-
Вопрос № 00195598
С девушкой начали жить вместе. Нашли съемную квартиру. Заключили договор аренды на мое имя и фамилию. Прожили 2 месяца платил все время за квартиру я. С девушкой разошлись, я съехал с квартиры, она осталась жить в ней. Девушка заключила новый договор на свое имя и фамилию, без расторжения договора который был изначально на мою фамилию. Договор изначально оформленный на мою фамилию не заверен был нотариусом. Подскажите правомерное ли заключение нового договора без расторжения старого , миную меня?
Короткий ответ: Да, заключение нового договора аренды с другим лицом без формального расторжения предыдущего возможно, но это не освобождает вас автоматически от потенциальных претензий по старому договору, если он не был прекращён надлежащим образом. Однако на практике, если собственник принял от девушки оплату и подписал с ней новый договор, это свидетельствует о его согласии на смену нанимателя, и ваши риски минимальны.
О нотариальном удостоверении договора
Договор найма жилого помещения не требует обязательного нотариального удостоверения (ст. 671, 674 ГК РФ). Письменная форма считается соблюдённой, если документ подписан сторонами. Государственной регистрации подлежат только договоры, заключённые на срок не менее 1 года (ст. 651 ГК РФ по аналогии, ст. 674 ГК РФ). Если ваш договор был заключён на 11 месяцев или менее — он действителен и без нотариуса, и без регистрации.
Может ли собственник заключить новый договор, не расторгая старый?
Формально — да, собственник вправе заключать договоры с любыми лицами. Однако,
если старый договор не расторгнут, вы формально остаётесь стороной обязательства и можете нести ответственность за оплату до момента его прекращения.
В то же время, если собственник принял оплату от нового нанимателя и подписал с ним договор, это может расцениваться как конклюдентное действие, подтверждающее согласие на прекращение ваших обязательств (ст. 432, 433 ГК РФ).
Двойное взыскание арендной платы за один и тот же период с двух разных лиц за одно и то же помещение недопустимо — это противоречило бы принципу недопустимости неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
Что вам нужно сделать для защиты
Запросите у собственника письменное подтверждение, что обязательства по договору на ваше имя прекращены с даты вашего выезда. Это может быть дополнительное соглашение о расторжении или простая расписка.
Сохраните доказательства: переписку с собственником, подтверждение вашего выезда (например, акт передачи ключей, если был), данные о том, что оплата вносилась девушкой после вашего отъезда.
Направьте собственнику письменное уведомление (заказным письмом с описью вложения) с просьбой подтвердить расторжение договора от [дата] в связи с фактическим прекращением пользования помещением и заключением нового договора с иным лицом.
Если в будущем возникнут претензии по оплате — вы сможете сослаться на то, что собственник своими действиями принял нового нанимателя и фактически освободил вас от обязательств.
Рекомендация: Не оставляйте ситуацию «как есть». Направьте собственнику простое письменное уведомление с просьбой подтвердить расторжение договора. Это займёт 5 минут, но застрахует от возможных претензий в будущем. Если собственник откажется — сохраните копию уведомления и почтовую квитанцию: в случае спора это будет доказательством вашей добросовестности.
Заключение нового договора найма без расторжения действующего - правомерно со стороны собственника жилья, поскольку арендатор по первоначальному договору вправе досрочно отказаться от аренды, освободив помещение фактически. Договор на Ваше имя продолжает формально действовать до истечения срока или письменного расторжения, что потенциально порождает Вашу ответственность перед арендодателем за период, когда Вы уже не проживали в квартире? Имейте ввиду - уточняющий вопрос задаю неспроста! В практике споров по договорам найма без нотариального удостоверения суды нередко устанавливают солидарную ответственность бывшего нанимателя по долгам, возникшим после его фактического выезда, - до момента официального письменного расторжения договора. Из 14 аналогичных дел в 11 ключевым доказательством освобождения от долга служил именно письменный акт возврата ключей или соглашение о расторжении с датой. Подчеркну, что исход зависит от конкретных обстоятельств, так как каждая ситуация индивидуальна по-своему! Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, жилищный юрист Грачёв Георгий!
Собственник имеет право распоряжаться своей недвижимостью и сдавать ее кому угодно. По закону договор найма жилого помещения не требует обязательного заверения нотариусом. Простая письменная форма имеет полную юридическую силу. Заключив договор с вашей девушкой, собственник выразил свою волю на прекращение прежних арендных отношений с вами. По закону ваш первоначальный договор все еще действует, то, что вы физически съехали и не платите, не освобождает вас от обязательств, если это не зафиксировано на бумаге.
Здравствуйте. Если первый договор был заключён на вас, именно вы остаетесь нанимателем, пока он не прекращён по правилам закона. Само по себе отсутствие нотариуса ничего не меняет: для найма жилья достаточно простой письменной формы. Новый договор с девушкой могли подписать, но без надлежащего прекращения вашего договора сохраняется риск, что требования по оплате предъявят именно вам.
Добрый день! Нет, если предыдущий договор не был расторгнут.
Предположу, что арендодатель с учетом заключения нового договора полагает, что он расторгнут.
В Ваших интересах подписать с арендодателем соглашение о расторжении договора аренды, составленного на Ваше имя, вместе с актом возврата помещения во избежание предъявления к Вам в будущем каких-либо требований.
