-
Вопрос № 00226204
Как обезопасить продавца недвижимости при продаже дома и участка?
Добрый день! Для продавца безопаснее выстроить сделку так, чтобы переход права собственности не означал риск остаться без денег.
Оптимально предусмотреть в договоре:
- точную цену дома и земельного участка, желательно отдельно по каждому объекту; цена — существенное условие продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ);
- расчёт через безотзывный аккредитив либо иной банковский механизм, при котором деньги уже зарезервированы покупателем, а продавец получает их после регистрации перехода права;
- передачу ключей и фактическое освобождение дома только после получения оплаты. Передачу оформить отдельным актом (ст. 556 ГК РФ);
- подробно зафиксировать фактическое состояние дома и известные недостатки. Не стоит включать формулировку «недостатков не имеется», если продавец не может объективно это гарантировать;
- указать, какие документы, имущество, оборудование и коммуникации передаются вместе с домом;
- прописать отсутствие либо наличие обременений и прав третьих лиц.
Если предусмотрена рассрочка или оплата после регистрации, особенно важно не исключать залог недвижимости в пользу продавца до полного расчёта. По общему правилу при продаже в кредит неоплаченный объект находится в залоге у продавца (ст. 488 ГК РФ).
Также до сделки стоит проверить актуальные сведения ЕГРН по дому и участку, границы участка, зарегистрированные постройки, семейное положение продавца и необходимость согласия супруга.
Сам договор лучше анализировать до подписания: одна неудачная фраза о расчётах, состоянии дома или порядке передачи может существенно изменить позицию продавца в споре. Если договор уже подготовил покупатель или риелтор, его желательно проверить именно с позиции рисков продавца.
Здравствуйте! При продаже недвижимости играет роль форма оплаты приобретаемого имущества покупателем. То есть как именно покупатель планирует оплатить имущество? Если это расчет наличными и сделка оформляется без предоставления рассрочки Продавцом и объект передается во владение покупателя в день подписания договора купли-продажи, то уместно два вариант: расчет при подписании договора купли-продажи, путем внесения денежных средств на банковский счет продавца ( стороны встречаются в банке, вносят деньги и подписывают договор купли-продажи, после чего подают его на государственную регистрацию в Управление Росреестра через МФЦ) или расчет с использованием безотзывного аккредитива, открытого покупателем в пользу продавца в день сделки или на кануне. На аккредитив покупателем вносятся деньги, стороны подписывают договор купли-продажи, подают его на государственную регистрацию. Покупатель не сможет получить денежные средства путем отзыва аккредитива. Условием раскрытия аккредитива будет предоставление в банк выписки из ЕГРН с данными о государственной регистрации права собственности покупателя. То есть продавец получает деньги после регистрации сделки в Управлении Росреестра. При этом в договоре купли-продажи обязательно должен быть указан порядок расчета и передачи имущества покупателю. Если в качестве оплаты приобретаемого имущества участвуют сертификаты или ипотечный кредит, то это иной порядок расчета, который предусматривает несколько этапов и зависит от конкретных условий сделки.
Основные риски продавца — неполучение денег после регистрации перехода права, срыв сделки и мошенничество. Для защиты рекомендуется:
1. Безопасные расчёты
Используйте аккредитив (ст. 867–874 ГК РФ) или эскроу-счёт — деньги блокируются на счете банка и перечисляются продавцу только после предоставления выписки ЕГРН о переходе права. Это исключает риск, что покупатель исчезнет после регистрации. Комиссия банка — 0, 3–2% от суммы.
2. Задаток или аванс
Заключите предварительный договор с задатком (ст. 380–381 ГК РФ). Если покупатель откажется от сделки, задаток остаётся у вас. Если откажетесь вы — вернёте двойную сумму. Аванс же возвращается в любом случае.
3. Проверка покупателя
Проверьте паспорт покупателя, а если он действует по доверенности — сверьте её через реестр Федеральной нотариальной палаты. Проверьте покупателя на наличие долгов через открытые реестры ФССП — если он банкрот, сделка может быть оспорена.
4. Договор
Пропишите точные кадастровые номера, адрес, площадь. Укажите ответственность за просрочку (0, 1–0, 5% в день). Составьте отдельный перечень имущества, остающегося в доме. Убедитесь, что все обременения сняты, а у супруга есть нотариальное согласие на продажу.
Покупатель полностью передает деньги продавцу только ПОСЛЕ регистрации перехода права собственности в Росреестре. Хотя технически стороны могут договориться о любом моменте, на практике вся сумма «замораживается» в банке перед подписанием договора купли-продажи, а продавец получает к ней доступ только после того, как ведомство официально зафиксирует, что дом и участок перешли к новому владельцу.
Добрый день, все зависит исключительно от того, каким образом это определено в договоре, срок, размер и форма платежа, более безопасно для покупателя было бы аванс, регистрация права за ним, оплата остатка. При этом для Продавца схема аванс-регистрация-постоплата рискованна, поэтому я всегда предлагаю либо ячейка в банке, либо депозит нотариуса. Более детально могу рассказать на платной консультации, спасибо.
Здравствуйте. Для защиты продавца проверьте свежие выписки ЕГРН, отсутствие арестов и запретов, точно опишите дом и участок в договоре, предусмотрите безопасный порядок расчётов и передачу ключей после полной оплаты. Переход права зарегистрируйте в установленном порядке. Если дом и участок принадлежат продавцу, обычно их продают одновременно (статьи 550, 551, 552 ГК РФ).
Для защиты интересов продавца при продаже дома и участка рекомендуется тщательно проверить документы покупателя, использовать нотариальное удостоверение сделки, получить оплату до государственной регистрации перехода права собственности и зафиксировать все существенные условия договора в письменной форме.
Лучше при подаче заявления в россрестр.
