-
Вопрос № 00223495
Квартира куплена с мат капиталом, 1/6 доля дочь, 1/6 сын и 4/6 мама. Сын 8 лет назад подарил свою долю маме, ему 27 лет. Дочери 13 лет, ей купили коттедж, то есть он у неё собственности. Есть ли риски при покупке такой квартиры?
Добрый день! Риски есть, но сама по себе такая квартира не является «проблемной».
Главное:
1. Доля сына. Если 8 лет назад сыну было около 19 лет, то он уже был совершеннолетним и вправе был подарить принадлежащую ему 1/6 матери. Сам факт того, что доля первоначально была выделена из-за использования маткапитала, не запрещает совершеннолетнему собственнику впоследствии ею распоряжаться. Важно проверить договор дарения и регистрацию перехода права в ЕГРН.
2. Доля 13-летней дочери — основной риск. Ее 1/6 можно продать только с предварительного разрешения органа опеки. Это следует из ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Закона № 48-ФЗ.
То, что у дочери уже есть коттедж в собственности, само по себе не позволяет продать ее долю без опеки. Нужно смотреть конкретное постановление органа опеки: что именно разрешено, при каких условиях — например, зачисление стоимости 1/6 на счет ребенка, предоставление ей другой доли и т. П. Сделку нужно проводить именно на условиях этого разрешения.
3. Нужно проверить первоначальное использование маткапитала. По ч. 4 Ст. 10 Закона № 256-ФЗ жилье, приобретенное с маткапиталом, должно быть оформлено в собственность владельца сертификата, его супруга и детей. Поэтому важно выяснить, была ли мама замужем на момент использования маткапитала и почему первоначально собственниками стали только мама и двое детей. Если супруг тогда был и положенную ему долю не выделили, это потенциальный риск для покупателя.
Перед покупкой я бы рекомендовала проверить: первоначальный договор покупки квартиры, документы об использовании маткапитала, первоначальное распределение долей, договор дарения доли сына, семейное положение мамы на тот момент, свежую выписку ЕГРН и обязательно оригинал разрешения опеки на продажу доли дочери.
Если с этими документами все в порядке и условия опеки полностью выполняются, такую квартиру покупать можно. Наличие у дочери коттеджа скорее положительный фактор, но ключевым документом всё равно будет разрешение опеки.
Здравствуйте. Главный и самый критичный риск при покупке этой квартиры заключается в нарушении прав 13-летней дочери: тот факт, что у неё уже есть в собственности отдельный коттедж, никак не отменяет необходимость получения официального разрешения органов опеки на продажу её 1/6 доли в этой конкретной квартире, но есть некоторые нюансы.
Для того, чтобы я вам помог оценить чистоту сделки, уточните, пожалуйста, заявляет ли мама, что разрешение от органов опеки у неё уже есть на руках, или она планирует получить его непосредственно перед выходом на сделку?
Да, при покупке этой квартиры существуют серьезные юридические риски. Главная проблема кроется в доле 13-летней дочери и необходимости получить одобрение органов опеки
Нужно разрешение органов опеки, на продажу доли дочери, тогда и проблем не будет.
