-
Вопрос № 00231061
Потекли батареи в квартире , квартира приватизирована но батареи никогда не менялись кранов для перекрытия на батареях нет. Обратилась в управляющую компанию говорят что менять должна за свой счет и оплатить эту работу но это является общедомовым имуществом?
Кто должен менять радиаторы я или они?
Здравствуйте, Светлана. Позиция управляющей компании не соответствует закону. Поскольку на батареях отсутствуют запорные краны (отключающие устройства), радиаторы являются частью единой внутридомовой системы отопления и относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Их ремонт или замену обязана выполнить управляющая компания без взимания с вас дополнительной платы.
Данная норма закреплена в п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ № 491) и ст. 161 ЖК РФ, а также подтверждена правовой позицией Верховного Суда РФ (Решение № ГКПИ09-1025). Так как радиатор невозможно отключить без слива теплоносителя со всего стояка, обязанность по его надлежащему содержанию лежит на обслуживающей организации.
Для решения вопроса рекомендую следующий порядок действий:
1. Направьте в УК письменное заявление с требованием устранить течь и заменить радиатор отопления как элемент общего имущества. Документ подайте в двух экземплярах под отметку на вашем бланке или заказным письмом.
2. Вызовите представителей УК или аварийной службы для составления акта осмотра с фиксацией следов течи и аварийного состояния прибора.
3. В случае отказа или бездействия направьте жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) и районную прокуратуру с приложением копии заявления и акта.
Составление мотивированной претензии и обращений в надзорные ведомства имеет юридические нюансы, при необходимости эту задачу можно поручить специалисту.
Нет, менять радиаторы за свой счет вы не должны. По закону, если на батарее нет отключающих кранов, она является общедомовым имуществом, и её замену обязана провести управляющая компания бесплатно.
Что делать
Подайте письменную претензию в УК, потребовав замены аварийных радиаторов за счет средств на содержание общего имущества. Укажите, что краны и байпас отсутствуют, радиатор относится к общедомовому имуществу.
Зафиксируйте факт протечки — вызовите аварийную службу, составьте акт осмотра с участием представителя УК.
При отказе — жалоба в Государственную жилищную инспекцию и прокуратуру.
В крайнем случае — иск в районный суд об обязании УК произвести замену. Судебная практика по таким делам складывается в пользу собственников.
Если УК откажет, не производите замену самостоятельно — это может быть расценено как переустройство, и ответственность за возможный ущерб ляжет на вас
В данном случае радиаторы должны заменяться за счет управляющей организации, если на них нет отключающих устройств (кранов). П. 6 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491, относит внутридомовую систему отопления, включая обогревающие элементы, к общему имуществу. Верховный Суд РФ также указал: радиатор становится индивидуальным имуществом собственника, когда на отводе к нему имеется запорно-регулирующий кран (решение ВС РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725). Поскольку кранов у вас нет, требование УК оплатить замену неправомерно: необходимо требовать устранения неисправности и замены радиаторов в рамках содержания общего имущества. Ссылаться следует на ч. 1 Ст. 36 ЖК РФ и п. 6 Правил № 491.
