Выбор управляющей компании собственниками МКД?

Здравствуйте, скажите пожалуйста, могут ли жильцы многоквартирного жилого дома, выбрать техника-смотрителя из ЖКС сами?

Муратова Эллина Артемовна

Вопрос о том, могут ли жильцы многоквартирного дома самостоятельно выбрать техника-смотрителя из ЖКС, зависит от законодательства и правил, действующих в вашем регионе, а также от условий управления домом.

Общие положения:
Ответственность за содержание дома — обычно возлагается на управляющую компанию или ТСЖ (товарищество собственников жилья).
Выбор техники-смотрителя — в большинстве случаев, это входит в компетенцию управляющей организации или ТСЖ, а не жильцов.

Роль жильцов — жильцы могут участвовать в собраниях, голосовать за управляющую компанию или за решения, связанные с управлением домом, но они не имеют права самостоятельно выбирать специалистов, таких как техника-смотрителя.
Что можно делать:
Обсуждать на собрании — жильцы могут предложить кандидатуру, высказать свое мнение и проголосовать за или против конкретного специалиста или организации.

Обратиться в УК или ТСЖ — если вы хотите предложить кандидатуру, можно обратиться к руководству или на собрание собственников.
Требовать прозрачности — управляющая организация должна предоставлять информацию о своих сотрудниках и специалистах, а жильцы — участвовать в решениях через собрания.

Итог:
Жильцы не имеют права самостоятельно выбирать техника-смотрителя без согласования или голосования на общем собрании.
Можно предложить кандидатуру и проголосовать за нее на собрании собственников, если у вас есть такая возможность по уставу вашего дома.

Собанин Виктор Викторович

Общее собрание не может навязывать УО конкретных исполнителей. Согласно ч. 2 Ст. 44 ЖК РФ, это выходит за пределы компетенции ОСС и ущемляет права компании. Выбор конкретного исполнителя и заключение договора с ним – задача УО. Такие полномочия обеспечивают эффективность управления и соответствуют принципам свободы экономической деятельности, которые регламентированы ст. 34 Конституции РФ и ст. 421 ГК РФ.

Адвокаты, юристы, профессионалы! Дайте оценку действиям.

В 2012 году администрация города построила спортивную площадку — футбольное поле с искусственным газоном и ограждением — прямо на земельном участке многоквартирного жилого дома. Построила за бюджетный счёт, без какого-либо решения или согласия собственников квартир. Жителей просто поставили перед фактом: пользуйтесь. Площадка открытая, ею пользуется весь микрорайон — не только жильцы этого дома.

Прошло больше десяти лет. И теперь администрация подаёт в арбитражный суд иск: обязать управляющую компанию включить это покрытие с ограждением в состав общего имущества дома. По сути — навязать жителям чужое муниципальное имущество и заставить их платить за его содержание и ремонт. Никаких актов приёма-передачи, никаких документов на объект, никакого решения собрания собственников, как не было, так и нет.

Коллеги, как расцениваете такие действия? Есть ли шансы у управляющей организации и жителей отбиться в суде, когда объект реально стоит на участке, но построен муниципалитетом для общего пользования? Кто сталкивался с подобным — поделитесь практикой и аргументами.

Арзуманян Раксана Владимировна

Шансы отбиться в суде у управляющей организации и жителей МКД близки к 100%, так как законные основания для принудительного навязывания этого имущества отсутствуют. Подобные действия администрации — это стандартная попытка снять с муниципального баланса расходы на содержание объекта общего пользования, переложив их на плечи жителей. В судебной практике сформирована четкая позиция: управляющая компания не вправе самостоятельно и без решения общего собрания собственников менять состав общего имущества дома, а суд не может подменять собой ОСС.

Разумовская София Дмитриевна

Действия администрации неправомерны. Включить площадку в общее имущество дома без решения собственников нельзя. Шансы отбиться высоки. Аргументы: площадка построена для микрорайона, нет акта приема-передачи, нет решения собрания. Судебная практика есть (А12-30358/2023) – отказ администрации. Ссылайтесь на ст.36 ЖК. УК и жильцам не нужно оплачивать чужое имущество, навязанное принудительно.

Протокол общего собрания собственников об утверждении формы договора на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общедомогого имущества есть, но сами договоры с собственниками не заключены. Однако УК повысило плату в одностороннем порядке с 01.07.2022 года. Правомерны ли их действия?

Романюк Вероника Игоревна

В соответствии с пунктом 7 ст. 156 ЖК РФ, размер платы за содержание и текущий ремонт в мкд, где нет кооператива или тсж, устанавливается решением собственников помещений мкд. То есть, в протоколе должно быть определено решение об установлении определённого размера платы, а не ссылка на договор управления. Кроме того, вы утверждаете, что такой договор не заключён. В таком случае можно ставить вопрос о законности управления вашим домом управляющей организацией. Вы можете запросить копию договора в УК, проверить наличие вашего дома в перечне мкд, находящихся в управлении лицензиатов (управляющих компаний) вашего региона, проверить наличие и содержание договора управления, прикреплённом в карточке вашего дома на портале ГИС ЖКХ. Из собранных сведений можно понять заключён ли с вами договор управления и узнать его условия.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. Решения об определении стоимость содержания и порядок принятия решения установлен в ст 158 ЖК РФ. Плата за содержание и ремонт устанавливается в соответствии со ст. 45 ЖК РФ, а размер платы - ст 154 ЖК РФ. Увеличение стоимости содержания должно быть УК обосновано сметой. Нужно изучить протокол общего собрания, чтобы оценить законность, незаконность вынесенного вопроса об увеличении платы.

Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, управляющая компания берет в аренду несколько мусорных контейнеров для жителей многоквартирных жилых домов. Протоколы общего собрания не собирались, так как жители не согласятся с дополнительными расходами за мусор. Может ли управляющая компания не выставлять жителям дополнительные расходы за мусор, но в тоже время оплачивать аренду контейнеров себе не в убыток. Можно ли так поступить? На что сослаться, есть закон?!

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте. Регоператор может предоставлять контейнеры в пользование или аренду, условия должны быть указаны в договоре. Просите договор.

Может не выставлять, конечно. Направьте запрос в УК пусть объяснит историю происхождения аренды письменно. Далее можно написать жалобу в жилинспекцию, прокуратуру. Пришлете ответ, обсудим

Головина Мария Александровна

Нет, не может. Дом обязан иметь контейнеры доя мусора. Не нужна аренда, пусть дом единоразово их купит. Иначе ук и дом привлекут к административной ответственности

Должны ли жильцы оплачивать тепло в неотапливаемых помещениях (пожалуйста, в ответе дайте ссылки на соответствующие акты) . Я живу в новом многоквартирном доме, в квартирах установлены теплосчетчики. В доме есть 2 этажа подземной неотапливаемой парковки. Сначала жильцы платили за тепло через УК, парковочные места и кладовки в счета не входили. Потом решение общего собрания были заключены прямые договооаис МОЭК, и примерно полтора года спустя хозяевам площадей на подземных этажах пришли долговые квитанции (задержку МОЭК об\'ясняет тем, что УК долго не передавала документы) - теперь с нас требуют оплату обогрева неотапливаемых помещений, мотивируя тем, что туда поступает тепло из отапливаемой части дома по воздуховодам. По логике, за это тепло жильцы уже заплатили, причём всё, а не только владельцы подземных помещений. Но МОЭК стоит на своём. Помогите, пожалуйста, разобраться.

Ватолин Александр Иванович

С сетевыми организации Москвы и области работал несколько лет по защите прав абонентов. Хочу сказать, что это решение общего собрания не имеет юридической силы. При необходимости звоните или пишите.

Романюк Вероника Игоревна

Здравствуйте, Анна! Начнем с того, что воздуховоды не являются отопительными приборами. Далее смотрим постановление №354 от 06.05.2011г., где во всех расчетных формулах формулах площадь помещений, в которых технической документацией не предусмотрено наличие отопительных приборов, всегда минусуется из общей площади остальных помещений, и делаем вывод о том, что действия МОЭК по начислению платы в неотапливаемых помещениях, незаконны.

Далее вам необходимо обратиться с жалобой в ГЖИ и попросить провести проверку правильности начислений за отопление исполнителем коммунальной услуги. Проверку проведут, в случае нарушения, МОЭК выдадут предписание произвести перерасчет.

Если мой ответ был вам полезен, прошу оставить небольшой отзыв на моей странице на этом сайте. Спасибо)

В октябре 2022 году общим собранием членов ТСЖ утверждён годовой план содержания общего имущества и смета, действующие с 01.10.2022. В мае 2023 г. Члены правления ТСЖ на ежегодном общем собрании членов ТСЖ вынесли вопрос об утверждении годового плана содержания ОИ МКД и тарифа, действующего с 01.05.2023. Очно-заочная часть проходила с 04.05 по 04.06. Протокол итогов голосования от 07.06.2023 в котором большинство членов ТСЖ приняло решение по новой смете. При этом срок действия ранее утверждённого годового плана составил всего 7 месяцев, а не год. И в уставе ТСЖ прописано, что члены ТСЖ утверждают годовой план содержания и годовую смету доходов и расходов. Возможно ли в таком случае признать решение общего собрания нелегитимным, тк нарушен устав ТСЖ. Правомерно ли устанавливать действие тариф с 01.05.2023, когда голосование закончилось 04.06.2023?

Романюк Вероника Игоревна

Противоречит подпунктам 2-3 пункта 1 статьи 137 ЖК РФ и пункту 8 статьи 156 ЖК РФ. Обжалуйте через суд самостоятельно или обратитесь с жалобой в ГЖИ, они сами оспорят протокол или выдадут предписание ТСЖ.

Ватолин Александр Иванович

Здравствуйте! Дата начала действия нового тарифа не противоречит закону. Общее собрание вправе установить дату действия тарификации. Есть общий принцип в возникших правоотношениях - разрешено всё то, что не запрещено законом.

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ

В соответствии с частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса РФ наниматели обязаны своевременно

и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В связи с наличием по Вашему лицевому счету задолженности по оплате за пользование жилым

помещением (плата за наем жилья) - 73026,39 руб.
В случае, если Вы не погасите задолженность добровольно, она будет взыскана в судебном порядке.

Ы
Согласно ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого
помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного

или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению

многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. а также за
холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего
имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в
многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании
общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

проводится за счет собственника жилищного фонда:

3) плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца.

следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом
либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).
Уведомляем Вас, что в случае невыполнения требований в установленный срок будем вынуждены обратиться

в суд с иском о выселении из занимаемого жилого помещения в соответствии сч. 1 ст. 90 ЖКРФ.
(что делать)

Ватолин Александр Иванович

Оплатить задолженность. Времени у вас будет для этого достаточно.

Подскажите, пожалуйста, имею ли я право не оплачивать отдельную от графы кап.ремонт графу в квитанции «ремонт дороги»?
Дом, придомовую территорию которого асфальтируют, относится не к управляющей компании, а к жилищно-строительному кооперативу. Председатель этого кооператива заявляет, что решение о сборах на асфальтирование было принято в ходе общего собрания жильцов дома. Утверждает, что имеется даже кворум. Однако я, как собственник одной из квартир в доме на данном собрании не присутствовала. О сборах на асфальтирование придомовой территории узнала, благодаря звонку председателя ЖСК и очень настойчивой просьбе заплатить энную немаленькую сумму денег. После моего отказа она внесла в квитанцию об оплате коммунальных услуг дополнительную графу «ремонт дороги». При этом в квитанции уже присутствует оплата за содержание/текущий ремонт дома и за капитальный ремонт.

Правомерны ли такие дополнительные сборы на ремонт дороги? И как от них все-таки отказаться, чтобы всё было законно?

Романюк Вероника Игоревна

Для начала нужно понимать, входит ли дорога в состав общего имущества собственников помещений. Исходя из этого принимать решение - обжаловать протокол общего собрания или писать на председателя заявление в правоохранительные органы о привлечении его к ответственности по факту введения в заблуждение собственников и нецелевого использования денежных средств.

Каравайцева Елена Александровна

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Вам следует обжаловать решение ос в судебном порядке.

Переход на муниципальный тариф на содержание и ремонт МКД в ТСЖ, если ОСС было в ноябре 2022 года по тарифу. Сейчас с 01.01.2024 г. возможно перейти на утвержденный муниципальный тариф без общего собрания собственников. Являемся самостоятельным ТСЖ. Спасибо за ранее!!!

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

В ТСЖ на основании ОСС или ВОСС

Курбангалеева Людмила Александровна

Нет, только через ООС МКД

Добрый день!
Я собственник квартиры. Введен пропускной режим на территорию ЖК . Мне УК отказала в выдаче пропуска на машину мужа (т.к. я не являюсь собственником автомобиля и предложили переоформить машину, машина у нас одна имеется доверенность и в страховку я вписана). С согласия собственников квартир комплекса предусмотрены следующие правила:
1. Пропуск автомобилей собственников, как и вход на территорию ЖК осуществляется круглосуточно по постоянным пропускам, оформленным в УК
2. Пропускной режим является обязательным для исполнения всеми собственниками помещений ЖК, лицами проживающими в ЖК (нанимателями), членами их семей, арендаторами нежилых помещений, гостями и посетителями всех вышеперечисленных лиц, а также сотрудниками службы охраны.
Правомерны ли действия УК? (ведь в решении общего собрания, я так понимаю, не прописано, что пропуск может получить собственник жилья ,при условии если автомобиль так же оформлен на него).
И могу ли я (собственник жилья) на автомобиле мужа проехать на территорию ЖК без пропуска?

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Управляющая компания совершенно не вправе указывать на изменения режима собственности вашего имущества и имущества вашей семьи.

Начните создавать проблемы управляшке - запросы, жалобы, суды

Курбангалеева Людмила Александровна

Нет неправомерны, напишите претензию, и обращение в прокуратуру о воспрепятсвовании вам въезда

Какие должны быть действия жильцов дома после принятие решения судом https://судебныерешения.рф/80170854/print? На основании решению собственников недвижимости был заключен прямой договор с поставщиком газа, решение общего собрания признано недействительным. Какие действия жильцов оплачивавших усуги по договору признанному недействительным?

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Если судебное решение не затрагивает судьбу договора, договор расторгается по правилам ГК РФ. Но это не факт, что получится расторгнуть.

Курбангалеева Людмила Александровна

Вам нужно направить уведомление о расторжении договора на основании решения суда

Можно ли оспорить решение общего собрания в МКД в части вопросов, требующих 2/3 голосов от общего числа собственников дома? Сам в собрании не участвовал, бюллетень не получал. Узнал о собрании и решении спустя 19 месяцев из новых строк (услуг) в квитанции на оплату коммунальных услуг за август 2024 года.

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Общее собрание обжалуется, но имеет специальный срок, который вы пропустили. Процессуально восстановив его обоснованным ходатайством, вы можете начать процедуру судебного оспаривания результатов данного собрания. В оспаривании протоколов есть свои правовые нюансы, которые следует учитывать в процессе.

Колпаков Андрей Александрович

Здравствуйте! Да, можно.

01.12.2024 . г-жи внесло изменение по нашему МКД о переходе из УК «Коммунальщик» в УК «СфераДом». Мы с 01.12. 2024 г уже находимся в СфереДом. 19.12.2024 в суд поступил иск от собственника подвального помещения, который вообще участия в голосовании не принимал, о признании протокола общего собрания недейств-м. Суд состоится 07.02.2025. Означает ли этот приказ о возвращении нашего дома назад в УК Коммунальщик? Причем на собрании за переход в УК СД проголосовали 73,4 % собственников и голоса истца вообще никак не влияли на решение

Пушкарева Елена Анатольевна

Здравствуйте.

Это ничего ещё пока не означает. Суд праве отказать в удовлетворении требований или удовлетворить полностью, в части по результатам рассмотрения иска в судебном процессе.

Ответчики по делу вправе направить в суд юридически грамотно составленные возражения относительно заявленных требований истцом во всеми доводами, доказательствами.

Можно ли законсервировать мусороприёмник в 1 подъезде МКД 8 подъездов без решения Общего Собрания Собственников? Что нужно, чтобы законсервировать?

Семенов Антон Константинович

Здравствуйте, без решения общего собрания дома это сделать нельзя, так как это имущество не принадлежит одному собственнику.