Перепутали земельный участок?

Добрый день! В вашей ситуации главное — не соглашаться сразу покупать второй участок за свой счет. Ошибка возникла из-за действий продавцов, которые показали вам не тот участок.

Сначала нужно пригласить кадастрового инженера и получить заключение, где фактически находятся оба участка по координатам ЕГРН. Это принципиально: если проблема в кадастровых координатах, ее можно решать как реестровую ошибку — по соглашению собственников либо через суд. Такой порядок предусмотрен ст. 43 И 61 Закона № 218-ФЗ.

Если геодезия подтвердит, что координаты в ЕГРН правильные, а продавцы действительно просто показали вам чужой участок, ситуация сложнее. Заставить настоящего собственника обменять или продать вам его землю нельзя. Более того, строение на участке, который вам не принадлежит, может быть признано самовольной постройкой. Собственник земли вправе требовать устранения нарушения, в том числе ставить вопрос о сносе.

Основные требования в таком случае нужно предъявлять именно к вашим продавцам. Если удастся доказать, что при покупке вам был показан именно этот участок и вы покупали землю, исходя из этого, можно рассматривать иск о признании договора недействительным вследствие существенного заблуждения по ст. 178 ГК РФ, с возвратом уплаченных денег и взысканием причиненных убытков. Закон прямо относит заблуждение относительно предмета сделки к существенным обстоятельствам. Расходы, возникшие вследствие действий продавцов, при наличии доказательств могут взыскиваться как убытки по ст. 15 ГК РФ.

Наиболее выгодный вариант сейчас — потребовать от прежних продавцов урегулировать проблему за их счет: например, самим выкупить участок у настоящего собственника и передать его вам либо компенсировать вам стоимость земли и потери, связанные со строительством. Настоящий собственник, конечно, должен на такую сделку согласиться.

Очень важно сохранить доказательства того, что именно продавцы указали вам неправильный участок: переписку, объявления, фотографии при показе, свидетелей, документы о проведении ими электричества, договоры и чеки на строительство. Это существенно усилит позицию в споре.

До проведения геодезии и определения позиции лучше дальнейшее строительство остановить. Если пришлете договор купли-продажи участка и кадастровые номера двух участков, можно точнее определить, какой иск в этой ситуации будет наиболее эффективным.

Ошибку при покупке допустили Вы. Вы приняли объект недвижимости вы подписали АКТ приема передачи, т.е. После подписания акта вы приняли объект недвижимости и ответственность за него перешла к вам. Покупаете вы участок по координатам из выписки в ЕГРН. Вы были обязаны перед подписанием акта убедиться, что тот объект недвижимости который вам показали и тот который указан в виде координат и кадастрового номера в документах - это один и тот же объект.

Если вы предъявите требования к продавцу о расторжении сделки он скорее всего вам в лицо скажет, что это вы самовольно заняли чужой участок. Доказать в суде, что он умышленно или случайно вам показал другой участок практически невозможно. В суде он скажет, что вы недобросовестный покупатель, который хотят возложить на него ответственность за захват чужого участка. Суд истребует договор купли продажи, а там выписка из ЕГРН с координатами и кадастровым номером, акт приема передачи и т.д.и т.п. Кому поверит суд? Документам или Вашим словам?

Доказать, что кто-то что-то перепутал можно, если продавец сам это признает в суде, что мало вероятно. Обязать соседа совершить обмен участками невозможно. Если сосед подаст в суд - дело вы скорее всего проиграете, т.к. Формально вы захватили чужой участок и ведете самовольное строительство. Соседу безразлична причина захвата и суду тоже. Важен сам факт захвата чужой земли.

Поэтому либо покупайте у соседа землю, а потом продавайте свой второй участок или освободите участок соседа. Нужно смотреть что дешевле.

При обращении в суд назначат экспертизы. Землеустроительную и строительно-техническую, а еще возможно оценочную. Плюс услуги юристов. Расходы будут 300+. Поэтому смотрите сколько стоит земля и может купить будет уже не так дорого...

Хотя если есть желание финансово помочь юристам и экспертам услуги, то можете подать в суд...

Здравствуйте. Для защиты Вашей добросовестной приобретательности, вероятнее всего, придется заявить исковые требования к недобросовестному продавцу о расторжении договора и возврате денег (если продавец скрыл существенные обстоятельства), либо о признании сделки недействительной и о возмещении убытков. Как элемент убедительности Ваших требований в досудебном порядке, обратитесь в отдел полиции по месту заключения договора купли-продажи участка о привлечении к уголовной ответственности продавца по признакам преступления, предусмотренного ч. 3 Ст. 159 УК РФ.

Вы попали в сложную, но вполне разрешимую юридическую ситуацию. Главное — понимать, что закон защищает права собственника земли, но и вы, как добросовестный покупатель, совершивший постройку из-за ошибки продавца, имеете серьезные рычаги влияния. Выселить вас или снести дом просто так никто не сможет