Совместная собственность?

Суть ситуации и правовая оценка
Вы с бывшим супругом приобрели квартиру в ипотеку в браке — это совместная собственность (ст. 34 Семейного кодекса РФ), независимо от того, кто вносил первоначальный взнос или платил по кредиту, если иное не закреплено брачным договором или соглашением. После развода квартира осталась в вашей общей долевой собственности, доли, вероятно, не определены (ст. 244, 245 ГК РФ). Ваш бывший муж фактически пользуется квартирой, компенсацию не выплатил, и вы хотите выкупить его долю или получить квартиру полностью.

Применимые нормы
- Семейный кодекс РФ (раздел совместно нажитого имущества: ст. 34, 38, 39);
- Гражданский кодекс РФ (раздел общедолевой собственности: ст. 244–250);
- Закон об ипотеке (ФЗ №102, ст. 37: залогодержатель — банк — должен дать согласие на изменение собственника).

Риски, сроки, нюансы
- Пока доли не определены, квартира считается общей совместной собственностью.
- Если вы не договоритесь, потребуется определять доли через суд (обычно — по 1/2 каждому, если не доказано иное).
- После выделения долей любой из собственников может требовать выкупа доли у другого (ст. 250 ГК РФ), но принудительно забрать всю квартиру можно только через суд и только при определённых условиях (например, если доля незначительная и невозможно выделить в натуре).
- Банк-залогодержатель должен согласовать переход доли и изменение заёмщика по ипотеке.
- Соглашение на словах юридической силы не имеет.
- Рыночная стоимость квартиры учитывается при определении размера компенсации за долю, если стороны не договорились.

Пошаговые действия
1. Письменно предложите бывшему мужу выкупить его долю (или чтобы он выкупил вашу) с указанием суммы. Это важно для соблюдения преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).
2. Зафиксируйте переписку — письма, электронные сообщения — как доказательство попытки урегулировать спор добровольно.
3. Обратитесь в банк за предварительным согласием на перевод доли и изменение заёмщика по ипотеке (это обязательное условие для сделки).
4. Если бывший муж откажется продавать долю или не выйдет на контакт, подайте иск в суд:
- об определении долей в квартире (если доли не определены);
- о взыскании компенсации за вашу долю (если он фактически пользуется квартирой и препятствует вам);
- при невозможности совместного пользования — о продаже квартиры с разделом выручки.
5. Соберите документы: свидетельство о разводе, договор купли-продажи, ипотечный договор, справки о платежах, выписку из ЕГРН, доказательства внесения первоначального взноса (если хотите учесть это при разделе).
6. Оцените квартиру через независимого оценщика — это потребуется для суда.
7. Будьте готовы к судебной экспертизе и длительному процессу, если спор не урегулируется мирно.

Что уточнить
- Определены ли доли в праве собственности официально?
- Кто сейчас вписан в ипотечный договор и согласен ли банк на изменение заёмщика?
- Есть ли документальное подтверждение ваших платежей (первоначального взноса и т.д.)?
- Есть ли соглашение о разделе имущества, заверенное нотариально?

Если детали сложные или неясны, рекомендую обратиться к юристу для точного анализа вашей ситуации и составления процессуальных документов.