Сделки с недвижимастью продавец и покупатель могут заключить как лично, так и через своих представитилей по доверенности.
Выдача доверенности – пример односторонней сделки, для совершения которой необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (ст. 153, п. 2 ст. 154 ГК РФ). Как любая иная сделка, она должна соответствовать всем требованиям, установленным действующим законодательством к сделкам. И так же как любая сделка, доверенность может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ.
Чтобы в дальнейшем ни сама доверенность, ни сделка, совершенная на основании такой доверенности, не были оспорены, надо знать основные моменты, на которые следует обращать внимание покупателю на этапе подготовки к сделке по покупке недвижимости по доверенности от продавца.
- Во-первых, для сделки с недвижимостью установлена обязательная нотариальная форма доверенности (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1 (далее – Основы нотариата) обязывают нотариуса при совершении нотариального действия устанавливать личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица, а также при удостоверении сделки осуществлять проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц (ст. 42, 43).
Нотариус отвечает за имущественный вред, причиненный покупателю недвижимости в результате ненадлежащего установления нотариусом личности гражданина, от имени которого выдана доверенность на продажу этого имущества. Нотариус несет профессиональный риск ненадлежащего совершения нотариальных действий.
Если судом будет «установлена прямая причинно-следственная связь между действиями нотариуса и убытками истца (покупателя), поскольку нотариус, вопреки требованиям закона, не проявив необходимую для надлежащего исполнения своих обязанностей заботливость и осмотрительность, не установил должным образом личность гражданина, действующего от имени доверителя, вследствие чего истец, полагаясь на удостоверенную нотариусом доверенность, уплатила покупную цену лицу, не имеющему право ни продавать квартиру, ни получать за нее денежные средства», то нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу покупателя (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 7 апреля 2021 г.).
Во-вторых, следует отметить, что все нотариальные документы имеют особую доказательственную силу в суде (доказательственную презумпцию). Как указано в ч. 5 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном ст. 186 ГПК РФ, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.
