-
Вопрос № 00221132
Добрый день.
В августе 2026 года я приобрел квартиру в новостройке, дом монолитный с заполнением газобетоном.
При приемке квартиры выяснилось, что высота потолков по всей площади квартиры 2.5м (сделана стяжка), а на балконе 2.6м от между монолитными плитами.
В дду высота потолков не указана, но прописано «Застройщик обязан передать Участнику Квартиру, качество которой соответствует условиям Договора, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.»
Нашел на сайте дом.рф проектную декларацию, там указано для всех квартир, включая мою, в столбце «Высота потолков» указано значение 2.80 м.
В акте примо-передачи в 2-х пунктах застройщик прописал, как обычно они это делают, что по срокам и качеству претензий нет. Ниже ручкой я прописал, что с этими пунктами не согласен, что высота потолков по всей площади квартиры 2.5м (сделана стяжка), а на балконе 2.6м от между монолитными плитами, а проектной декларации к дому прописана высота 2.8м и что те же замечания я прописал в дефектной ведомости при приемке квартиры.
Подскажите, пожалуйста дальнейшие мои действия. Высота потолка изнчально была очень важна для меня и в том числе из-за неёя приобреладанную квартиру.
Ваши действия по фиксации несогласия в акте приёма-передачи и дефектной ведомости были верными. Подписание акта с оговорками не лишает вас права на защиту, если недостаток носит скрытый характер и был обнаружен после приёмки (ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).
Проектная декларация является официальным документом, имеющим юридическую силу. Указанная в ней высота потолков (2, 80 м) является для застройщика обязательной. Фактическая высота 2, 5 м (с учётом стяжки) – это существенное отступление от проектной документации. Минимальная нормативная высота составляет 2, 5 м, но в вашем случае речь идёт о неисполнении обязательств по качеству.
Ваши действия:
Направьте застройщику досудебную претензию с требованием о соразмерном уменьшении цены договора (ст. 7 214-ФЗ) или возмещении расходов на устранение недостатков. Укажите, что в случае отказа обратитесь в суд.
Если застройщик откажет или не ответит в установленный срок (обычно 10–30 дней), закажите независимую строительно-техническую экспертизу для расчёта стоимости устранения недостатка (например, стоимости дополнительного слоя стяжки).
Обратитесь в суд с иском о взыскании компенсации, неустойки (за просрочку удовлетворения требований) и компенсации морального вреда. Судебная практика по таким делам часто складывается в пользу дольщиков.
Срок исковой давности по данным требованиям составляет 3 года. Не затягивайте с обращением.
Вы поступили абсолютно верно, что не подписали акт вслепую, а внесли ручкой свои возражения прямо в текст документа и продублировали их в дефектной ведомости. В законе (ч. 1 Ст. 7 ФЗ № 214) четко сказано: застройщик обязан передать квартиру, которая соответствует проектной документации. Раз в проектной декларации на дом.рф стоит 2.80 м, то уменьшение высоты до 2.5 м — это прямое и существенное нарушение условий качества. Разница в 30 сантиметров — это серьезный строительный дефект, который снижает рыночную стоимость жилья. Исправить его физически (поднять потолок) невозможно, поэтому ваши действия должны быть направлены на получение денежной компенсации (соразмерное уменьшение цены договора) либо, если квартира теперь вас категорически не устраивает, на расторжение договора с возвратом денег и процентов
В вашей ситуации направить застройщику письменную претензию с требованием устранить недостаток или выплатить компенсацию за несоответствие высоты потолков проектной документации, приложив копии акта приёма-передачи с вашими замечаниями и выдержки из проектной декларации, а при отказе застройщика обратиться с иском в суд для защиты своих прав.
