-
Вопрос № 00225296
Добрый день.
Такая ситуация:
Я продал квартиру, там была небольшая перепланировка.
- Возведена перегородка из ГКЛ.
-Замена радиаторов отопления на новые.
-Перенесена входная дверь с захватом общего коридора.
-Убрана ванна, сделана душевая.
В дкп указано, что имеется перепланировка, и покупатель уведомлен об этом.
Сейчас (прошло 2мес) они не могут узаконить эту перепланировку, и хотят расторгнуть договор в судебном порядке.
Возможно ли это? На деньги которые поступили за квартиру, я уже преобрел другую недвижимость.
Добрый день! Покупатели вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора, но само по себе наличие неузаконенной перепланировки еще не означает, что договор обязательно расторгнут.
Для вашей позиции существенно, что в ДКП прямо указано на наличие перепланировки и покупатель был о ней уведомлен. По ст. 557 Во взаимосвязи со ст. 475 ГК РФ требования из-за недостатков недвижимости возникают прежде всего тогда, когда соответствующие недостатки продавцом не были оговорены. Для расторжения покупателю также придется обосновать существенность нарушения — например, что недостаток фактически неустраним либо его устранение требует несоразмерных расходов.
Но есть важный нюанс: перенос входной двери с фактическим присоединением части общего коридора. Коридор относится к общему имуществу дома, а уменьшить его размер или присоединить его часть к квартире можно только с согласия всех собственников помещений в доме. Поэтому именно эта часть может создать для вас основной риск, особенно если в ДКП написано только обобщенно «имеется перепланировка», но не указано, что к квартире фактически присоединена часть общего имущества.
Если согласовать изменения невозможно, собственнику может быть предписано привести квартиру в прежнее состояние. Это прямо предусмотрено ст. 29 ЖК РФ.
То, что полученные деньги уже потрачены на другую недвижимость, само по себе не препятствует иску. Если суд расторгнет договор и применит последствия расторжения, вопрос возврата покупателю денег останется независимо от того, на что они были потрачены.
Поэтому сейчас ключевое значение имеют: точная формулировка пункта ДКП о перепланировке, акт приема-передачи, технический план квартиры на момент продажи и документ, на основании которого покупателям отказали в согласовании. Если в договоре подробно зафиксированы изменения и покупатель подтвердил, что их видел и принимает квартиру в таком состоянии, позиция продавца заметно сильнее.
Эти обстоятельства могут существенно влиять на правовую оценку. Чтобы не давать вам фрагментарные ответы без изучения всей ситуации, лучше разобрать их комплексно в рамках консультации.
Расторжение договора купли-продажи возможно только при существенном нарушении его условий. Поскольку покупатель был письменно уведомлён о перепланировке в тексте договора, суд с высокой вероятностью откажет в иске о расторжении. Договор купли-продажи содержит условие об уведомлении - укажите точную формулировку из него: как именно зафиксировано согласие покупателя с наличием перепланировки? Практика по данной категории споров показывает устойчивую закономерность: суды разграничивают ситуации, когда покупатель принял объект с известными характеристиками, и ситуации, когда продавец скрыл недостатки. В Вашем случае ключевым доказательством станет именно формулировка в договоре и акт приёма-передачи, поскольку именно эти документы фиксируют осведомлённость покупателя и его волеизъявление на момент сделки. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Рекомендую сохранить мои контакты! При возникновении необходимости - буду рад Вам помочь!
Шансы покупателя на расторжение договора в суде минимальны. Закон не запрещает продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой, и само по себе её наличие не является основанием для расторжения сделки (ст. 450 ГК РФ).
Поскольку в договоре купли-продажи прямо указано на наличие перепланировки, покупатель был надлежащим образом уведомлён о состоянии объекта. Это лишает его права ссылаться на существенное нарушение договора (ст. 475 ГК РФ) или на то, что продавец скрыл от него недостатки. Суды в таких случаях чаще всего отказывают в удовлетворении исков о расторжении.
Риск для вас минимален. Если покупатель подаст иск, вы можете представить договор в качестве доказательства того, что он знал о перепланировке и согласился на таких условиях.
Расторжение договора маловероятно, поскольку в нем прямо указано, что покупатель уведомлен о перепланировке. Если недостатки были оговорены при заключении договора, продавец не несет за них ответственность. Покупатель, зная о перепланировке, добровольно принял квартиру и не может ссылаться на невозможность её узаконить как на существенный недостаток. Исключение возможно только в случае, если перепланировка затрагивает общее имущество и создает угрозу жизни, а сделка нарушает требования закона. Но и в этой ситуации покупатель был осведомлен о нарушении, что существенно снижает шансы на расторжение договора. Приобретение вами другой недвижимости не влияет на правовую оценку сделки.
Здравствуйте. Расторжение не происходит автоматически. Указание перепланировки в ДКП и подтверждение осведомлённости покупателя существенно ослабляют его требования, особенно если изменения были очевидны. Однако захват общего коридора обычно требует согласия всех собственников по ч. 2 Ст. 40 ЖК РФ. При невозможности узаконивания нынешнего собственника могут обязать восстановить помещение. Перспектива иска зависит от доказательств существенного нарушения.
Шансы покупателей расторгнуть договор купли-продажи в суде крайне малы. По закону расторжение уже зарегистрированного договора возможно только при существенном нарушении его условий одной из сторон (ст. 450 ГК РФ). В вашей ситуации нарушений с вашей стороны нет, так как вы действовали добросовестно
