НДФЛ при продаже квартиры?

Суть ситуации и правовая оценка:
Ваша ситуация связана с налогообложением дохода от продажи квартиры, которая изначально была приобретена в браке на имя мужа, а после его смерти в 2025 году перешла к жене как по праву совместной собственности, так и по наследству. В 2026 году жена продаёт квартиру и возникает вопрос об обязанности уплаты НДФЛ.

Какие нормы права применимы:
- Статья 220 Налогового кодекса РФ (НК РФ) — имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости.
- Статья 34 Семейного кодекса РФ — режим совместной собственности супругов.
- Статьи 1152, 1153 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) — порядок наследования.

Разбор ситуации по долям и срокам владения:
1. Половина квартиры (совместная собственность супруги):
Жена с момента покупки квартиры в 2004 году по закону уже владела 1/2 долей, даже если не была указана в документах (ст. 34 СК РФ). То есть, срок владения этой частью — с 2004 года.

2. Вторая половина квартиры (наследство):
Право собственности на эту долю возникает с момента открытия наследства (смерть мужа в 2025 году). Срок владения этой частью — с 2025 года.

Налогообложение продажи:
- Если имущество находилось в собственности более минимального срока владения (5 лет — п. 3 ст. 217.1 НК РФ, если квартира не получена по наследству от близкого родственника), доход от продажи не облагается НДФЛ.
- Для доли, полученной по наследству от супруга, минимальный срок владения — 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Риски, сроки, ответственность:
- При продаже в 2026 году 1/2 квартиры, которой жена владела с 2004 года, срок владения превышает 5 лет, НДФЛ платить не нужно.
- Для 1/2, полученной по наследству в 2025 году, к моменту продажи в 2026 году срок владения будет менее 3 лет — НДФЛ возникает с дохода от этой доли.
- Если не подать декларацию или не уплатить налог, возможны штрафы и пени (ст. 122, 75 НК РФ).

Пошаговые действия:
1. Определить, какая часть квартиры принадлежала жене как совместная собственность, а какая перешла по наследству.
2. При продаже указать в декларации о доходах (3-НДФЛ) раздельно:
- Доход от 1/2, которой владела с 2004 года — не облагается НДФЛ.
- Доход от 1/2, полученной в 2025 году — облагается НДФЛ, но можно применить имущественный вычет (1 млн руб. или вычет на расходы по приобретению/наследованию).
3. Подать декларацию до 30 апреля года, следующего за продажей, и уплатить налог до 15 июля.
4. В случае споров с налоговой — аргументировать свою позицию ссылками на ст. 34 СК РФ (совместная собственность), ст. 217.1 НК РФ (сроки владения и освобождение от налога), а также приложить документы, подтверждающие дату приобретения квартиры и вступления в наследство.

Что уточнить:
Для точного расчёта важно знать, была ли квартира куплена на совместные средства в браке, а не получена, например, по дарению или наследству (это влияет на режим собственности). Также стоит уточнить, есть ли другие наследники.

Вывод:
Жена обязана заплатить НДФЛ только с дохода от продажи 1/2 квартиры, полученной по наследству, если с момента вступления в наследство прошло менее 3 лет. С дохода от второй половины, которой она владела с 2004 года, налог платить не нужно.

Для точной оценки всех нюансов вашей ситуации и подготовки документов рекомендую обратиться к юристу.