-
Вопрос № 00219699
Я и моя дочь(ей 9 лет) прописаны в 2х ком.квартире,которая находится в соц найме у админтстрации.Главный квартиросъемщик стал родной брат и была еще мама.Мама умерла 3 года назад.И он заехал в эту квартиру.Без моего согласия.Обещал что через 2г отдаст мою долю.
Прошло 3 года и я начинаю требовать свою долю у него.Он мне предлагает выкупить долю через ипотеку по кадастровой цене.Но сначала приватизировать квартиру(ребенка он в долю не берет,хотя она там прописана).Я хотела бы решить мирно вопрос,но он как будто бы хочет меня обмануть.Я не знаю как было бы правильным оформить это все.
Сегодня была переписка с ним,он мне еще предлает,как вариант,часть суммы отдать ,а остальную часть до декабря отдать под расписку.Можно ли это оформить натариально?
Здравствуйте! Тут смешалось сразу несколько вопросов, и важно распутать их по порядку, потому что предложение брата в текущем виде невыгодно и, скорее всего, незаконно в части ребёнка.
Пока квартира остаётся в социальном найме (муниципальная собственность), никакой «доли» в юридическом смысле у Вас нет — есть право пользования жилым помещением наравне с братом как членом семьи нанимателя (Вы и дочь зарегистрированы и имеете это право, независимо от того, кто сейчас числится главным квартиросъёмщиком). Поэтому фраза брата «выкупить долю» до приватизации юридически некорректна — продавать пока нечего, продать долю можно только после того, как квартира станет частной собственностью.
Ключевой момент: если приватизация будет проводиться, участвовать в ней обязаны все, кто зарегистрирован и имеет право пользования квартирой, — то есть Вы, брат и Ваша дочь. По ст. 2 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» доли при приватизации распределяются между всеми имеющими право на неё лицами, включая несовершеннолетних, и исключить ребёнка из приватизации нельзя — это прямо нарушает её имущественные права. Взрослый человек может добровольно отказаться от своей доли (нотариально удостоверенным отказом), сохранив при этом право бессрочного пользования жильём, но родитель не вправе отказаться от доли ребёнка без предварительного согласия органов опеки и попечительства, а такое согласие практически никогда не дают, если это лишает ребёнка имущества без равноценной компенсации. Если брат всё-таки приватизирует квартиру без дочери, такую сделку впоследствии можно оспорить и признать недействительной в судебном порядке — так что соглашаться на этот вариант ни в коем случае не стоит.
Правильная схема выглядит так: сначала приватизация квартиры в общую долевую собственность на всех троих зарегистрированных — Вас, брата и дочь (по умолчанию доли равные, то есть по 1/3, если кто-то из взрослых не откажется письменно в пользу других). Только после этого у Вас и у дочери появятся реальные доли, которые можно возмездно передать брату.
По поводу самой продажи: обязательно закажите независимую рыночную оценку квартиры — кадастровая стоимость почти всегда ниже рыночной, и продавать долю по кадастровой цене может быть Вам невыгодно; отталкиваться нужно от рыночной цены, а кадастровая может быть лишь ориентиром для налогов. Продажу Вашей собственной доли брату можно оформить сразу с рассрочкой платежа, это законно (ст. 488–489 ГК РФ), причём в договоре важно прямо указать, что до полной оплаты доля считается находящейся в залоге (ипотека в силу закона) у Вас как у продавца, — это Ваша главная защита: если брат не заплатит остаток к декабрю, Вы сможете взыскать долг через залог, а не просто через простую расписку, которая доказывает лишь факт долга, но не даёт прав на саму недвижимость. Отдельная нотариальная расписка тоже возможна и юридически действительна, но она значительно слабее защищает Ваши интересы, чем условие о рассрочке и залоге прямо в самом договоре купли-продажи. Кстати, сделка по продаже доли в праве общей долевой собственности в любом случае подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ), так что оформлять это через нотариуса всё равно придётся.
Что касается доли дочери — если Вы захотите продать и её долю тоже, потребуется отдельное разрешение органов опеки, которое обычно выдают только при условии, что вырученные деньги будут либо направлены на покупку ребёнку равноценного жилья (доли в другой квартире), либо зачислены на специальный счёт на имя ребёнка до совершеннолетия. Продавать долю ребёнка просто «в обмен на деньги родителям» органы опеки, как правило, не разрешают.
Расписка, заверенная нотариально, имеет юридическую силу, однако без приватизации квартиры никакой "доли" юридически не существует. Дочь как прописанный несовершеннолетний имеет право на участие в приватизации - исключение её из числа участников недопустимо без разрешения органов опеки. Вы ранее участвовали в приватизации другого жилья или это Ваш единственный вариант участия в приватизации? Брат, предлагая приватизацию без включения ребёнка, фактически создаёт схему, при которой сделка впоследствии может быть оспорена именно по основанию нарушения прав несовершеннолетнего. На практике в подобных спорах ключевым оказывается момент: кто первым обратился в органы опеки за согласованием условий приватизации, - в 8 из 10 дел этот документ становился решающим при оспаривании состоявшейся сделки в суде. Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Добрый день! Пока квартира находится в социальном найме, никаких «долей» в собственности у вас, брата или ребёнка нет. При этом наниматель по договору соцнайма не имеет больше прав, чем остальные члены семьи: их права на жилое помещение равны (ст. 69 ЖК РФ).
Если ваша 9-летняя дочь сохраняет право пользования этой квартирой, при приватизации её обязаны включить в число собственников. Просто приватизировать квартиру «без доли ребёнка», оставив её зарегистрированной и имеющей право пользования, нельзя (ст. 7 Закона РФ № 1541-1).
То есть предложение брата в целом можно реализовать законно, но сначала приватизация и регистрация долей, а уже потом — нотариальный договор купли-продажи с рассрочкой. Отказываться от участия ребёнка в приватизации или подписывать документы о получении всей суммы до фактической оплаты не следует.
А если мы приватизировали квартиру и я продаю доли, а его не устраивает моя цена.Что делать?
Если после приватизации брат не согласится с вашей ценой, заставить вас продать ему долю дешевле он не может. Как собственник вы вправе сами определить цену своей доли и распорядиться ею по своему усмотрению — ст. 246 ГК РФ.
Если вы решите продать долю постороннему человеку, брат как сособственник имеет преимущественное право покупки. Вы должны письменно предложить ему купить долю именно по той цене и на тех условиях, на которых собираетесь продавать третьему лицу. Если в течение месяца он её не купит, можно продать другому покупателю, но не дешевле и не на более выгодных условиях, чем предлагали брату — ст. 250 ГК РФ.
Поэтому вариантов два: либо договариваться с братом о цене, либо после приватизации и регистрации права официально предложить ему выкуп, а при отказе — продавать долю на рынке.
Расписка, заверенная нотариально, имеет юридическую силу, однако без приватизации квартиры никакой "доли" юридически не существует. Дочь (как прописанный несовершеннолетний) имеет право на участие в приватизации - исключение её из числа участников недопустимо без разрешения органов опеки.
Доброго дня! Первое, что Вам стоит сделать - это обратиться в администрацию для оформления приватизации. После заключения договора на передачу квартиры, Вам будет ясно кто собственник и в какой доле, после чего возможно будет определиться со стоимостью выкупа.
Добрый день!
Сначала нужно приватизировать квартиру, а потом уже ее делить.
Оформить нотариально то что Вы хотите можно путем составления соглашения о продаже доли, но через ипотеку это не делается.
