-
Вопрос № 00230334
Добрый день.
Ситуация следующая. Я была опекуном двух племянников и опека заставила им выделить доли в квартире, в которой они проживали (с моей мамой). Сейчас они стали совершеннолетние и из за безобразного поведения, не платят за квартиру, не помогают по хозяйству маме (все еще живут с ней) я хочу решить вопрос с квартирой. Продать эту и купить маме другую, чтобы у них не было туда доступа. Как можно решить данный вопрос, доли у них у каждого 1/9.
Для начала стоит разделить лицевые счет за ЖКУ путем подачи соответствующего иска (если не согласны добровольно заключить соглашение) - пусть платят за себя сами пропорционально своей доле. Пусть основной собственник выкупит у них доли (если они захотят). Иск основного собственника о признании их доле незначительной - это вариант, но надо здраво оценивать судебную перспективу.
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 Ст. 252 ГК РФ).
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (П. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. От 25.12.2018) "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Их 1/9 + 1/9 - их собственность. Забрать «за плохое поведение» и выкинуть из новой квартиры мамы без сделки нельзя. Опека выделяла доли не вам в аренду, а им навсегда.
Продать всю квартиру и купить маме другую можно только так:
Выкупить их 2/9 (договор + деньги, лучше нотариус). Тогда продаёте уже без них.
Или они сами подписывают продажу всей квартиры и получают свою долю деньгами.
Суд о разделе / выкупе малозначительной доли (ст. 252 ГК) - если 1/9 крошечная, ими не пользуются как жильём отдельно, маме нужна квартира целиком. Не гарантия: живут там - суд часто не выселяет «в никуда».
Не платят ЖКУ - отдельный иск о взыскании их части коммуналки, не основание отнять долю.
Новую квартиру оформляйте только на маму (или на вас), в ДКП их не вписывать. Пока их 2/9 не выкуплены, они имеют право пользоваться старой квартирой как сособственники.
Итог: либо выкуп 2/9, либо их подпись на продаже. «Решить через опеку» после 18 лет уже нельзя
А есть один согласен продать свою долю, а второй нет. Живут на нашей шее
Одного согласного достаточно, чтобы выкупить его 1/9. Второго через него не вытащите.
Согласный: договор купли его доли (лучше нотариус), деньги, регистрация в Росреестре. После этого у «несогласного» остаётся 1/9, у вас/мамы - остальное.
Несогласный:
- предложите выкуп письменно (оферта с ценой) - пригодится в суде;
- иск по ст. 252 ГК: выделить долю в натуре нельзя, 1/9 малозначительна, он не платит ЖКУ - просите присудить выкуп его доли с выплатой компенсации. Суд не всегда соглашается, если он реально живёт в квартире;
- параллельно взыскивайте с обоих долг по коммуналке (их часть).
Продать всю квартиру и купить маме другую без второго собственника нельзя. Цепи и «выселить за характер» не работают.
Пока 1/9 у упрямца - он имеет право пользоваться жильём. Давите связкой: выкуп согласного + коммуналка + оферта + 252. Новую квартиру маме покупайте уже без их имён.
Ситуация сложная: племянники — собственники, и просто лишить их долей нельзя. Продать квартиру без их согласия невозможно (ст. 246 ГК РФ).
Вариант 1: Принудительный выкуп долей через суд. Если доли (1/9) незначительны, не могут быть выделены в натуре, а племянники не имеют существенного интереса в использовании квартиры, суд может обязать вас выплатить им компенсацию и прекратить их право собственности (ст. 252 ГК РФ). Это самый реальный путь.
Вариант 2: Выкуп долей по соглашению. Предложите им продать доли вам по рыночной стоимости. При отказе — см. Вариант 1.
Вариант 3: Продажа всей квартиры. Только с письменного согласия всех собственников. Вырученные деньги делятся пропорционально долям, и вы сможете купить маме другое жильё.
Важно: Если племянники не платят за ЖКУ, взыщите с них приходящуюся на их доли часть расходов (ст. 249 ГК РФ). Это создаст дополнительное давление для выкупа.
Если племянники уже совершеннолетние, распоряжаться их долями без их согласия нельзя. Продать всю квартиру можно только при их участии в сделке либо после приобретения их долей. Каждый из них вправе самостоятельно продать свою 1/9 долю, соблюдая преимущественное право покупки других сособственников по ст. 250 ГК РФ. Принудительно лишить их долей из-за того, что они не оплачивают коммунальные услуги и не помогают бабушке, нельзя. Можно взыскать с них причитающуюся часть расходов на содержание жилья. Ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Закона № 48-ФЗ об опеке сейчас к ним уже не применяются как к совершеннолетним собственникам.
Здравствуйте. Собирайте доказательства: Заявления в полицию на их поведение, квитанции об оплате коммуналки (подтверждение, что вы платите за них), свидетельские показания о том, что они не помогают.
2. Иск о взыскании долгов по ЖКХ — это быстрый способ создать им финансовую проблему.
3. Иск о принудительном выкупе доли (ст. 252 ГК РФ) — это ваш главный инструмент, если вы готовы выплатить им деньги за их 1/9.
Если коротко: вы можете попытаться принудительно выкупить их доли через суд, но для этого должны совпасть несколько жёстких условий. Просто «выгнать» их из квартиры, лишив права собственности, нельзя — они такие же собственники, как и ваша мама.
