-
Вопрос № 00227767
Здравствуйте! Знаю что принуждать к покупке никого нельзя, но если опираться на то, что со собственник не дает спокойной жизни, занимается самоуправством и раздел в натуре невозможен? Или же добиться продажи всей квартиры на торгах?
Добрый день! Если речь идет о долях по 1/2, то конфликтное поведение второго сособственника, «самоуправство» и невозможность разделить квартиру в натуре сами по себе не позволяют обязать его выкупить Вашу долю или принудительно продать всю квартиру. По ст. 252 ГК РФ принудительный выкуп без согласия собственника допускается как исключение, когда одновременно доля незначительна, ее невозможно реально выделить и собственник не имеет существенного интереса в использовании имущества. Доля 1/2 этим критериям, как правило, не соответствует. Верховный Суд также указывает, что ст. 252 ГК РФ не устанавливает безусловной обязанности одного сособственника выкупать долю другого.
Поведение сособственника имеет значение, но для других требований. Если он препятствует Вам пользоваться квартирой, меняет замки, не допускает в помещения, единолично занимает квартиру либо иным образом исключает Вас из пользования, можно требовать устранения препятствий в пользовании, определения порядка пользования, а при фактическом использовании им площади сверх своей доли — ставить вопрос о соответствующей компенсации. Невозможность раздела квартиры в натуре не лишает сособственника права требовать определения порядка пользования.
Добиться продажи всей квартиры с публичных торгов только потому, что совместное проживание стало конфликтным, в обычном споре между сособственниками нельзя: ст. 252 ГК РФ такого общего способа прекращения долевой собственности не предусматривает. Продажа жилья с торгов против воли собственника допускается только в специально предусмотренных законом случаях — например, при обращении взыскания, банкротстве и некоторых иных ситуациях.
Поэтому при долях 1/2 более реалистичная стратегия — документировать все препятствия и нарушения со стороны второго собственника, заявлять требования о защите Вашего права пользования и, при наличии оснований, о компенсации. Это не заставит его юридически купить долю, но может существенно изменить переговорную позицию и привести либо к продаже квартиры целиком по соглашению, либо к выкупу одной из долей.
Благодарю вас за ответ и хотела бы уточнить: мне принадлежит 104/379 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, при этом в пользовании жилая комната площадью. 10, 4 Кв.м
При доле 104/379 ситуация существенно отличается от случая с действительно незначительной долей. Это примерно 27, 4% права собственности. Если этой доле фактически соответствует находящаяся в Вашем пользовании отдельная жилая комната площадью 10, 4 кв. М, основания для принудительного прекращения права собственности второго сособственника либо, наоборот, для понуждения его выкупить Вашу долю по ст. 252 ГК РФ, скорее всего, отсутствуют.
Принудительный выкуп доли применяется в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее невозможно выделить в натуре и собственник не имеет существенного интереса в использовании имущества. Возможность реально пользоваться отдельной комнатой площадью 10, 4 кв. М, напротив, подтверждает наличие самостоятельного интереса в пользовании квартирой.
Конфликт с другим собственником и его препятствия в пользовании квартирой могут дать основания для иных требований: об определении порядка пользования квартирой, устранении препятствий в пользовании по ст. 304 ГК РФ, передаче ключей, обеспечении доступа, а при использовании другим собственником части имущества сверх его доли — о соответствующей компенсации по п. 2 Ст. 247 ГК РФ.
Продать всю квартиру через суд с торгов только по причине невозможности совместного проживания или раздела квартиры в натуре нельзя. Поэтому при Вашей доле основной судебный способ защиты следует выбирать исходя из конкретных нарушений со стороны сособственника, а не требовать принудительной продажи всей квартиры.
Принудительный выкуп доли возможен, но по узкому основанию. По п. 4 Ст. 252 ГК РФ суд вправе обязать остальных участников выплатить компенсацию вместо выдела доли при трёх условиях одновременно: доля незначительна, выделить её в натуре нельзя, и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Все три признака оцениваются судом, и решающим обычно становится третий: постоянно ли человек живёт в квартире, есть ли у него другое жильё, нуждается ли он в этом помещении.
Поведение сособственника, самоуправство и конфликты сами по себе основанием для принудительного выкупа не являются. Верховный Суд неоднократно указывал, что применение п. 4 Ст. 252 Против воли собственника это исключительная мера. Поэтому конфликт стоит использовать в другом иске: об определении порядка пользования квартирой и об устранении препятствий в пользовании по ст. 304 ГК РФ, а при смене замков или порче имущества дополнительно фиксировать через полицию.
Продажа всей квартиры с торгов по требованию одного из сособственников законом не предусмотрена. Такой механизм существует только в исполнительном производстве и в банкротстве, то есть когда доля продаётся за долги. Добровольный вариант это продажа квартиры целиком по соглашению всех собственников либо продажа своей доли третьему лицу с обязательным соблюдением преимущественного права покупки по ст. 250 ГК РФ: письменное уведомление сособственника через нотариуса и месяц ожидания.
На практике связка работает так: иск об определении порядка пользования, параллельно уведомление о продаже доли. Многие сособственники начинают обсуждать выкуп именно после получения нотариального уведомления.
Да, принудительный выкуп доли возможен, но только при одновременном соблюдении трёх условий, установленных п. 4 Ст. 252 ГК РФ и разъяснённых Верховным Судом РФ:
Доля незначительна. Оценивается не процент, а возможность выделения изолированной комнаты. Если доля составляет менее 10–15 кв. М, шансы выше.
Невозможность выдела в натуре. Квартира не позволяет физически выделить долю в отдельное жилое помещение с отдельным входом.
Отсутствие существенного интереса у собственника доли. Суд учитывает, проживает ли он в квартире, прописан ли, оплачивает ли коммунальные услуги и является ли это жильё для него единственным.
Даже при наличии этих условий, суд вправе, а не обязан принять решение о принудительном выкупе. Он также оценит, готовы ли другие собственники выплатить компенсацию.
Продажа всей квартиры на торгах — это крайняя мера, применяемая судом, когда раздел имущества в натуре невозможен, а согласия на выкуп долей нет (ст. 252 ГК РФ). Однако на практике суды редко идут на продажу всей квартиры с торгов, предпочитая принудительный выкуп незначительной доли. Такой вариант возможен, но требует весомых доказательств невозможности совместного проживания и исчерпания всех иных способов урегулирования спора.
При невозможности раздела в натуре суд вправе обязать сособственника выкупить долю по рыночной цене либо в исключительных случаях - реализовать объект целиком через публичные торги с распределением выручки. Какой размер Вашей доли в праве собственности на данную квартиру? Практика по таким спорам решается на стыке норм о долевой собственности и разъяснений Пленума о принудительном выкупе - без понимания того, как эти нормы соотносятся между собой применительно к конкретному размеру доли и фактическому порядку пользования, выстроить корректную правовую позицию невозможно. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Заставить сособственника выкупить вашу долю против его воли закон не позволяет, даже если он ведет себя неправомерно или раздел квартиры в натуре невозможен. Согласно Гражданскому кодексу РФ, принудить гражданина к заключению договора (в данном случае — купли-продажи) нельзя. Однако в вашей ситуации есть другие юридические пути решения конфликта.
