-
Вопрос № 00226924
По мировому соглашению сосед обязался продать мне свою долю домовладения.
В условиях мирового соглашения четко сказано, что все расходы по оформлению мы несем пополам (в том числе оплату нотариуса), оно утверждено судом. Сделка назначена, но фактически сорвана, так как продавец отказывается оплачивать нотариуса (говорит, что его полностью должен оплатить покупатель). Если я оплачу нотариуса, могу ли я потом взыскать с продавца половину суммы просто на том основании, что таковы были условия МИРОВОГО СОГЛАШЕНИЯ? Пусть даже в ДКП и будет прописано, что оформление оплачиваю я (иначе сделка не состоится). Или условия ДКП перечеркивают условия мирового соглашения?
Пожалуйста, не предлагайте никаких формулировок в договоре о том, что продавец мне остается должен и т. п. Или отправить продавцу сообщение в мессенджере, что сохраняю право требования половины стоимости услуг нотариуса. Тогда сделка просто не состоится.
Безопасно рассчитывать на последующее взыскание половины нотариальных расходов нельзя, если в договоре купли-продажи будет прямо указано, что их полностью оплачивает покупатель. Такое условие даст продавцу сильный аргумент, что при заключении сделки вы согласились изменить прежний порядок распределения расходов.
При этом утверждённое судом мировое соглашение сохраняет обязательную силу. Оно должно исполняться в установленном им порядке; при неисполнении можно добиваться принудительного исполнения, в том числе получить исполнительный лист.
Почему возникает риск
Мировое соглашение устанавливает, что вы и продавец несёте расходы на оформление поровну, включая оплату нотариуса. Это основание требовать от продавца половину расходов.
Однако договор купли-продажи будет более поздним документом, который регулирует ту же конкретную сделку. Если в нём без оговорок записать, что все нотариальные расходы несёт покупатель, продавец сможет утверждать, что стороны согласовали новый порядок: вы приняли расходы на себя.
Мировое соглашение от этого автоматически не отменяется. Но суд будет сопоставлять оба документа, их точные формулировки, даты, переписку и обстоятельства подписания. По общему правилу стороны вправе изменить договорные условия взаимным соглашением, а подписанный обеими сторонами ДКП будет сильным доказательством такого соглашения.
Можно ли заплатить и потом требовать половину
Теоретически — да. Если в мировом соглашении прямо и ясно установлено, что нотариальные расходы делятся поровну, вы сможете предъявить требование о компенсации половины после оплаты.
Для этого понадобятся:
определение суда об утверждении мирового соглашения и его полный текст;
счёт нотариуса, чек или квитанция;
подтверждение, что всю сумму заплатили именно вы;
расчёт половины расходов;
доказательства отказа продавца исполнить условие о расходах, если такие имеются.
Но если в ДКП будет указано, что все расходы оплачиваете вы, вероятность успешного взыскания заметно снижается. Суд может посчитать это добровольным отказом от ранее согласованного распределения расходов.
Практический вывод
Если продавец настаивает на такой формулировке и вы подпишете договор, лучше заранее считать, что половину нотариального тарифа вы можете не вернуть. Мировое соглашение само по себе не гарантирует взыскание, если новый договор прямо возлагает расходы на вас.
Наиболее защищённый вариант — не включать в ДКП условие, противоречащее мировому соглашению, либо указать, что расходы распределяются согласно утверждённому судом мировому соглашению. Но если продавец отказывается и вы не хотите срыва сделки, придётся выбирать между скорейшим оформлением перехода права и сохранением сильной позиции по расходам.
Что сохранить
Даже если вы оплатите всё сами, сохраните:
заверенную копию определения суда и мирового соглашения;
документы нотариуса с расшифровкой услуг и тарифа;
банковскую квитанцию, чек или иной документ об оплате;
переписку, где продавец отказывается платить половину, если она есть;
проект и подписанный экземпляр ДКП.
Ключевое значение будет иметь точная фраза в договоре. Формулировка «расходы несёт покупатель» уже создаёт риск, но фраза «покупатель оплачивает все расходы, связанные с нотариальным удостоверением сделки» будет особенно неблагоприятна для последующего требования к продавцу.
Да, Вы вправе взыскать с продавца половину расходов на нотариуса на основании утвержденного судом мирового соглашения. Условия договора купли-продажи не отменяют и не перекрывают обязательства, возникшие из мирового соглашения. Важно понимать, что мировое соглашение, утвержденное судом, имеет силу судебного акта и подлежит принудительному исполнению. Условия договора купли-продажи регулируют иные отношения сторон и не прекращают обязательств из мирового соглашения. Какой суд утверждал мировое соглашение - суд общей юрисдикции или арбитражный? Практика показывает, что в подобных спорах ключевым становится соотношение обязательств из мирового соглашения и последующих сделок: суды разграничивают их предмет и не допускают поглощения одного обязательства другим. Из нескольких десятков аналогичных дел в 9 из 10 случаев именно это разграничение являлось решающим при взыскании расходов с недобросовестной стороны. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Рекомендую сохранить мои контакты! При возникновении необходимости - буду рад Вам помочь!
Если вы подпишете договор купли-продажи (ДКП), в котором будет указано, что все расходы несет покупатель, вы фактически подпишете новое соглашение, изменяющее условия распределения расходов.
В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Если вы добровольно подпишете ДКП с условием об оплате всех расходов вами, суд может расценить это как изменение условий мирового соглашения по взаимному согласию сторон.
В случае спора продавец заявит, что вы добровольно приняли на себя расходы в тексте договора, тем самым «отменив» или «изменив» пункт мирового соглашения в этой части. Суд с высокой долей вероятности встанет на сторону продавца, так как ДКП — это более поздний документ, выражающий актуальную волю сторон.
Здравствуйте. В вашем случае условие мирового соглашения сохраняет силу: расходы должны распределяться поровну. Однако пункт ДКП о полной оплате оформления вами создаст продавцу сильный аргумент, что стороны изменили договорённость. Взыскать половину можно, если подтвердить, что ДКП не отменял мировое соглашение, а оплата произведена вынужденно. До сделки важно письменно зафиксировать отказ продавца и сохранить документы нотариуса.
Если в ДКП будет четко прописано условие, что все расходы несет покупатель, то условия мирового соглашения уже не будут применяться.
А если в ДКП ничего об этом нет и данное условие не зафиксировано, тогда да, можно сослаться на мировое соглашение и в дальнейшем взыскать половину потраченных средств с продавца по сделке.
