному договору. Денежные средства по материнскому капиталу будут перечислены 31.12. Согласно договору купли-продажи акт приёма-передачи квартиры будет составлен в течение 14 дней после полного расчета по договору. Правомерно ли то, что продавец требует с нас арендную плату за дни с момента регистрации права собственности до момента подписания акта приёма-передачи квартиры?

Ким Галина Владимировна

Требования неправомерны, поскольку переход права собственности уже состоялся.

Мингазов Юрий Саитгареевич

Должны платить до 20.12.22 года, момент возникновения права собственности, если иное не установлено договором выкупа сьемного жилья. Акт приемо - передачи это такой промежуточный технический документ, он особой роли не играет, основное, это регистрация права собственности.

Здравствуйте! Наша семья покупает квартиру по ипотеке с использованием материнского капитала. Нужно в договоре купли-продажи сразу прописывать детей? Или доли выделяются после регистрации права собственности? Чтобы ПФР перечислил денежные средства продавцу.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. Использование мат капитала прописыаается в условиях сделки. Так же должны быть указаны ваши обязательства в выделении долей детям. Договор должен содержать все существенные условия сделки, которые исключают определенные риски при покупке недвижимости.

Если нужна подробная консультация составление договора обращайтесь

Комаров Дмитрий Александрович

Здравствуйте, Вам не нужно прописывать детей в ДКП, а достаточно подписать обязательство о выделении доли детям