-
Вопрос № 00234414
Что делать и какие варианты развития, если человек продаёт квартиру: он купил по ней пай в 2020 году, в доме разрешили жить, но возможность регистрировать право собственности возникла только в конце 2025 года. В 2024 году человек был признан банкротом, но в общую массу имущества квартира не была включена при оформлении банкротства. Сейчас квартиру собираются покупать в ипотеку. Как всё это повлияет на решение и какие есть варианты развития? Какие могут быть проблемы и можно ли было не указывать покупку и полную оплату пая, если это единственное жильё в совместной собственности?
Невключение пая в конкурсную массу при банкротстве - грубейшее нарушение, если квартира не являлась единственным жильём на дату процедуры. Ипотечный банк при проверке истории обнаружит банкротство и откажет либо потребует раскрытия всех обстоятельств. Скрыть оплату пая при единственном жилье в совместной собственности невозможно - финансовый управляющий вправе оспорить сделку. Данная ситуация находится на стыке банкротного, жилищного и семейного права, где общая логика не работает: статус единственного жилья, момент возникновения права собственности и режим совместной собственности супругов формируют отдельную правовую конструкцию, которую необходимо анализировать в совокупности, иначе сделка будет оспорена финансовым управляющим или кредиторами в течение 3 лет. Право собственности на квартиру зарегистрировано уже или только планируется регистрация в конце 2025 года? Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Ситуация крайне рискованная. Ключевое: если квартира не была включена в конкурсную массу, финансовый управляющий может оспорить её отчуждение, особенно если она не является для должника единственным жильём (ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ, ст. 446 ГПК РФ).
Риски для покупателя в ипотеку:
Оспаривание сделки по ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ. Суд может вернуть квартиру в массу, если докажет вред кредиторам.
Отказ банка в ипотеке — кредитор проверит титул и, увидев банкротство, откажет.
Снятие обременения после торгов по ст. 352 ГК РФ, но покупатель может потерять и деньги, и жильё.
Действия:
Заказать выписку из ЕГРН и проверить дело о банкротстве на fedresurs.ru.
Получить письменное заключение финансового управляющего об отсутствии претензий к сделке.
Включить в договор заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ) и условие о возврате денег.
Если пай был полностью оплачен в 2020 г., право на квартиру, по сути, возникло до банкротства, даже если зарегистрировать его стало возможно только в 2025 г. Поэтому отсутствие квартиры в конкурсной массе может быть проблемой: по п. 1 Ст. 213.25 Закона №127-ФЗ в массу входит имущество должника, имевшееся на момент введения реализации. Единственное пригодное жилье защищено ст. 446 ГПК РФ, но это не означает, что его можно было не указывать в банкротстве. Если квартира совместная с супругом, учитывается доля должника; порядок реализации общего имущества регулирует п. 7 Ст. 213.26 Закона №127-ФЗ. При ипотечной покупке банк, скорее всего, потребует подтверждения отсутствия претензий финансового управляющего. Безопасный вариант — до сделки выяснить статус объекта в завершенном деле о банкротстве и получить судебное подтверждение/определение, что квартира не подлежит включению в конкурсную массу.
Здравствуйте. Если пай полностью оплачен и квартиру передали, право могло возникнуть до записи в ЕГРН: п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22. Даже единственное жильё нужно было указать в банкротстве (ст. 213.4, 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). Сокрытие может повлечь пересмотр дела (ст. 213.29). До продажи проверьте материалы банкротства и подтверждение оплаты пая.
Если право собственности возникло только 2025 году, придется платить налог 13% с суммы сделки.
