-
Вопрос № 00233415
Здравствуйте. Хотим взять дом с договором аренды с выкупом. Но смущают ответ продавца, что все решается индивидуально. Почитав в интернете, смущает, что нет конкретных условий по сумме выплаты по выкупу. Должны ли быть. Договор прикладываю. Готова на платную консультацию для полноценного ознакомления с договором, всеми пунктами, где сможете
дать ответы какие конкретно должны быть пункты, что спросить продавца , как обезопасить сумму выплаченную с случае невозможности выплаты или в случае смерти. Компания не маленькая, про дает дома по всему ЛО, продают от физ лица. Договор прикладываю
Указанный вами договор — это смешанная сделка (аренда + купля-продажа), регулируемая ст. 624 ГК РФ. Ключевой риск: до регистрации перехода права в ЕГРН собственником остается продавец, и он может продать, заложить дом или он будет арестован за его долги (ст. 209, 551 ГК РФ).
Что проверить и включить в договор:
Выкупная цена — существенное условие. Без нее договор в части выкупа может быть признан незаключенным. Требуйте указать сумму цифрами и прописью.
Разделение платежей: четко прописать, какая часть ежемесячного платежа идет в счет аренды, а какая — в счет выкупа. Иначе суд может признать все выплаты обычной арендной платой.
Обременение в ЕГРН: зарегистрируйте залог в вашу пользу или обременение на срок договора. Это защитит от продажи дома третьим лицам и даст приоритет перед другими кредиторами.
Порядок выкупа: срок, условия досрочного выкупа, обязанность продавца передать дом и подать документы на регистрацию перехода права.
Смерть покупателя: право выкупа переходит к наследникам, они могут продолжить платежи или отказаться. Пропишите порядок возврата выплаченного при отказе наследников.
Смерть продавца: договор не прекращается, обязательства переходят к наследникам. Регистрация залога упростит защиту ваших прав.
Запросите у продавца: выписку из ЕГРН, справку об отсутствии долгов и арестов, документы на земельный участок.
Для детального анализа договора и составления протокола разногласий обратитесь по указанным контактам.
В Договоре есть условия о возможном выкупе арендованного недвижимого имущества. 3.14. Стороны пришли к соглашению, что при условии внесения всех платежей, предусмотренных пунктами 3.4, 3.6, 3.7 и 4.10, а также возможных пеней (неустоек) и штрафов вследствие нарушения положений пунктов 3.5, 3.6, 3.7, 4.2, 4.3, 4.4, 4.6, 4.7, 4.1 и 4.11 настоящего Договора, Арендатор имеет право выкупа Предмета аренды.
3.15. Выкупная стоимость Дома и земельного участка, на котором он расположен, при условии исполнения Арендатором пунктов 3.4, 3.6, 3.7 и 4.1 Договора, уплачиваемая Арендатором Арендодателю по окончании срока аренды, установлена Сторонами в сумме 3% (трех процентов) от кадастровой стоимости, определяемой Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии, на 01 января года заключения основного договора купли-продажи, указанного недвижимого имущества.
4.14. Арендатор имеет право досрочно оплатить Арендодателю всю сумму Арендных платежей за Недвижимое имущество, после чего приобретает право на выкуп Предмета аренды по установленной в настоящем Договоре цене.
Так что право выкупа Арендодатель предусматривает. Но очень чрезмерные размеры штрафов за нарушения Арендатором ряда положений о пользовании арендованным имуществом.
В договоре аренды с выкупом должны быть чётко указаны выкупная цена, срок, порядок зачёта арендных платежей в выкупную стоимость, условия расторжения, ответственность, порядок возврата уплаченного при невыкупе. Если этого нет — не подписывайте. Смерть продавца — риск, что наследники не признают договор. Требуйте регистрации обременения или предварительного договора купли-продажи.
Обратитесь к юристу для получения такой консультации. Консультации предоставляют лично и удаленно.
