-
Вопрос № 00232576
Мы обратились в аварийную службу по поводу течи батарей отопления в районе контргаек — в трёх разных комнатах, на трёх радиаторах. Аварийная служба приехала на следующий день, осмотрела батареи и выдала заключение: необходимо переварить контргайки на трёх батареях и заменить контргайки. Нам сказали обратиться в управляющую компанию (УК). УК предложила выполнить эти работы платно. Мы направили обращение в ГЖИ. Через неделю аварийная служба назначила дату ремонта и переварила контргайки без каких-либо разговоров о платных услугах. В результате на одной батарее была повреждена целостность, течь переместилась на другое место; было сказано, что батарею нужно менять. На второй батарее устранить течь не удалось — также требуется замена. УК опять предложила платную замену батарей, ссылаясь на пункт договора управления, где якобы прописано, что приобретение батарей осуществляется собственником квартиры, а не УК. Мы снова написали в ГЖИ. После этого УК предложила либо бесплатно поменять колена на батареях, либо платно заменить батареи вместе с установкой. При этом запорных арматур (кранов) перед радиаторами нет — батареи напрямую подключены к стоякам.Просим разъяснить, правомерно ли такое условие договора, соответствует ли оно Постановлению Правительства РФ № 491, и кто в данном случае несёт ответственность за замену батарей.»
Такое условие договора неправомерно, если речь идет об отопительных приборах (радиаторах), которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома.
Согласно Постановлению Правительства РФ № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения. В состав системы отопления входят стояки, обогревающие элементы (радиаторы), регулирующая и запорная арматура, коллективные приборы учета.Договор управления не может содержать условия, ухудшающие положение собственников по сравнению с действующим законодательством. Если УК навязывает платную замену общедомового имущества, это является нарушением.
Если радиатор является общим имуществом (что наиболее вероятно в вашей ситуации):
Замена радиатора (включая приобретение нового прибора и демонтаж старого) должна производиться УК за счет средств текущего ремонта.
УК обязана обеспечить герметичность системы отопления. Если после ремонта контргаек течь переместилась и требуется замена, это может свидетельствовать о некачественном выполнении работ или о том, что износ радиатора достиг критического состояния. В таком случае УК должна самостоятельно устранить последствия.
Вам необходимо:
1.Вызвать представителя УК или независимого эксперта для составления акта осмотра, в котором должно быть указано, что радиаторы относятся к общедомовой системе (отсутствуют краны, подключены напрямую к стоякам) и что после ремонта контргаек требуется замена.
2.Обратиться в ГЖИ снова: в обращении указать, что УК неправомерно навязывает платную услугу по замене общедомового имущества, ссылаясь на незаконный пункт договора. Приложите копию акта осмотра.
3.В переписке с УК и ГЖИ ссылайтесь на Постановление № 491 и на то, что договор управления не может противоречить ему.
4.Если УК продолжает настаивать на оплате: вы вправе требовать перерасчета за некачественно оказанную услугу по содержанию общего имущества (ремонт контргаек не привел к устранению течи).
Далее можно обратиться в суд с заявлением о взыскании понесённых вами расходов (если вы уже приобрели радиатор); взыскании компенсации морального вреда; взыскании штрафа в размере 50% от присуждённой суммы (по статье 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Здравствуйте, Вадим. Условие договора управления, обязывающее собственника самостоятельно приобретать радиаторы, неправомерно, если перед батареями отсутствуют отключающие устройства (краны, вентили). В этом случае радиатор считается частью внутридомовой инженерной системы и входит в состав общего имущества дома, а не является личным имуществом собственника.
Согласно п. 6 Постановления Правительства РФ № 491, обогревающие элементы внутридомовой системы отопления относятся к общему имуществу, если они не имеют запорной арматуры, позволяющей отключить конкретный радиатор от общего стояка. Раз кранов у вас нет, батареи не могут быть выделены из состава общедомового имущества никаким пунктом договора управления. Условие договора, противоречащее этому правилу, ничтожно в силу ст. 168 ГК РФ, а обязанность содержать и ремонтировать общее имущество за счёт платы за содержание жилья лежит на УК по ст. 36, 161 ЖК РФ.
Отдельно: повреждение целостности батареи при сварке произошло по вине сотрудников аварийной службы УК при выполнении работ. Это самостоятельное основание для возмещения ущерба по ст. 1064 ГК РФ независимо от статуса радиатора как общего или личного имущества.
Порядок действий:
1. Направьте в УК письменную претензию с требованием бесплатно заменить обе батареи: одну - как повреждённую по вине УК при ремонте, вторую - как элемент общего имущества без отключающих устройств. Приложите акт аварийной службы.
2. Сошлитесь в претензии на п. 6 Постановления № 491 и на ничтожность противоречащего пункта договора.
3. Если УК откажет, направьте жалобу в ГЖИ с приложением переписки и актов, а также рассмотрите иск в суд о понуждении к ремонту и взыскании ущерба.
Составление претензии и иска в такой ситуации имеет нюансы, эту работу можно поручить специалисту.
Действия вашей управляющей компании (УК) неправомерны. Условие договора, перекладывающее на вас покупку и замену радиаторов, противоречит закону и в вашей ситуации не подлежит применению.
Зафиксируйте отказ УК письменно. Направьте официальную претензию с требованием безвозмездно заменить аварийные радиаторы и установить запорную арматуру на ответвлениях от стояков (её наличие в будущем переведет батареи в вашу зону ответственности). В претензии сошлитесь на п. 6 Правил № 491, Решение ВС РФ № ГКПИ09-725 и разъяснения Минстроя.
Подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). Приложите копию претензии и ответ УК (если он будет). ГЖИ может выдать УК предписание об устранении нарушения.
Если УК бездействует — подайте иск в суд. Требуйте обязать УК заменить радиаторы за свой счет, взыскать убытки (если был ущерб) и компенсацию морального вреда (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Судебная практика на вашей стороне: Пермский краевой суд в мае 2026 года взыскал с УК ущерб от залива и расходы на замену радиаторов, признав их общедомовым имуществом
Условие договора УК о платной замене радиаторов в вашей ситуации неправомерно, если радиаторы подключены непосредственно к стоякам и перед ними отсутствуют запорно-регулировочные краны. По ч. 1 Ст. 36 ЖК РФ и п. 6 Правил № 491 внутридомовая система отопления, включая обогревающие элементы, относится к общему имуществу. Минстрой прямо разъясняет: при отсутствии крана непосредственно перед радиатором сам радиатор входит в состав общего имущества. Следовательно, замену неисправных радиаторов должна обеспечивать УК в рамках содержания общего имущества, а не собственник за отдельную плату. Условие договора, противоречащее обязательным нормам, не освобождает УК от этой обязанности.
Здравствуйте. При отсутствии кранов радиаторы могут относиться к общему имуществу дома. Пункт 6 Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, относит отопительные приборы к внутридомовой системе. Их ремонт и замена предусмотрены пунктом 18 приложения к Постановлению Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Одной ссылки УК на договор недостаточно. Решают схема отопления, акт осмотра и причина повреждения.
