Как продать дом?

Ваша ситуация связана с несколькими сделками: продажа долей дома и последующая покупка двух квартир у вашей дочери. Затронуты вопросы оформления сделок с недвижимостью, участия несовершеннолетних, а также регистрационного учёта (прописки).

1. Продажа долей дома
- Вы и старшая дочь — сособственники, каждый владеет 1/2.
- Дом можно продать только с согласия обоих собственников. Если обе доли продаются одновременно младшей дочери и вашей сестре, составляются два договора купли-продажи (каждый продаёт свою долю).
- Если кто-то из продавцов состоит в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (ст. 35 Семейного кодекса РФ).
- Сделки с долями в праве собственности на жилой дом подлежат нотариальному удостоверению (ст. 42 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

2. Покупка вами двух квартир
- Вы приобретаете у дочери две квартиры. Договоры купли-продажи оформляются в простой письменной форме (если продаётся целая квартира), нотариус не обязателен, но может быть привлечён для снижения рисков.
- В одной квартире зарегистрированы муж и младшая дочь (3 месяца), в другой — сама продавец, двое несовершеннолетних детей.
- Регистрация (прописка) не мешает продаже, но после сделки зарегистрированные лица должны быть сняты с регистрационного учёта. Продавец обязуется снять всех зарегистрированных лиц до или после сделки (это фиксируется в договоре). Если этого не сделать, потребуется обращаться в суд для снятия с регистрации.

3. Особенности при наличии несовершеннолетних
- Если среди зарегистрированных есть несовершеннолетние дети, их выписка должна происходить одновременно с регистрацией по новому месту жительства (ст. 20 ГК РФ, ст. 54 ЖК РФ).
- Если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, нужна предварительная проверка: нет ли такой доли. В вашем случае собственник — взрослая дочь, но уточните, не оформлены ли доли на детей.
- Если продаётся жильё, где проживают несовершеннолетние, органы опеки могут потребовать согласования, особенно если ухудшаются условия проживания детей.

4. Пошаговые действия
1. Подготовьте документы на дом и квартиры (правоустанавливающие, выписки ЕГРН, справки о зарегистрированных).
2. Согласуйте условия всех сделок и порядок взаиморасчётов.
3. Закажите нотариальное удостоверение сделок с долями в доме.
4. В договорах купли-продажи квартир пропишите обязательство продавца снять всех зарегистрированных лиц с учёта до или после сделки.
5. Подайте документы на регистрацию перехода права в Росреестр через МФЦ.
6. После регистрации — проконтролируйте снятие с регистрации всех лиц, особенно детей.
7. При необходимости — обратитесь в органы опеки (если будут вопросы по несовершеннолетним).

5. Важные нюансы
- Снятие несовершеннолетних с регистрации может вызвать вопросы у органов опеки, особенно если их место жительства меняется или условия ухудшаются.
- Если хотя бы одна из квартир приобретена с использованием материнского капитала, возможны дополнительные требования по выделению доли детям.
- Все сделки с недвижимостью проходят государственную регистрацию в Росреестре через МФЦ.

6. Что уточнить
- В чьей собственности находятся квартиры (только у дочери или в долях с детьми/мужем)?
- Есть ли обременения (ипотека, арест) на квартирах?
- Прописаны ли дети по месту жительства или временно?
- Не требуется ли согласие органов опеки?

Для точной оценки всех деталей и безопасного оформления сделок рекомендую обратиться к юристу или нотариусу.